一、投資 城中村改造項(xiàng)目,90億入場(chǎng)城中村改造 新鴻基的廣佛命題

鄔瓊

自去年12月30日起至今年3月，香港地產(chǎn)大佬新*基地產(chǎn)在佛山及廣州兩地先后拿下廣佛兩地三個(gè)舊改項(xiàng)目，總占地面積達(dá)81萬(wàn)平米，前期土地總投入超過(guò)90億元人民幣。

新*基方面對(duì)本報(bào)表示，目前新*基地產(chǎn)對(duì)其內(nèi)地與香港地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重指標(biāo)已作出修正，不再對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)占集團(tuán)業(yè)務(wù)的比重做具體要求。

“集團(tuán)看好內(nèi)地房地產(chǎn)的增長(zhǎng)潛力，期待內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)能為新*基帶來(lái)更多的盈利?！毙?基地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事蘇*強(qiáng)說(shuō)。

在廣東省尋求以“舊改”為突破點(diǎn)，提升城鎮(zhèn)土地集約化作用的背景之下，此前對(duì)內(nèi)地日益高漲的地價(jià)頗為忌憚的新*基地產(chǎn)悄然將自己內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重心調(diào)整至廣佛地區(qū)的舊改項(xiàng)目。

便利的舊改

新*基地產(chǎn)于2007年首次介入廣東舊改。當(dāng)年9月，**地產(chǎn)及**泰富以46億元的價(jià)格拍得廣州首個(gè)城中村改造項(xiàng)目——獵德村改造項(xiàng)目。隨后兩家開(kāi)發(fā)商向外界表示，獵德村項(xiàng)目引入新*基地產(chǎn)作為合作方開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，三方投資比例各占1/3。

但新*基進(jìn)入廣東舊改并非一帆風(fēng)順，其介入廣州獵德項(xiàng)目后，相關(guān)規(guī)劃遲遲未被批準(zhǔn)，時(shí)至去年10月，廣州市規(guī)劃局方才在其網(wǎng)站上公示獲批后的規(guī)劃方案。新*基方面表示，在三方合作中，新*基負(fù)責(zé)商場(chǎng)部分的開(kāi)發(fā)，但此部分項(xiàng)目要在亞運(yùn)會(huì)后方能動(dòng)工。

即便如此，新*基似乎依然癡心廣東相關(guān)舊改項(xiàng)目。自去年12月底和今年2月，新*基先后拿下佛山市禪城區(qū)瀾石舊城改造項(xiàng)目一、二期地塊后，今年3月，新*基又與廣州市林和村達(dá)成協(xié)議，拿下該村6萬(wàn)平米的城中村改造項(xiàng)目。

針對(duì)為何新*基更看中廣佛兩地的舊改項(xiàng)目的提問(wèn)，新*基方面僅表示，廣佛兩地的舊改操作相對(duì)便利。新*基并未回答廣佛兩地舊改與深圳舊改的差別，但**恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理何*鴻認(rèn)為，在舊改方面，政策的支持力度更大，廣佛兩地采取了更為靈活的策略。

何*鴻認(rèn)為，一方面廣佛兩地小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題并不突出;另一方面，在征地拆遷補(bǔ)償方面給予了更為靈活的措施，允許村通過(guò)各種方式自主進(jìn)行改造，并在落實(shí)相關(guān)回遷房產(chǎn)權(quán)政策上予以便利。此外，何*鴻認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在介入城中村改造后并不需要直接進(jìn)行與村民的拆遷溝通工作是一個(gè)重要的方面，他們無(wú)須面對(duì)復(fù)雜的拆遷爭(zhēng)議。

據(jù)新*基展(中國(guó))有限公司華南區(qū)總經(jīng)理黃*媚表示，目前林和村的相關(guān)拆遷方案有林和村村委與新*基方面共同制定，但相關(guān)拆遷工作則由雙方共同完成。

二、新鴻基斥90億廣佛舊改 城中村改造艱難突圍

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者鄔-瓊自去年12月30日起至今年3月，香港地產(chǎn)大佬新*基地產(chǎn)先后在佛山及廣州兩地先后拿下廣佛兩地三個(gè)舊改項(xiàng)目，總占地面積達(dá)81萬(wàn)平米，前期土地總投入超過(guò)90億元人民幣。

新*基方面對(duì)本報(bào)表示，目前新*基地產(chǎn)目前對(duì)其內(nèi)地與香港地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重指標(biāo)已作出修正，不再對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)占集團(tuán)業(yè)務(wù)的比重做具體要求。

