一、被拆遷人如何審查拆遷許可證與評(píng)估報(bào)告?

拆遷開始后，拆遷方應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)張貼拆遷公告(征收公告)，也會(huì)陸續(xù)地向被拆遷方送達(dá)一些拆遷的相關(guān)資料，其中，最重要的兩份文件就是拆遷許可證(征收決定)和評(píng)估報(bào)告，那么，怎樣去審查這兩份文件的合法性呢？

(一)如何審查拆遷許可證

除非經(jīng)過專門的法律調(diào)查，一般被拆遷方在面對(duì)拆遷許可證(征收決定)的時(shí)候只能從形式上進(jìn)行審查。拆遷許可證(征收決定)在形式上大約包括這樣幾項(xiàng)內(nèi)容：許可文號(hào)、拆遷(征收)主體、項(xiàng)目名稱、拆遷(征收)范圍、拆遷實(shí)施單位、拆遷(征收)期限、許可證發(fā)放機(jī)關(guān)、發(fā)放日期，在具體的實(shí)務(wù)維權(quán)中我們發(fā)現(xiàn)大約會(huì)在這樣幾個(gè)方面存在瑕疵：

1.拆遷(征收)主體

拆遷(征收)主體不明確，或者缺乏拆遷方的資質(zhì)，為非獨(dú)立法人單位，如某某拆遷辦公室，某某拆遷指揮部。如果是征收項(xiàng)目，那么征收主體就是政府部門的房屋征收辦，這時(shí)候主要審查征收決定審批的級(jí)別是否符合法律的規(guī)定，是否存在越級(jí)發(fā)放、越權(quán)發(fā)放的情形。

2.拆遷(征收)范圍

有的項(xiàng)目拆遷范圍模糊不明確，經(jīng)過調(diào)查以后才發(fā)現(xiàn)，有的被拆遷方根本不在被拆遷范圍內(nèi)，這就是典型的拆遷范圍超出了規(guī)劃和建設(shè)用地的批準(zhǔn)范圍。

3.拆遷(征收)期限

這里我們要審查許可證的審查起始時(shí)間，主要是核實(shí)是否超出拆遷期限的問題。如果一旦超出許可的拆遷期限，而拆遷方又不能及時(shí)地取得續(xù)證，那么拆遷方就涉嫌違法超期拆遷，這時(shí)雙方所簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是無效的。

(二)如何審查評(píng)估報(bào)告

拆遷(征收)中，評(píng)估報(bào)告的重要性相信大家都很清楚。但是其意義有多大？會(huì)給被拆遷企業(yè)帶來些什么？可能被拆遷的企業(yè)朋友不是很清楚。那在這里向大家全面的介紹一下評(píng)估報(bào)告的作用和意義。

1.評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容

我們一般會(huì)在拆遷開始第一時(shí)間就能接到所謂拆遷方的評(píng)估報(bào)告。有的進(jìn)行了實(shí)地測(cè)量，有的是按照你房產(chǎn)證或土地證的面積來為依據(jù)。其評(píng)估報(bào)告主要就是房屋的重置價(jià)，另外的搬遷費(fèi)和一次性停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償一般不在評(píng)估報(bào)告上出現(xiàn)。而是按照所謂的政策標(biāo)準(zhǔn)直接計(jì)算。有些不正規(guī)的評(píng)估報(bào)告就是一張紙，上面簡單了描述了位置、名稱、占地面積、房屋面積等基本事實(shí)，然后乘以他的補(bǔ)償單價(jià)，就直接出來最后的數(shù)字了，沒有評(píng)估師簽字和評(píng)估公司的蓋章。然后在輕描淡寫的說一句看看有沒有丟項(xiàng)、落項(xiàng)，如果有的話是可以補(bǔ)的。

