一、合法房產(chǎn)強拆的程序是什么

合法房產(chǎn)強拆的程序是：政府評估復議后通知被拆遷人，拆遷人在公告的規(guī)定期限內搬遷，如果在規(guī)定期限內未搬遷，執(zhí)行人員將采取強制措施，強制拆遷時，由被拆遷單位現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，清點登記，騰出房屋。

1、政府作出責成決定后，房屋拆遷管理部門應當提前15日通知被拆遷人，并認真做好宣傳解釋工作，盡量動員被拆遷人自行搬遷。

2、拆遷人在公告指定的期限內仍未自動搬遷的，執(zhí)行人員才能正式實施強制搬遷。

3、制拆遷時，應當組織街道辦事處(居委會)、被拆遷單位負責人到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內物品進行證據(jù)保全。實施強制拆遷時，被執(zhí)行人應當?shù)綀觯斎?，如果其拒不到場，也不影響?zhí)行機關的執(zhí)行。

4、拆遷房屋證據(jù)保全時，公證機關應通知被拆遷人到場。如其拒不到場，公證員應在筆錄中記明。公證員應當組織對所有物品逐一核對、清點、登記，分類造冊。并記錄上述活動的時間、地點，交兩名有完全行為能力的在場人員核對后，由公證員和在場人員在記錄上簽名。被拆遷人拒絕簽名的，公證員應在記錄中記明。

5、品清點登記后，應運至指定處所，交給被執(zhí)行人接收。不能立即交于被拆遷人的，拆遷人應將物品存放在合適的倉庫中，同時，拆遷人應制作通知書，通知當事人在一定期限內領取物品。逾期不領的，拆遷人應辦理提存。

6、制執(zhí)行騰出的房屋，由裁決機關接收。

二、司法強拆與行政強拆區(qū)別

(一)、性質不同。行政強制拆遷的執(zhí)行主體是政府，動用的是政府的行政力量，是政府在行使行政職權，拆遷的法律責任由政府承擔。司法強制拆遷的執(zhí)行主體是法院，動用的是司法力量，拆遷的法律責任由法院承擔。

(二)、效率不同。行政強制拆遷不受訴訟的影響，即不論被拆遷人或者房屋承租人是否在可以提起訴訟的法定期限之內，不論他們提起訴訟是否已經(jīng)結束，是否能夠勝訴，均不停止行政強制拆遷的執(zhí)行。

(三)、社會公信度不同。行政強制拆遷由作出裁決的房地局直接向政府申請執(zhí)行，政府其他部門很難進行有效監(jiān)督。被執(zhí)行人若認為裁決或者執(zhí)行裁決的強遷不當，因無阻止行政強制拆遷的法律救濟渠道，以致行政強制拆遷過程中被執(zhí)行人與政府的對立和沖突時有發(fā)生。

合法強拆是可以獲得一定賠償?shù)模ǔ７课莸膹姴鸲夹枰?jīng)過合法的評估、審批、復議、裁決，并且會及時通知到被拆遷人，由強拆單位進行現(xiàn)場實施拆遷，如果被拆遷人拒絕合法強拆，則屬于違法行為，需要承擔一定的法律責任。

三、一般土地使用年限多少年?

土地使用年限：住宅為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。房改房的產(chǎn)權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經(jīng)濟適用房的使用年限為50年。

工業(yè)用地50年

教育、文化、體育、衛(wèi)生等公益事業(yè)性土地使用年限為50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

綜合或者其他用地50年。

土地使用年限最高70年　據(jù)市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;

工業(yè)用地(也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū))：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;

綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

土地使用年限期滿可自動續(xù)期

“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！?/p>

四、土地使用年限從何時算起?

商品房的土地使用年限是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土部門簽署《土地使用權出讓合同》，支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用證后開始計算。從房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律來說，樓盤開發(fā)要經(jīng)過規(guī)劃、報建、施工、裝修、綠化、配套設施等一系列系統(tǒng)而復雜的程序。一般房地產(chǎn)開發(fā)進展順利的話開發(fā)周期為2~3年，因此，購房者實際能居住的年限往往小于真正的土地使用權期限，土地使用年限縮水情況普遍存在。

綜合用地及其年限：

綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。關于綜合用地的出讓年限，國務院55號令規(guī)定了各類用地最高出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有一個使用者;另一種是各用途不動產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。

對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù);對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業(yè)、居住綜合用地，應當明確其中商業(yè)用地和居住用地各自分攤的土地面積，并明確商業(yè)用地部分出讓年期為40年、居住用地部分為70年。如統(tǒng)一按50年計，就會出現(xiàn)商業(yè)部分實際出讓年限超過40年，而居民購買的住宅土地使用年限又明顯小于70年。

根據(jù)我國土地的使用途徑不同，我國土地的使用年限也是各不相同的，首先，如果是住宅用地，那么取得了住宅用地的使用權通常都是具備70年的年限的，而工業(yè)用低或者是涉及到我國國字開頭的一些科教文衛(wèi)單位的土地使用都是50年起步的，而住宅用地這些它的期限屆滿之后，是可以自動續(xù)期的。

【溫馨提示】并不是每種情況都是客觀一致的，一個同類型的答案能夠解決我們遇到的85%法律風險。但真正的解決方案需要具體問題具體分析，在復雜的情況下，建議盡快咨詢專業(yè)律師，僅需3~15分鐘獲得針對性解答!

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內容審核：劉鵬飛律師

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