“集團(tuán)看好內(nèi)地房地產(chǎn)的增長(zhǎng)潛力，期待內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)能為新*基帶來(lái)更多的盈利?！毙?基地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事蘇*強(qiáng)說(shuō)。

在廣東省尋求以“舊改”為突破點(diǎn)，提升城鎮(zhèn)土地集約化利用的背景之下，此前對(duì)內(nèi)地日益高漲的地價(jià)頗為忌憚的新*基地產(chǎn)悄然將自己內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重心調(diào)整至廣佛地區(qū)的舊改項(xiàng)目。

便利的舊改

新*基地產(chǎn)于2007年首次介入廣東舊改。當(dāng)年9月，**地產(chǎn)及**泰富以46億元的價(jià)格拍得廣州首個(gè)村中村改造項(xiàng)目——獵德村改造項(xiàng)目。隨后兩家開(kāi)發(fā)商向外界表示，獵德村項(xiàng)目引入新*基地產(chǎn)作為合作方開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，三方投資比例各占1/3。

亦在同年9月，新*基還與深圳龍崗區(qū)政府簽約表示將投資建設(shè)布吉、坂田、龍崗三個(gè)街道的4個(gè)舊改項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)總建筑面積超過(guò)70萬(wàn)平方米，投資將達(dá)近50億元。

但新*基進(jìn)入廣東舊改并非一帆風(fēng)順，其介入廣州獵德項(xiàng)目后，相關(guān)規(guī)劃遲遲未被批準(zhǔn)，時(shí)至去年10月，廣州市規(guī)劃局方才在其網(wǎng)站上公示獲批后的規(guī)劃方案。新*基方面表示，在三方合作中，新*基負(fù)責(zé)商場(chǎng)部分的開(kāi)發(fā)，但此部分項(xiàng)目要在亞運(yùn)會(huì)后方能動(dòng)工，同時(shí)，新*基方面亦表示，公司已經(jīng)退出深圳舊改項(xiàng)目。

即便如此，新*基似乎依然癡心廣東相關(guān)舊改項(xiàng)目。自去年12月底和今年2月，新*基先后拿下佛山市禪城區(qū)瀾石舊城改造項(xiàng)目一、二期地塊后，今年3月，新*基又與廣州市林和村達(dá)成協(xié)議，拿下該村6萬(wàn)平米的城中村改造項(xiàng)目。

針對(duì)為何新*基更看中廣佛兩地的舊改項(xiàng)目的提問(wèn)，新*基方面僅表示，廣佛兩地的舊改操作相對(duì)便利。新*基并未回答廣佛兩地舊改與深圳舊改的差別，但**恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理何*鴻認(rèn)為，在舊改方面，政策的支持力度更大，廣佛兩地采取了更為靈活的策略。

何*鴻認(rèn)為，一方面廣佛兩地小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題并不突出;另一方面，在征地拆遷補(bǔ)償方面給予了更為靈活的措施，允許村通過(guò)各種方式自主進(jìn)行改造，并在落實(shí)相關(guān)回遷房產(chǎn)權(quán)政策上予以便利。此外，何*鴻認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在介入城中村改造后并不需要直接進(jìn)行與村民的拆遷溝通工作是一個(gè)重要的方面，他們無(wú)須面對(duì)復(fù)雜的拆遷爭(zhēng)議。

三、90億入場(chǎng)城中村改造 新鴻基的“廣佛”命題

鄔瓊

自去年12月30日起至今年3月，香港地產(chǎn)大佬新*基地產(chǎn)在佛山及廣州兩地先后拿下廣佛兩地三個(gè)舊改項(xiàng)目，總占地面積達(dá)81萬(wàn)平米，前期土地總投入超過(guò)90億元人民幣。

新*基方面對(duì)本報(bào)表示，目前新*基地產(chǎn)對(duì)其內(nèi)地與香港地產(chǎn)業(yè)務(wù)的比重指標(biāo)已作出修正，不再對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)占集團(tuán)業(yè)務(wù)的比重做具體要求。

“集團(tuán)看好內(nèi)地房地產(chǎn)的增長(zhǎng)潛力，期待內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)能為新*基帶來(lái)更多的盈利?！毙?基地產(chǎn)代理有限公司執(zhí)行董事蘇*強(qiáng)說(shuō)。

在廣東省尋求以“舊改”為突破點(diǎn)，提升城鎮(zhèn)土地集約化作用的背景之下，此前對(duì)內(nèi)地日益高漲的地價(jià)頗為忌憚的新*基地產(chǎn)悄然將自己內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重心調(diào)整至廣佛地區(qū)的舊改項(xiàng)目。

