一、福州爛尾樓拆遷補(bǔ)償,常見的在建工程抵押房有哪些

1、公寓類的房子。因?yàn)楣㈩惖姆孔酉噍^住宅去化難，資金回轉(zhuǎn)慢，主城此前許多公寓房源都設(shè)置了在建工程抵押。

2、別墅類的房子。相較住宅類房源，別墅由于總價(jià)高，去化慢，有些房源也設(shè)置了在建工程抵押。

3、冷門板塊的房源。此前市場(chǎng)不好，一些都市圈板塊房源會(huì)做在建工程抵押。

4、小開發(fā)商開發(fā)的房子。小開發(fā)商，相對(duì)資金薄弱，開發(fā)項(xiàng)目時(shí)為保證現(xiàn)金流，往往會(huì)將房源拿出去做工程抵押。

當(dāng)然并不表示，大的開發(fā)商不會(huì)做工程抵押，我們也曾看到不少品牌房企在南京銷售的房源有抵押房出現(xiàn)，有人表示，樓盤有抵押房實(shí)屬正常，這只是企業(yè)運(yùn)作資金所采取的某種方式而已，只要能按規(guī)定還清貸款，解押房子就能正常銷售。

一、如果房子爛尾了業(yè)主怎么辦

由于現(xiàn)在購買房產(chǎn)一次性付款的購房者比較少，大都為按揭或分期的，因而，購買的房源變成了爛尾樓，就存在產(chǎn)權(quán)歸屬問題，因而，我們必需要經(jīng)過法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。首先，如果只是開發(fā)商資金斷裂，給開發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，開發(fā)商如果能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，爛尾房就可以復(fù)活。其次，如果開發(fā)商破產(chǎn)樓房爛尾，不可將房子退給開發(fā)商。因?yàn)橥朔恳院?，購房者只能拿到收?jù)或欠條。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。債權(quán)債務(wù)關(guān)系在之后法院的拍賣破產(chǎn)償債先后里，優(yōu)先級(jí)別低于消費(fèi)者關(guān)系。最后，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。

二、買房子交定金需要注意哪些事項(xiàng)？

購房人必須要認(rèn)真核查房屋信息，避免交易風(fēng)險(xiǎn)。

第一步：查開發(fā)商情況，查房源情況

多方面了解開發(fā)商的信息，普通老百姓可能渠道有限，但是百-度你還是能用的撒，工地情況上去看看撒，有不有工人施工，該房屋工期是否正常，是否在合理的進(jìn)度之內(nèi)，政府的公告等，全部都去看看，如果發(fā)現(xiàn)可疑情況，立刻暫停購房。

在透明網(wǎng)上查詢房源情況，查驗(yàn)房屋真實(shí)的銷售狀態(tài)，通過透明房產(chǎn)網(wǎng)查詢?cè)谑垌?xiàng)目的樓盤表，得到的樓盤銷售狀態(tài)比較真實(shí)，房源10種不同銷售狀態(tài)(可售、擬訂合同、已售、發(fā)證、抵押、查封、非售、定購、自由、公用)均有明確的區(qū)分。

第二步：查預(yù)售許可證

預(yù)售許可證審查掌握“兩個(gè)要點(diǎn)”，查看預(yù)售項(xiàng)目是否與銷售樓盤名稱相符，所購房屋是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

第三步：查個(gè)人信貸資料

去中國人民銀行查征信：了解自己的社保、流水、戶口等是否符合貸款條件，千萬別輕信銷售人員的口頭承諾，“這個(gè)應(yīng)該沒問題個(gè)打個(gè)假的就行了個(gè)我們能幫你辦”，這些話，聽聽就行了，如果真的出了問題，難道銷售會(huì)承認(rèn)，會(huì)給你解決到底第四步：查備案

開發(fā)商一房多賣，當(dāng)你準(zhǔn)備收房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)屋頭有人在裝修，打官司法院還裁定，這個(gè)房子不屬于你。

二、什么是在建工程抵押房?

在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。

一、在建工程抵押需要具備的條件是什么

根據(jù)《民法典》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金?！睹穹ǖ洹穼?shí)施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。

2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。

3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

三、工程抵押房能買嗎

法律分析：程抵款房是可以買的。工程抵款房是指開發(fā)商無資金支付工程款，就拿房屋抵作工程價(jià)款來給建筑方，建筑方通過與開發(fā)商簽訂工抵房合同并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證來獲得房屋物權(quán)。工抵房也是由出讓地建設(shè)的房屋，是有房產(chǎn)證的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

四、什么叫在建工程抵押房

在建工程抵押房，是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，在建工程抵押房必須具備以下條件：

在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。

2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。

3、在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

一、在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

在建工程抵押通常設(shè)定于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)初期、商品房預(yù)售前，此時(shí)工程項(xiàng)目屬于尚未形成的房屋，相對(duì)現(xiàn)樓抵押來說，在建工程抵押法律關(guān)系更趨復(fù)雜，不確定因素較多，隱含更多的風(fēng)險(xiǎn)。主要有以下幾個(gè)方面：

