一、廣州番禺員崗拆遷嗎,廣州一樓盤被政府認定為違建爛尾樓，13年間卻從未停止對外出租

2004年11月，位于廣東廣州天河區(qū)的樓盤龍怡苑被政府認定為違建爛尾樓，天河區(qū)政府在龍怡苑張貼紅頭文件，內容是“關于龍怡苑違法建設問題的公告”，通知住戶12月10日前搬走，否則將會停水電。

2000名業(yè)主交錢買樓后，卻得知自己入住的竟是違章建筑。在公安機關介入此案后，發(fā)現(xiàn)從2002年動工開始，該小區(qū)就沒有辦理過任何的規(guī)劃、報建和土地管理部門有關手續(xù)，并牽涉到城管部門的腐敗。廣州市中級人民法院曾宣判，該事件中的4名主要責任人都受到終審法律制裁。其中龍怡苑開發(fā)商法人代表陳某涉嫌非法轉讓土地使用權和單位行賄罪，被判有期徒刑4年，并罰金100萬元。2009年底，陳某出獄后回到龍怡苑，繼續(xù)對外租賃，每月收入約20萬元，卻只支付少量物業(yè)費和水電費，未繳納任何稅費，至今已有13年了。

據(jù)了解，該樓棟已經(jīng)十分殘舊，灰色水泥柱變黑，外墻裂縫叢生。該樓棟共計18層，兩梯8戶，一樓為商鋪和倉庫，大堂停滿電動車。大量租戶居住其中，1至17樓的陽臺都被圍墻封閉，掛滿各類衣物，室內一些房屋還有太陽能板和窗簾。租戶在過道上擺放鞋柜，使用瓶裝液化氣。小區(qū)物業(yè)員工則住在18樓的自建屋中。

某租房平臺顯示，該小區(qū)物業(yè)公司及電話未知，物業(yè)費2.6元/月，出租價格從1500元到3500元不等。租房平臺中介介紹，該小區(qū)房子都沒有房產(chǎn)證，租房的話可以提供購房合同。據(jù)附近中介介紹，若遇到檢查不能居住，會退還租金。住滿租戶的德興樓A3棟權屬仍屬于開發(fā)商，為2梯8戶，共128戶。

1、哪些相關機構應當承擔相應責任？開發(fā)商將面臨怎樣的處罰？

具體到本案例中，若在龍怡苑被認定為違章建筑之后相關部門后續(xù)未采取任何措施，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門及縣級以上地方人民政府可能構成行政不作為。

當然并不是所有的違章建筑都會被拆除，在具體執(zhí)行的過程中，會根據(jù)具體的客觀情況做出不同的決定，如通過改正或補辦手續(xù)變成合法建筑的就無需強制拆除。

對于開發(fā)商而言，根據(jù)前述法律規(guī)定會面臨罰款、被責令限期拆除違法建筑等。

2、租房平臺和中介需要承擔那相應責任嗎？

租房平臺和中介負有提供與訂立合同有關的真實情況的責任，即應當如實告知承租人租賃房屋的真實情況，若存在故意隱瞞或提供虛假情況，根據(jù)我國《民法典》第九百六十二條之規(guī)定，承租人可以拒絕支付中介費并要求對方賠償所造成的損失。

3、消防安全不過關物業(yè)是否需要承擔相應責任？

根據(jù)我國《消防法》第十八條第二款、《民法典》第九百四十二條第二款之規(guī)定，物業(yè)對其所管理區(qū)域內的共用消防設施負有維護管理責任，對物業(yè)服務區(qū)域內違反消防安全的行為有采取合理措施及時制止并向有關部門報告的義務，故如果存在物業(yè)未盡義務導致發(fā)生火災或火災擴大的，可能因此承擔責任。

二、廣州集體土地流轉禁開發(fā)房地產(chǎn)

《廣州市集體建設用地使用權流轉管理試行辦法》(以下簡稱《辦法》)9月22日正式下發(fā)。這標志著廣州集體建設用地流轉正式開啟，中心六區(qū)約有20多平方公里的集體土地將可以合法出讓或出租。不過，需要指出的是《辦法》的出臺，并未對村民宅基地的流轉松綁，宅基地不在可流轉的集體土地之列，并且集體建設用地禁止開發(fā)房地產(chǎn)和住宅項目。

需2/3以上成員同意流轉

集體建設用地使用權出讓、出租，要持有6份文件：集體土地所有證、集體土地使用證、集體建設用地批準文件、有效的用地規(guī)劃許可文件、集體經(jīng)濟組織出具的同意流轉的書面證明材料和法律、法規(guī)規(guī)定的其他要件。集體建設用地使用權轉讓時，則要持有集體土地使用證以及取得原出讓合同出讓方同意再次流轉的證明文件。

《辦法》還規(guī)定，集體經(jīng)濟組織成員會議或成員代表會議對流轉基本事項進行表決，須取得本集體經(jīng)濟組織的2/3以上成員或者成員代表同意，才能取得同意流轉證明。本集體經(jīng)濟組織在集體經(jīng)濟組織成員會議或成員代表會議召開之日起提前30日發(fā)布通告，列明流轉形式、流轉價格、競買人要求、流轉收益收取方式等基本情況。