2.此次評(píng)估的意義

這個(gè)時(shí)候我們來鑒別一下此次評(píng)估的意義何在。沒有蓋章的和沒有讓我們簽字的評(píng)估報(bào)告，表示送達(dá)的就不是法律意義的評(píng)估報(bào)告，就是告知你一個(gè)大概的補(bǔ)償總額。再直接的說就是告訴你，你這個(gè)企業(yè)我準(zhǔn)備給多少錢。也就是拆遷方給你的第一輪報(bào)價(jià)，這個(gè)報(bào)價(jià)一般來講應(yīng)該講都會(huì)比較低，這個(gè)低價(jià)來源于房屋按照建筑年限、證照等因素區(qū)別對(duì)待。比如講2002年航拍圖不體現(xiàn)的建筑面積拆遷方會(huì)作為違章處理，如果是違章建筑，必然是在補(bǔ)償單價(jià)上比一般房屋評(píng)估價(jià)格嚴(yán)重偏低。

其實(shí)經(jīng)驗(yàn)告訴我們這樣沒有蓋章，不需要簽字簽收的評(píng)估報(bào)告除了打壓我們的心理預(yù)期以外，沒有什么實(shí)際的意義，對(duì)整個(gè)補(bǔ)償?shù)恼勁袔缀跗鸩坏绞裁醋饔?，最好的辦法就是不予理睬。

對(duì)于正規(guī)的評(píng)估報(bào)告，也就是有評(píng)估時(shí)間、有現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量、有評(píng)估公司、有評(píng)估方法的，應(yīng)該引起我們的重視。因?yàn)檫@樣的評(píng)估報(bào)告極其有可能作為拆遷方裁決我們的依據(jù)。所以在簽收上要謹(jǐn)慎，如有必要須提起評(píng)估復(fù)核，將要求鑒定以及重新評(píng)估等方面要進(jìn)行法律程序的啟動(dòng)，防止一些不利于我們的事情發(fā)生。

對(duì)于拆遷人給我們的第一份評(píng)估報(bào)告，首先我們一定要清楚一點(diǎn)就是評(píng)估是你最后簽訂補(bǔ)償協(xié)議的一個(gè)重要依據(jù)，不要把他看高了，也不要輕視了他，大家就把評(píng)估報(bào)告看作拆遷方的首次報(bào)價(jià)就可以。不要以為拆遷方會(huì)真的按照評(píng)估報(bào)告進(jìn)行補(bǔ)償，最后怎么評(píng)估的就按照評(píng)估的進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)踐告訴我們通過爭(zhēng)取往往補(bǔ)償數(shù)額是會(huì)有變化的。

二、拆遷評(píng)估報(bào)告可以簽字嗎

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，房屋整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。

《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》

第十二條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。

第十七條分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

一、征地房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議如何履行

1、對(duì)于法律法規(guī)沒有規(guī)定的，應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

對(duì)于法律法規(guī)沒有規(guī)定的，按照《條例》的規(guī)定可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的應(yīng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，即被拆遷人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償享有選擇權(quán)。但對(duì)已進(jìn)行了作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，就不能再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對(duì)共同所有的房屋，有主張產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有主張作價(jià)補(bǔ)償?shù)模蛇M(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，對(duì)其共有人因共有產(chǎn)權(quán)之間的爭(zhēng)執(zhí)，可作為析產(chǎn)案件另案處理。拆除房屋屬違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，既不能作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不能進(jìn)行補(bǔ)償。

2、如果被拆除的房屋，可以享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換及補(bǔ)償?shù)拇觥?

但是如果被拆除的房屋，當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃部門認(rèn)為不屬于嚴(yán)重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，可以享受產(chǎn)權(quán)調(diào)換及補(bǔ)償?shù)拇觥?

3、對(duì)于拆除臨時(shí)建筑物，只能由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

對(duì)于拆除臨時(shí)建筑物，如果拆除未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑物，拆遷人依法應(yīng)享有拆遷補(bǔ)償待遇，但不享有安置待遇。對(duì)于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

三、被拆遷人有權(quán)查閱評(píng)估報(bào)告嗎？

被拆遷人是有權(quán)查閱房屋拆遷評(píng)估報(bào)告的，如果對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)議。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

第三十四條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

一、房屋拆遷評(píng)估的一般流程是怎樣的？

1、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門或委托單位的委托后開展具體評(píng)估工作。

2、房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。

3、評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。

4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。

5、編寫相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見，具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過程。

6、評(píng)估復(fù)核和審批。在評(píng)估工作人員完成評(píng)估工作后，由復(fù)核員到實(shí)在進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

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