1、抵押權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)抵押權(quán)銀行來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問題。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)，不僅是由法律直接予以規(guī)定而不是由當(dāng)事人協(xié)商確定，而且無須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)無法預(yù)測(cè)和控制。在建工程存在爛尾和完工后成為違法建筑的可能性則是抵押權(quán)人面臨的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

2、預(yù)購人的風(fēng)險(xiǎn)

我國很多城市允許已批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目辦理在建工程抵押，或允許辦理在建工程抵押登記后預(yù)售。這樣將存在預(yù)購人、抵押人、抵押權(quán)人、施工單位相互之間錯(cuò)綜復(fù)雜的法律關(guān)系，給預(yù)購人帶來風(fēng)險(xiǎn)。一方面，我國現(xiàn)行法律對(duì)于預(yù)購商品房備案的法律性質(zhì)還不夠明確，沒有賦予物權(quán)性質(zhì)，購房合同簽訂后，預(yù)購人作為期房的債權(quán)人，與抵押權(quán)人同樣面臨工程款優(yōu)先受償問題。另一方面，因批準(zhǔn)預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，缺少誠信的開發(fā)商很容易利用政府管理的漏洞，以更改房屋編號(hào)、標(biāo)識(shí)等手段，將已預(yù)售期房再設(shè)定抵押，或?qū)⒁言O(shè)定抵押的期房隱瞞事實(shí)再行出售，使預(yù)購人蒙受損失。這種做法在房地產(chǎn)市場(chǎng)處理不穩(wěn)定時(shí)期時(shí)尤其可能出現(xiàn)。

3、登記機(jī)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

登記機(jī)關(guān)在辦理在建工程抵押登記時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要源自三個(gè)方面。

首先是我國現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度問題。因我國法律未明確界定房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記時(shí)應(yīng)采取何種審查方式，以及應(yīng)承擔(dān)多大的法律責(zé)任，登記機(jī)關(guān)在審查范圍上無法可依，導(dǎo)致頻頻被拖入權(quán)利人經(jīng)濟(jì)糾紛甚至被判經(jīng)濟(jì)賠償?shù)睦Ь场?/p>

其次是源于在建工程抵押登記的特殊性。在建工程抵押登記涉及預(yù)售審批管理、預(yù)售款資金監(jiān)管、預(yù)購期房合同備案（有些地區(qū)采用預(yù)告登記）以及拆遷安置管理銜接和協(xié)調(diào)，這使得登記過程比一般物權(quán)登記復(fù)雜很多，在實(shí)踐中極易出現(xiàn)失誤。

此外，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)展快，很多城市的房地產(chǎn)主管部門管理水平滯后，信息化程度不高，是在建工程抵押登記引發(fā)問題的又一隱患。雖然一些發(fā)達(dá)城市采用了商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)、在建工程抵押網(wǎng)上申報(bào)制度，但畢竟未普及，而且未形成系統(tǒng)的操作規(guī)范。

二、在建工程抵押范圍的界定

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用權(quán)兩部份，下面從這兩個(gè)方面分別分析。

1、建筑物部分。在建工程抵押時(shí)是以工程全部還是已完工部分作為抵押物。目前理論界和各地登記操作實(shí)務(wù)中均未統(tǒng)一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《民法典》規(guī)定，抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應(yīng)為抵押時(shí)已完工、且雙方約定為抵押物的部分，廣州、成都、福州等城市均采用此種做法。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為在建工程抵押物應(yīng)包含尚未完工部分在內(nèi)的項(xiàng)目整體，持這種觀點(diǎn)的如上海市。

本人比較贊同第二種觀點(diǎn)，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：

（1）在建工程抵押權(quán)屬于房地產(chǎn)期權(quán)，其性質(zhì)不同于《民法典》上的房地產(chǎn)抵押權(quán)；

（2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個(gè)工程；

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體建成前無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)擔(dān)保功能所需實(shí)際控制的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

（4）已完工部分不一定能夠具備獨(dú)立使用功能。

2、土地使用權(quán)部分。對(duì)于抵押物范圍包括整宗土地還是僅僅為在建工程已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~，同樣存在兩種觀點(diǎn)。有些地區(qū)將在建工程已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~視為抵押物，如四川省建委1999年《關(guān)于加強(qiáng)城市房地產(chǎn)在建工程抵押和預(yù)購商品房抵押管理工作的通知》規(guī)定“申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簳r(shí)，在建工程占用范圍內(nèi)的土地面積及價(jià)值應(yīng)按抵押建筑面積在工程總建筑面積的所占比例進(jìn)行分?jǐn)?，不得將該在建工程占用范圍?nèi)的全部土地列入抵押范圍”。而上海市的做法是以整宗土不可分割作為抵押物。

五、什么是在建工程抵押房

在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

在建工程是指經(jīng)審批正在建設(shè)中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求，現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。

一、在建工程抵押需要具備的條件是什么？

根據(jù)《民法典》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：

1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金?！睹穹ǖ洹穼?shí)施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。

2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。

3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。

4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

二、哪些財(cái)產(chǎn)不得抵押？

(一)土地所有權(quán)；

(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；

(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；

(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；

(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

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文章來源參考：【頭條】福州爛尾樓拆遷補(bǔ)償，福州爛尾樓有哪些

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投稿：薛澤芷

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