2024年物業(yè)管理條例第三十八條的內(nèi)容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業(yè)管理條例》第三十八條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對物業(yè)管理條例第三十八條的理解。物業(yè)管理條例第三十八條內(nèi)容如下：

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　主旨

　　本條是關(guān)于物業(yè)管理用房所有權(quán)屬的規(guī)定。

　　釋義和理解

　　本條例第30條規(guī)定，“建設(shè)單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房”，該物業(yè)管理用房是專門用于物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理活動的，因此是由物業(yè)管理服務企業(yè)占有與使用的，但是這些用房的所有權(quán)應當歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商、還是歸屬于物業(yè)管理企業(yè)抑或歸屬于業(yè)主則不是沒有疑問的。長期以來由于缺乏法律的明確規(guī)定實務上一直難以確定物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸屬，房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)均認為物業(yè)管理用房應當屬于他們所有，應當由他們進行處分，各方各執(zhí)其是法院則因此而難以合理的方式解決這些經(jīng)常發(fā)生糾紛。根據(jù)本條第1款的規(guī)定由建設(shè)單位所配置的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，這一規(guī)定使得長期以來一直存在的疑問得以明確化。本條規(guī)定既然將物業(yè)管理用房的所有權(quán)人明確規(guī)定為業(yè)主，那么根據(jù)《民法通則》第72條的規(guī)定這些房屋就應當由業(yè)主占有、使用、受益與處分。但是需要明確的是業(yè)主對物業(yè)管理用房所享有的所有權(quán)不是民法上的單一所有權(quán)而是一種特殊的所有權(quán)，即建筑物的區(qū)分所有權(quán)，因此，業(yè)主無法單獨對這些房屋進行占有、使用、受益與處分，而是必須按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)則來行使其所有權(quán)。因此，要理解本條之規(guī)定，必須掌握建筑物的區(qū)分所有權(quán)。

　　區(qū)分所有是將某一建筑物，按其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個獨立單元，每一單元均構(gòu)成一個相對獨立的所有權(quán)客體(獨立的物)，由此而在該建筑物上的專用部分成立了兩個以上的單獨所有權(quán)以及就共用部分成立的共同所有權(quán)的總稱。

　　區(qū)分所有的根本特征是一幢樓宇被區(qū)分為各自獨立的單元，因而成立多個相互獨立的所有權(quán)，這一點似乎違反了傳統(tǒng)民法規(guī)定的一物一權(quán)原則，但實際上并不違背該原則，因為何者構(gòu)成一物并沒有固定不變的標準而是依當時社會人之觀念所定的，現(xiàn)代社會在觀念上已經(jīng)將整棟建筑物的能夠獨立適用的單元視為一個獨立的物因此得以成立一個無權(quán)而不違背一物一權(quán)原則。這里獨立的單元的最小單位是與其他部分分割開來可以獨立使用的建筑空間，如居住樓宇中的一套房;可以是一層或一縱向單元。一般來說，最小單位是建筑設(shè)計決定的(如，住宅樓的一套)，有時也可以人為地劃分獨立單元(如，辦公樓中可以以一層為單位，也可以是多層為一個單位)。這些獨立的單元即成為區(qū)分所有權(quán)單獨所有權(quán)的客體，可以為業(yè)主單獨所有。區(qū)分所有權(quán)最主要的標志是取得專有部分或獨立部分的所有權(quán)，取得區(qū)分所有權(quán)的最重要標志也主要是取得專有部分的建筑空間。

　　但是，這些區(qū)分為各個單元的房屋，仍然構(gòu)成一個整體。各單元所有人不僅共享一塊地基，而且每一單元房及其使用都離不開整個房厘共用設(shè)施支撐;這些地基、共用部位和設(shè)施等即構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)全體的共用部分。顯然，建筑物的單元區(qū)分具有相對性，僅僅擁有獨立單元不能實現(xiàn)對房屋的使用。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)人必須也同時擁有共用部分的所有權(quán)，才能完整實現(xiàn)對居住或其他使用功能。不過，這些共用部分是一個隨著專有部分取得而自然取得的過程，毋須單獨購買。因此，區(qū)分所有制度建立在如下認識基礎(chǔ)之上：既承認房屋作為一種整體(一個物)存在的事實，又承認這個整體中可以劃分為相互獨立的部分，各個部分上成立相對獨立的所有權(quán)，同時各區(qū)分所有權(quán)人對共用部分又擁有共同所有權(quán)。由此形成獨特的對獨立的單元享有獨立所有權(quán)與對共用部分享有共同所有權(quán)相結(jié)合的一種房屋所有權(quán)形式。

　　總之，區(qū)分所有對于客體物的基本要求是：在同一個物(可以是房產(chǎn)，也可以是地產(chǎn))上可以相對獨立地區(qū)分為一定數(shù)量的獨立部分，而獨立部分之間有存在共同的聯(lián)結(jié)，構(gòu)成一個整體。而區(qū)分所有則是對獨立部分專有權(quán)、對共用部分共有權(quán)以及對物業(yè)管理權(quán)的融為一體的所有權(quán)體制或所有權(quán)形態(tài)。

　　盡管區(qū)分所有權(quán)在我國城市居住房屋中占絕大多數(shù)，但是目前我國尚未有法律或行政法規(guī)確定區(qū)分所有權(quán)形式。只有1989年11月21日建設(shè)部發(fā)布了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(2001年8月15日進行修改)。那么，異產(chǎn)毗連房屋是否適用于區(qū)分所有呢?依據(jù)該規(guī)定，異產(chǎn)毗連房屋包括兩種，一種僅僅是相連而建的平房;一種是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有的上下、左右相互連接成為一個整體的樓房。因建筑相連，存在一個共用界墻和相鄰關(guān)系問題，不存在共用部位或設(shè)施，因此法律關(guān)系較為簡單。而區(qū)分所有建筑物區(qū)分所有不僅涉及產(chǎn)權(quán)人多，而且存在大量的共用設(shè)施維護和利用問題。這也就是說，前一種異產(chǎn)毗連房屋可以運用共有和相鄰關(guān)系的理論加以解決，而毋須套用區(qū)分所有，而后一種異產(chǎn)毗連才需要區(qū)分所有制度加以解決。不過，正如下文所指出的，成片的別墅群，因共有土地使用權(quán)和設(shè)施也可以采取區(qū)分所有的制度建立物業(yè)利用秩序。

　　由此可見物業(yè)管理服務用房事實上乃是為了更好地行使專有所有權(quán)而必須由業(yè)主共用的部分，因此本條例將其規(guī)定為由業(yè)主所有是正確的立法選擇。因其為建筑物的共用部分而非專用部分因此不是為任一業(yè)主單獨所有而是由全體業(yè)主共有，那么這些房屋的占有、使用、受益與處分應當由全體業(yè)主共同進行。物業(yè)管理企業(yè)之所以對物業(yè)管理用房享有占有與使用的權(quán)利并非因為管理企業(yè)是所有權(quán)人而是完全根據(jù)物業(yè)管理服務合同的約定由業(yè)主授予的，對此本條例第35條第2款有明確之規(guī)定。因此物業(yè)管理企業(yè)對于該等物業(yè)管理用房的使用必須符合合同的約定，不得擅自改變管理用房的用途，如果有改變其用途的必要時必須經(jīng)過業(yè)主大會的同意。

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內(nèi)容審核：張小華律師

來源：頭條-2024年物業(yè)管理條例第三十八條的內(nèi)容、主旨及釋義，