建小產(chǎn)權房按違建查處

據(jù)初步統(tǒng)計，廣州中心六區(qū)經(jīng)過合法審批的可以流轉的農(nóng)村集體建設用地有20多平方公里之多。不過，這些集體建設用地使用權出讓、出租的，還要向土地行政主管部門提出納入年度土地供應計劃的申請。取得集體用地，同樣要經(jīng)過招、拍、掛。

按照《辦法》，集體建設用地流轉應當在全市統(tǒng)一的交易平臺進行。工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性集體建設用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當在房地產(chǎn)交易登記機構以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租，并取得房地產(chǎn)交易登記機構出具的成交確認書或中標通知書。其他用途的集體建設用地使用權的流轉可以采用協(xié)議方式進行。

集體建設用地使用權的出讓價格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權基準地價的30%。集體土地所有權人出讓、出租集體建設用地使用權所取得的收益，歸擁有集體土地所有權的集體經(jīng)濟組織成員集體所有。其中50%以上應當存入規(guī)定的銀行專戶，專項用于本集體經(jīng)濟組織成員的社會保障支出，不得挪作他用。

《辦法》還規(guī)定，集體建設用地用于商品房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設，或不按照批準的用途使用集體建設用地的，將按照違法用地和違法建設相關規(guī)定進行查處。也就是說，如果在集體用地上建小產(chǎn)權房，將會按照違建查處。

流轉是在集體建設用地所有權不變的前提下，集體建設用地使用權以有償方式發(fā)生轉移、再轉移，包括出讓、出租、轉讓、轉租、抵押等。但利用本村建設用地建設鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)用地、農(nóng)村村民住宅用地的除外。

三、廣東樓盤降價引發(fā)糾紛該如何維權

廣東樓盤降價引發(fā)糾紛該如何維權這一問題，解答如下：發(fā)生糾紛后，建議雙方先協(xié)商處理；實在協(xié)商不了的，可以去法院起訴維權?！睹袷略V訟法》規(guī)定的起訴方式有書面起訴和口頭起訴兩種。對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄;被告住所地與經(jīng)常居住地不一致的，由經(jīng)常居住地人民法院管轄。起訴必須符合下列條件：原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織;有明確的被告;有具體的訴訟請求和事實、理由;屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。起訴應當向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。起訴狀應當記明下列事項:(一)原告的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所、聯(lián)系方式，法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人的姓名、職務、聯(lián)系方式;(二)被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱、住所等信息;(三)訴訟請求和所根據(jù)的事實與理由;(四)證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住所。

四、廣東樓盤降價引發(fā)糾紛維權期限規(guī)定

廣東樓盤降價引發(fā)糾紛維權期限規(guī)定這一問題，解答如下：《民法總則》規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護;有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權利人的申請決定延長。

五、廣州舊城改造 中心區(qū)房價或回落

市日前公開征求意見的舊城改造規(guī)劃綱要描繪了新一輪舊城改造的藍圖，其中對于今年將正式啟動的“三舊”(舊、舊村莊、舊廠房)改造舊內的地塊明確了規(guī)劃指引。業(yè)內人士認為，舊城改造將加大中心住房供應量，房價或可回落；但也有人認為，由于改造周期長，對房價沖擊不大。在此次公示的規(guī)劃中，廣州市根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護價值，將舊分為風貌協(xié)調區(qū)和一般舊。沙面老房子或可住改商舊城風貌協(xié)調區(qū)是指能完整再現(xiàn)廣州地方傳統(tǒng)文化、歷史建筑較為密集、具有較大歷史價值的城市地區(qū)，其空間范圍約為20.39平方公里。對此區(qū)域的改造，規(guī)劃指引制定得謹慎小心，實行的是“以保護為主、局部更新”的策略。其中就禁止與周圍環(huán)境風貌不相容的城市開發(fā)建設行為，更新改造須注重新老建筑、建筑與環(huán)境的協(xié)調。市政府此前出臺的“三舊”改造配套文件明確，可以引入社會力量來保護歷史文化建筑。這次對于文物建筑也明確，更新發(fā)展區(qū)和歷史文化街區(qū)內拆除重建的建筑，在不違反歷史文化保護等相關法規(guī)的前提下，可以進行功能調整。也就是說像沙面的老房子從住宅改為商業(yè)餐飲在規(guī)劃上是行得通的。嚴控舊城風貌協(xié)調區(qū)容積率該規(guī)劃綱要嚴格控制了舊城風貌協(xié)調區(qū)的容積率和建筑密度等關鍵要素，比如商業(yè)、居住、混合用地(經(jīng)營性用地)的容積率在2.2-3.0之間，建筑密度不得大于50%，新建建筑的主體高度要小于24米。以往在城中村改造中，為了實現(xiàn)改造資金的回收，容積率經(jīng)常被定得很高，這樣造成的高密度建筑使原來平面的城中村改成了立體的城中村。曾有市人大代表建議，政府應該控制中心城區(qū)城中村改造的密度。一般舊區(qū)重建可適當加高一般舊城區(qū)是指在舊城區(qū)內，除去風貌協(xié)調區(qū)范圍以外的舊城地區(qū)。其改造新目標是，提升城市活力、改善居民生活環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計，一般舊城區(qū)范圍總面積約33.61平方公里。一般舊城區(qū)的開發(fā)策略是結合地鐵站點適當提高開發(fā)強度，采取低密度高強度的開發(fā)模式，重建允許適當加高。專家點評省房協(xié)理事趙卓文：將緩解房價上漲壓力

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投稿：彭國若

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