物業(yè)管理條例第二十八條的內容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業(yè)管理條例》第二十八條的全文內容、主旨和釋義，以加深對物業(yè)管理條例第二十八條的理解。物業(yè)管理條例第二十八條內容如下：

　　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　主旨

　　本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時的查驗義務。

　　釋義和理解

　　物業(yè)管理企業(yè)承接建設單位移交的新建物業(yè)時應當進行驗收，這就是狹義上的物業(yè)管理企業(yè)的承接驗收。從廣義上說，物業(yè)管理企業(yè)的承接驗收還包括對于原有物業(yè)的承接驗收。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時不可或缺的工作程序。

　　物業(yè)管理企業(yè)的承接驗收不同于竣工驗收?？⒐を炇帐侵附ㄔO工程竣工后，開發(fā)建設單位會同設計單位、施工單位、設備供應單位以及工程質量監(jiān)督部門等，對該項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工質量、設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證?？⒐を炇瞻[蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收和全部工程驗收。

　　物業(yè)承接驗收與竣工驗收的主要區(qū)別是：

　　首先二者的性質不同。我國實行建設工程質量監(jiān)督制度，未經驗收或驗收不合格的工程不得交付使用。由此可見，工程竣工驗收包含有明顯的國家行政管理的內容?？⒐を炇找坏┩ㄟ^，標志著物業(yè)獲準可以投入使用。而物業(yè)承接驗收則是民事行為，沒有行政法上的意義。

　　其次二者的參與主體不同?？⒐を炇盏闹黧w是建設行政主管部門和相關企業(yè)(包括建設單位、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位等)。而物業(yè)承接驗收的主體則是物業(yè)管理企業(yè)和此前的物業(yè)實際控制方。在前期物業(yè)管理的場合就是物業(yè)管理企業(yè)與建設單位。一般情況下，政府行政主管部門并不參與物業(yè)承接驗收。

　　再次二者的內容和側重點也不同?？⒐を炇盏膬热莺蛡戎攸c主要針對建筑工程的質量問題，需要考察的是建筑工程是否符合國家的各項標準，是否存在危及人身與財產安全的質量缺陷，例如工程勘探取樣是否合理、隱蔽工程鋼筋材料是否符合設計標準等。物業(yè)承接驗收則是為了明確物業(yè)的現(xiàn)存狀況，因此除了需要考察物業(yè)本身的質量安全問題外，還需要查明整個物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設施的使用與保養(yǎng)等等。

　　通過承接驗收程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒有發(fā)現(xiàn)的質量問題，及時進行整改。特別是如果物業(yè)管理企業(yè)在樓房竣工后、居民進戶前，進行物業(yè)的承接驗收，就能夠及時將發(fā)現(xiàn)的房屋質量、使用功能等問題向開發(fā)商提出，并監(jiān)督開發(fā)商返修。這不僅能夠有效的防止將來可能發(fā)生的物業(yè)使用和管理糾紛，而且物業(yè)管理公司可根據(jù)掌握的驗收資料，有針對性地制定預防性的管理措施和維修計劃。

　　關于物業(yè)的承接驗收標準，建設部于1991年7月1日發(fā)布了《房屋承接驗收標準》。該標準是針對交房管部門承接的房屋，但是依法代管，依約托管和單位自有房屋的承接，可參照該標準執(zhí)行。該標準主要適用于一般民用建筑的承接驗收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的承接驗收可參照使用。

　　該標準所引用的標準包括：GBJ7建筑地基基礎設計規(guī)范、 GBJl0鋼筋混凝土結構設計規(guī)范、GBJl4室外排水設計規(guī)范、GBJl6建筑設計防火規(guī)范、GBJ45高層民用建筑設計防火規(guī)范、 GBJ206木結構工程施工及驗收規(guī)范、GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范、GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范、GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范、CBJl3危險房屋鑒定標準。

　　作為承接單位的物業(yè)管理企業(yè)應當會同建設單位對房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目進行質量與使用功能的檢驗。由于物業(yè)共用部分、共用設施設備業(yè)主一般不可能進行查驗，同時物業(yè)管理企業(yè)將承擔對于物業(yè)共用部分、共用設施設備的維護與保養(yǎng)的任務，條例特別強調物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時必須對于物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查驗。物業(yè)管理企業(yè)在查驗的時候應當根據(jù)國家標準以及合同規(guī)定的標準進行查驗。

　　例如對于主體結構，應當察看地基基礎的沉降程度，是否引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞，鋼筋混凝土構建是否產生變形、裂縫，如果產生了變形與裂縫，其程度如何。如果主體結構是磚石結構，是否有足夠的強度和剛度，是否有明顯的裂縫，等等。

　　對于墻，應當察看是否滲水。對于屋面，是否有滲漏，隔熱保溫措施是否到位，出水口、落水管是否安裝牢固等。對于樓地面，查驗的時候應當注意樓地面的面層與基層是否粘結牢固，不空鼓，是否有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。衛(wèi)生間、陽臺地面與相鄰堤面的相對標高是否符合設計標準要求，是否可能發(fā)生積水、倒返水和滲漏等等。

　　水、衛(wèi)、消防管道是否安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滲漏。水壓試驗及保溫、防腐措施是否符合要求。衛(wèi)生間、廚房內的排污管是否分設，出戶管長度是否適宜。地漏、排污管接口、檢查口是否滲漏，管道排水必須流暢。水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。消防設施是否經消防部門檢驗合格。室外排水系統(tǒng)的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑是否符合要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。明溝、散水、落水溝頭是否有斷裂、積水現(xiàn)象等等。

　　采暖鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。群體建筑還應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施是否達到應有的質量和使用功能要求。

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內容審核：趙正群律師

來源：中國法院網(wǎng)-物業(yè)管理條例第二十八條的內容、主旨及釋義，