便利的舊改

新*基地產(chǎn)于2007年首次介入廣東舊改。當(dāng)年9月，**地產(chǎn)及**泰富以46億元的價(jià)格拍得廣州首個(gè)城中村改造項(xiàng)目——獵德村改造項(xiàng)目。隨后兩家開(kāi)發(fā)商向外界表示，獵德村項(xiàng)目引入新*基地產(chǎn)作為合作方開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，三方投資比例各占1/3。

但新*基進(jìn)入廣東舊改并非一帆風(fēng)順，其介入廣州獵德項(xiàng)目后，相關(guān)規(guī)劃遲遲未被批準(zhǔn)，時(shí)至去年10月，廣州市規(guī)劃局方才在其網(wǎng)站上公示獲批后的規(guī)劃方案。新*基方面表示，在三方合作中，新*基負(fù)責(zé)商場(chǎng)部分的開(kāi)發(fā)，但此部分項(xiàng)目要在亞運(yùn)會(huì)后方能動(dòng)工。

即便如此，新*基似乎依然癡心廣東相關(guān)舊改項(xiàng)目。自去年12月底和今年2月，新*基先后拿下佛山市禪城區(qū)瀾石舊城改造項(xiàng)目一、二期地塊后，今年3月，新*基又與廣州市林和村達(dá)成協(xié)議，拿下該村6萬(wàn)平米的城中村改造項(xiàng)目。

針對(duì)為何新*基更看中廣佛兩地的舊改項(xiàng)目的提問(wèn)，新*基方面僅表示，廣佛兩地的舊改操作相對(duì)便利。新*基并未回答廣佛兩地舊改與深圳舊改的差別，但**恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理何*鴻認(rèn)為，在舊改方面，政策的支持力度更大，廣佛兩地采取了更為靈活的策略。

何*鴻認(rèn)為，一方面廣佛兩地小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題并不突出;另一方面，在征地拆遷補(bǔ)償方面給予了更為靈活的措施，允許村通過(guò)各種方式自主進(jìn)行改造，并在落實(shí)相關(guān)回遷房產(chǎn)權(quán)政策上予以便利。此外，何*鴻認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在介入城中村改造后并不需要直接進(jìn)行與村民的拆遷溝通工作是一個(gè)重要的方面，他們無(wú)須面對(duì)復(fù)雜的拆遷爭(zhēng)議。

據(jù)新*基展(中國(guó))有限公司華南區(qū)總經(jīng)理黃*媚表示，目前林和村的相關(guān)拆遷方案有林和村村委與新*基方面共同制定，但相關(guān)拆遷工作則由雙方共同完成。

四、新鴻基斬獲廣佛兩大CBD舊改項(xiàng)目 林和村項(xiàng)目今年有望面市

3月25日，禪城區(qū)瀾石片區(qū)改造工程入戶動(dòng)遷將正式啟動(dòng)。而在3月17日，**基地產(chǎn)也專門(mén)舉行“2010廣佛媒體見(jiàn)面會(huì)”(見(jiàn)左圖)，通報(bào)了去年公司的中期業(yè)績(jī)以及廣佛兩地項(xiàng)目的最新進(jìn)展情況。

據(jù)了解，今年春節(jié)前后，**基地產(chǎn)先后獲得了佛山瀾石片區(qū)和廣州林和村等兩地的舊城改造項(xiàng)目，總建筑面積近300萬(wàn)平方米。其中，瀾石舊改片區(qū)項(xiàng)目分別于去年12月30日和今年2月20日獲得。作為迄今為止規(guī)模位列全國(guó)前列的舊城改造項(xiàng)目、企業(yè)參與重點(diǎn)城市核心區(qū)域建設(shè)的單個(gè)最大規(guī)模項(xiàng)目，也是**基地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)投資的最大規(guī)模單個(gè)項(xiàng)目，瀾石舊城改造項(xiàng)目刷新了多個(gè)紀(jì)錄，其總成交金額達(dá)81.65億元，總建筑面積逾280萬(wàn)平方米，計(jì)劃建成由大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、優(yōu)質(zhì)住宅組成的大型城市綜合體。

而另一個(gè)地處廣州中央商務(wù)區(qū)的林和村舊改項(xiàng)目，是目前廣州地區(qū)啟動(dòng)改造的9個(gè)城中村當(dāng)中最優(yōu)質(zhì)的一個(gè)，其占地約6.4萬(wàn)平方米，建筑面積約40萬(wàn)平方米，**基地產(chǎn)將與舊村直接合作開(kāi)發(fā)，計(jì)劃打造成一個(gè)包含服務(wù)公寓、優(yōu)質(zhì)住宅及寫(xiě)字樓等產(chǎn)品在內(nèi)、服務(wù)于天河商圈的優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)。據(jù)**基發(fā)展(中國(guó))有限公司華南區(qū)總經(jīng)理黃*媚介紹，該項(xiàng)目將于亞運(yùn)前完成拆遷，亞運(yùn)后開(kāi)始建設(shè)，2012年有望正式推出市場(chǎng)，項(xiàng)目將先行建設(shè)村民回遷部分。

