一、集體土地使用權(quán)取得方式是什么?

集體讓渡建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有配撥、聯(lián)營、入股等。

1、集體建設(shè)用地的配撥。集體建設(shè)用地的配撥是根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定，由集體將其建設(shè)用地使用權(quán)無償讓渡，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、農(nóng)民建住宅或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。集體建設(shè)用地的配撥基本上是無償?shù)摹?

2、集體以建設(shè)用地作為條件與他人聯(lián)營。集體以建設(shè)用地使用權(quán)作為聯(lián)營條件，與他人共同興辦企業(yè)。集體與企業(yè)單位應(yīng)當訂立聯(lián)營合同，規(guī)定雙方的權(quán)利、聯(lián)營的各項條件以及集體與單位的分紅比例等。這是集體有償提供土地使用權(quán)的一種方式。

3、集體以建設(shè)用地作價入股。集體將建設(shè)用地使用權(quán)作價，作為股份制企業(yè)的一定股份，并按土地使用權(quán)股份占企業(yè)總股份的比例參與企業(yè)分紅。集體與股份制企業(yè)應(yīng)當訂立合同，規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，并明確股本和股息的分配、支付方式等。這也是集體有償提供建設(shè)用地使用權(quán)的一種方式。

一、非法買賣土地具體行為表現(xiàn)

1、以租代征

通過“以租代征”擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是近年來凸現(xiàn)的一種違法新形式，是一種嚴重的土地違法行為。所謂“以租代征”，即未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過租用或占用農(nóng)民集體農(nóng)用土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模的土地違法行為。

“以租代征”這種行為的實質(zhì)違反了土地用途管制制度，未經(jīng)法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃、計劃之外非法擴大建設(shè)用地規(guī)模，同時逃避了繳納有關(guān)稅費、履行耕地占補平衡的法定義務(wù)。這種行為會嚴重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家實現(xiàn)宏觀調(diào)控政策的落實和耕地保護的目標。

《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》[2006]31號文件規(guī)定：禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限制在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。同時明確了法紀：未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機關(guān)工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，應(yīng)當依法追究有關(guān)人員的法律責任。

2、非法轉(zhuǎn)讓集體土地

按照現(xiàn)行土地法律法規(guī)，農(nóng)村集體土地所有的土地使用權(quán)，除因依法使用集體土地的企業(yè)由于破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓外，不允許轉(zhuǎn)讓(包括出租)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。若違反了上述法律規(guī)定，就屬于非法轉(zhuǎn)讓集體土地。非法轉(zhuǎn)讓的具體形式，除買賣外，還有其他一些形式，如以買賣房屋連同土地買賣，以土地入股聯(lián)辦企業(yè)名義轉(zhuǎn)讓土地等形式；其主體是享有集體土地所有權(quán)、使用權(quán)的農(nóng)村集體，多為村委會或者村干部。這種非法轉(zhuǎn)讓集體土地的行為會造成集體耕地資源減少，人地矛盾進一步加劇。

3、非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地，是指國家給用地單位無償提供的土地。劃撥土地不能直接進入土地流轉(zhuǎn)市場，如進入市場，要依法補辦出讓手續(xù)并且補交出讓金后才能進行。將國家無償提供的劃撥土地使用權(quán)，擅自轉(zhuǎn)讓或者以其他方式隱形交易，如以買賣房屋名義轉(zhuǎn)讓土地，或以土地使用權(quán)入股聯(lián)辦企業(yè)分紅，或聯(lián)建住宅分成等，都為法律所禁止。

二、土地使用方式分類

可以劃分為國有農(nóng)用地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)，國有未利用地一般不確定使用權(quán)人。其中，依據(jù)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，國有農(nóng)用地可以依法承包給單位或者個人，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。對于國有建設(shè)用地，國家可以將通過劃撥、出讓、租賃、作價出資或者入股等方式，依法確定給單位或個人使用。與此相對應(yīng)，單位或個人取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)取得方式的不同，可分為國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)、出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)、承租國有建設(shè)用地使用權(quán)和作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)。

我國《土地管理法》第三十七條規(guī)定：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種。

土地使用者通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)屬于劃撥土地使用權(quán)。除了經(jīng)縣級以上人民政府批準，土地使用者在繳納補償、安置等費用但未繳納有償使用費所取得的國有土地使用權(quán)屬于劃撥土地使用權(quán)外，其他因歷史原因，單位和個人以各種方式依照法律和有關(guān)政策取得的國有土地使用權(quán)，但未向國家繳納土地有償使用費用的，也應(yīng)視為劃撥土地使用權(quán)。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地使用權(quán)沒有使用期限的限制。

劃撥土地使用權(quán)人，必須嚴格按照《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準書》中規(guī)定的劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容來使用土地，不得擅自變更。確需改變土地建設(shè)用途的，應(yīng)當經(jīng)土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。未經(jīng)批準，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，空地未經(jīng)批準不得出租、抵押。報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金；有批準權(quán)的人民政府根據(jù)國務(wù)院的規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按照國務(wù)院的規(guī)定將轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所獲得的土地收益上繳國家或作其他處理。有批準權(quán)的人民政府決定不辦理出讓的情況主要有繼續(xù)劃撥、作價出資、入股等幾種。對于房改房、經(jīng)濟適用住房上市轉(zhuǎn)讓，國家通過法規(guī)允許轉(zhuǎn)讓，因此轉(zhuǎn)讓時無需再分別辦理審批手續(xù)，只要按規(guī)定繳納土地出讓金即可。劃撥土地上的房屋可以出租，但需要將其中的土地收益上繳國家。

二、農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎

法律分析：現(xiàn)在農(nóng)村土地可以分為使用權(quán)、所有權(quán)以及經(jīng)營權(quán)三類，其中農(nóng)村土地所有權(quán)是不可以轉(zhuǎn)讓的，農(nóng)村土地使用權(quán)在合法的條件下可以轉(zhuǎn)讓。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

第十二條 土地的所有權(quán)和使用權(quán)的登記，依照有關(guān)不動產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)執(zhí)行。依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

三、集體土地使用權(quán)取得方式有幾種

法律分析：集體土地使用權(quán)取得方式有配撥、聯(lián)營、入股。集體建設(shè)用地的配撥是由集體將其建設(shè)用地使用權(quán)無償讓渡，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、農(nóng)民建住宅或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。集體以建設(shè)用地使用權(quán)作為聯(lián)營條件，與他人共同興辦企業(yè)。集體與企業(yè)單位應(yīng)當訂立聯(lián)營合同，規(guī)定雙方的權(quán)利、聯(lián)營的各項條件以及集體與單位的分紅比例等。這是集體有償提供土地使用權(quán)的一種方式。集體將建設(shè)用地使用權(quán)作價，作為股份制企業(yè)的一定股份，并按土地使用權(quán)股份占企業(yè)總股份的比例參與企業(yè)分紅。集體與股份制企業(yè)應(yīng)當訂立合同，規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)，并明確股本和股息的分配、支付方式等。這也是集體有償提供建設(shè)用地使用權(quán)的一種方式。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第二百六十一條 農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

下列事項應(yīng)當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：

（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的組織或者個人承包；

（二）個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；

（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；

（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項；

（五）法律規(guī)定的其他事項。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來源：中國法院網(wǎng)-集體土地使用權(quán)取得方式是什么?，