一、國(guó)有土地使用權(quán)限范圍是什么?

國(guó)有土地使用權(quán)限范圍是包括劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或者是入股方式。我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式包括劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或入股這四種方式。而與此相對(duì)應(yīng)地土地使用權(quán)類(lèi)型有國(guó)有劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)以及作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)這四種類(lèi)型。

第一種是國(guó)有土地使用權(quán)劃撥取得方式的劃撥土地使用權(quán)。

第二種是出讓土地使用權(quán)，是通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌或者協(xié)議的方式取得的一種國(guó)有土地使用權(quán)。用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性的，須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌的方式才可以取得此種土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，按用途分有不同的年限，如居住用地年限是70年;工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地、綜合或者其他用地年限是50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地年限是40年。

第三種是承租土地使用權(quán)，顧名思義，是通過(guò)國(guó)有土地租賃方式取得的一種國(guó)有土地使用權(quán)。承租人按約定支付土地租金的，并依法領(lǐng)取該租賃國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)，且依約完成協(xié)議中所要求的開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的，經(jīng)相關(guān)部門(mén)同意或依照協(xié)議內(nèi)容，可進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓以及抵押等行為。但須依法進(jìn)行登記，便于土地行政主管部門(mén)進(jìn)行國(guó)有土地管理。所以，承租人享有對(duì)該租賃土地的使用權(quán)權(quán)益、收益權(quán)權(quán)益和部分處置權(quán)權(quán)益。

第四種，是作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)。即土地使用權(quán)被作為國(guó)家投資公司的對(duì)價(jià)，來(lái)獲得企業(yè)的國(guó)家資本金或股本金，但是該國(guó)有土地使用權(quán)必須受到年限的限制。此時(shí)應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)向企業(yè)頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)決定書(shū)》，當(dāng)事人可依法進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租或抵押等行為。

二、土地出讓金的分類(lèi)與計(jì)算是什么?

土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：

一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi);

另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開(kāi)發(fā)工作。

在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，現(xiàn)在關(guān)于土地使用權(quán)的獲得是有不同的方式的，比如說(shuō)最常見(jiàn)的一種方式就是通過(guò)出讓土地使用權(quán)。雙方當(dāng)事人是需要簽訂具體的合同，然后關(guān)于具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，來(lái)做出非常明確的說(shuō)明，發(fā)生糾紛的情況之下，可以按照合同內(nèi)容執(zhí)行。

1、土地補(bǔ)償

作為承租人的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃得來(lái)。租賃的土地分為租賃國(guó)有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)拆遷法規(guī)，拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒(méi)有做出統(tǒng)一的規(guī)定。

其他地方的拆遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí)，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，希望有關(guān)部門(mén)能夠引起重視。

2、房屋、建筑物補(bǔ)償

對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評(píng)估公司，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。低于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，以最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。并依照有關(guān)補(bǔ)償口徑，計(jì)算房屋、建筑物實(shí)際應(yīng)得的補(bǔ)償費(fèi)用。

3、設(shè)備重置成新價(jià)

設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類(lèi)：一類(lèi)是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，按照被拆遷正式房屋建筑面積每平方米25元計(jì)算;無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

廠房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)廠房周邊建筑物的市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際情況確定。申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償，應(yīng)先確定具體的拆遷范圍，然后由相關(guān)部門(mén)人員到廠區(qū)實(shí)地考察，并向物業(yè)報(bào)告。最后，有關(guān)部門(mén)公布了拆遷情況和補(bǔ)償方案，盡可能征求群眾意見(jiàn)。如果多數(shù)人反對(duì)，則應(yīng)重新制定補(bǔ)償方案。

【溫馨提示】并不是每種情況都是客觀一致的，一個(gè)同類(lèi)型的答案能夠解決我們遇到的85%法律風(fēng)險(xiǎn)。但真正的解決方案需要具體問(wèn)題具體分析，在復(fù)雜的情況下，建議盡快咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，僅需3~15分鐘獲得針對(duì)性解答!

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