此外，黃*媚在會(huì)上還向記者透露，**基地產(chǎn)在佛山的商業(yè)項(xiàng)目———南海廣場(chǎng)約6萬(wàn)平方米的二期工程將力爭(zhēng)于今年內(nèi)動(dòng)工，建成后將與現(xiàn)有的南海廣場(chǎng)融為一體，成為規(guī)模媲美天河城的大型ShoppingMall。

五、“連下三城”_新鴻基“中意”廣東舊改項(xiàng)目

越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入“三舊改造”這場(chǎng)盛宴。

香港開(kāi)發(fā)巨頭新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)日前與廣州林和村低調(diào)地簽訂了合作開(kāi)發(fā)的協(xié)議，與富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等一樣，這家香港開(kāi)發(fā)商在廣州新一輪的“舊改”中占得先機(jī)。

盡管新鴻基并非廣州本土發(fā)家的企業(yè)，其多年來(lái)在廣州市場(chǎng)上發(fā)展也較為緩慢，但該公司卻已經(jīng)涉足了廣州兩個(gè)城中村改造項(xiàng)目，一個(gè)是早前協(xié)同富力地產(chǎn)、合景泰富合作開(kāi)發(fā)的獵德村，一個(gè)便是此番獨(dú)自簽下的林和村。而這些當(dāng)然也并非新鴻基企圖在“舊城改造”中獲利的全部。

早在2007年底，新鴻基曾與深圳市政府就舊改項(xiàng)目有過(guò)意向溝通。有消息顯示，當(dāng)年9月份，新鴻基原實(shí)際控制人郭炳湘和深圳龍崗區(qū)政府簽約，表示將投資建設(shè)布吉、坂田、龍崗三個(gè)街道的4個(gè)舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建筑面積超過(guò)70萬(wàn)平方米，投資將達(dá)近50億元，原計(jì)劃于2011年完成。

當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱，該項(xiàng)目是龍崗區(qū)引進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是新鴻基在深圳的首次重大投資。郭炳湘當(dāng)時(shí)曾承諾要在龍崗?fù)顿Y建設(shè)高質(zhì)量高檔次的住宅、商場(chǎng)等，其中龍崗中心城項(xiàng)目將建成地標(biāo)性建筑物。

但在2008年年中新鴻基家族劇變之后，一度有消息稱新鴻基將退出該項(xiàng)目，而4個(gè)舊改項(xiàng)目也隨之陷入沉默，截至目前，外界對(duì)此事件尚無(wú)定論。

不過(guò)，這并不意味著新鴻基放棄了這一塊市場(chǎng)空間。之前不久，林和村在與多家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接觸、溝通之后，最終選擇了新鴻基作為合作方，雙方還簽訂了框架協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，新鴻基必須在3月10日之前向雙方共管賬戶中匯入9.5億元首筆款項(xiàng)，其中2.2億為村民安置臨遷費(fèi)，3000萬(wàn)用于原林和小學(xué)擴(kuò)建，另外7億元是保證金。“保證金”，在每一宗國(guó)有土地出讓中都會(huì)被提及，但在廣州的城中村改造中，還頭一次被提及。據(jù)悉，這一款項(xiàng)主要是為了防止復(fù)建房爛尾而設(shè)置的。

此外，新鴻基還于去年12月和今年2月先后兩次在佛山拍下兩個(gè)“舊改”項(xiàng)目，一個(gè)是以34.6億元奪得佛山瀾石舊改的三宗地塊，折合樓面地價(jià)2688元/平方米，另一個(gè)便是斥資47.05億拿下該片區(qū)改造的最后一片綜合地塊。就在2月22日該幅地塊拍賣(mài)當(dāng)天，新鴻基發(fā)展(中國(guó))有限公司南中國(guó)總經(jīng)理黃少媚也出現(xiàn)在佛山拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，并表示由于瀾石改造項(xiàng)目比較大，符合新鴻基的發(fā)展要求。

據(jù)悉，新鴻基連續(xù)兩次拿地動(dòng)作，已經(jīng)使得該公司一躍成為了佛山最大的“地主”，土地儲(chǔ)備也超出了許多早已進(jìn)入該市場(chǎng)的同行。

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投稿：鳳月

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