被拆遷人因為對于房屋征收與補償法律規(guī)則的不熟悉甚至僅僅知道小部分，對于明知不合理或者不公正的評估報告往往是無所適從，導(dǎo)致自身的合法權(quán)益眼睜睜的受損而沒有有效應(yīng)對措施。因此房屋征收與拆遷補償案件維權(quán)有必要掌握一定評估報告的相關(guān)專業(yè)知識，來維護自身的合法權(quán)益不受非法侵犯。

通俗的講，房地產(chǎn)價格評估是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的估價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計、推測和判斷。在這種意義上，為了房屋征收與拆遷補償而對于被拆遷房屋由特定的評估公司進行的價值評估而形成的評估報告，其直接目的就是作為房屋征收與補償證據(jù)依據(jù)。

因為房屋征收與拆遷評估一般都是由拆遷人來委托評估機構(gòu)，基于拆遷評估未能在法律所規(guī)定的公開、公平、公正的原則下進行，導(dǎo)致非中立性的評估報告對于被拆遷人來說是非常不利的，評估報告評估的被拆遷房屋的價值不能反映房地產(chǎn)真正價值，其評估報告評估價值又成為行政征收、行政裁決和人民法院裁決和判決的直接證據(jù)材料，作為被拆遷人必須從評估報告本身來質(zhì)疑評估報告的合法性、合理性和公正性，以國家法律、行政法規(guī)為依據(jù)，并且參照部門行政規(guī)章，維護被拆遷人的合法權(quán)益。

根據(jù)在房屋征收與補償實踐經(jīng)驗來看，評估報告主要存在以下幾點違法之處：

1關(guān)于選定評估機構(gòu)的問題。

現(xiàn)行的評估機構(gòu)選擇主要有三種方式：

(1)由拆遷人和被拆遷人共同協(xié)商確定;

(2)由拆遷人投票選舉產(chǎn)生確定;

(3)由房屋征收與拆遷補償雙方當事人通過抽簽的方式產(chǎn)生確定。

2從評估機構(gòu)的資質(zhì)和估價師的資格上入手。

關(guān)于這一點主要注意把握以下幾點：首先，評估機構(gòu)必須是依法設(shè)立的;其次，評估機構(gòu)的參與評估的兩名估價師是否具有相應(yīng)的估價資格證書;再次，委托評估的人必須與評估機構(gòu)訂立書面委托合同;最后，評估的報告上是否是參與承辦該評估業(yè)務(wù)的兩名估價師的親筆簽名，而不僅僅是打印署名或者以簽章代替簽名。

3從評估作業(yè)時間上找問題。

一般而言，估價的時點應(yīng)當是房屋征收決定之日或者拆遷許可證頒發(fā)之日。如果在未頒發(fā)拆遷許可證時就對被拆遷人房產(chǎn)予以評估，這樣明顯違法了法律上的強制規(guī)定，導(dǎo)致評估報告無效。

4從評估報告的有效期看是否合理。

評估的目的是真實反映房地產(chǎn)的真實價值，以達到合理公平的補償，而如果評估報告做出時間較長，這樣因為市場變化較大，就更不能真實反映其價值，根據(jù)有關(guān)的評估規(guī)范，評估報告一般有效期是半年左右，最長為一年的規(guī)定，從而可以推定超過一年的評估報告是無效的。

5從估價時點上發(fā)現(xiàn)問題。

在房屋征收與拆遷補償案件中有很多時段，但是對于評估報告的評估時點應(yīng)當是房屋征收補償決定之日或者拆遷許可證的頒發(fā)之日。

6從評估機構(gòu)必須收集審查證據(jù)材料，進行實地勘察，采用市場比較法等方法作出評估報告。

房屋征收與拆遷補償中，應(yīng)當有評估公司的評估人員、房屋征收或者拆遷人員和房屋的所有人應(yīng)當參與房屋的勘察，確定房屋的實際狀況，在三方當事人確認一致的情況下簽字確定，否則會因涉嫌程序違法。

7評估報告作出的程序是否合法。

房屋征收與拆遷補償評估涉及到房屋價值評估，由于評估是一項極其復(fù)雜的過程，因此必須通過程序制約形成一個公平的評估報告。對于有異議的評估結(jié)果，要在法律法規(guī)規(guī)定的時間內(nèi)進行復(fù)核;拆遷當事人對復(fù)核結(jié)果再有異議的，應(yīng)當在法律法規(guī)規(guī)定的期限內(nèi)向房屋拆遷評估技術(shù)委員會對評估結(jié)果進行鑒定。

8評估報告的評估內(nèi)容。

評估報告所反映的被征收房屋的價值，對于估價房屋主要應(yīng)當包含房屋的重置價值、區(qū)位補償價、附屬物價值和裝修價值，不包括搬家補助、停產(chǎn)停業(yè)損失、租賃價值和其他補償，其中區(qū)位補償價具有極其的隱蔽性，往往成為評估公司評估不合理的重要因素，也是實踐中產(chǎn)生糾紛最多的一項。

房屋征收與拆遷評估報告的合法性往往是考察整個房屋征收補償過程中的重要因素，也是衡量整個合理補償過程中的一項根本性的問題，唯有公開、公平、公正的評估公司經(jīng)過合法合理的評估才是一個房屋征收與補償合理性的最終客觀證據(jù)材料，也能有效的化解社會糾紛，使得房屋征收與拆遷補償有利于被拆遷人、有利于拆遷人、有利于社會，使得房屋征收與補償順利進行。

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內(nèi)容審核：李站波律師

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