一、招商引資發(fā)文2025,翰匯律師事務所：企業(yè)占用集體土地補償問題全解析

在企業(yè)發(fā)展過程中，涉及土地使用的情況復雜多樣，尤其是占用集體土地時，補償問題備受關(guān)注。翰匯律師事務所主任吳少博律師，憑借深厚的法律專業(yè)知識與豐富的實踐經(jīng)驗，從六個關(guān)鍵方面為大家詳細解讀企業(yè)占用集體土地的補償問題，助力企業(yè)主明晰自身權(quán)益。

一、集體土地權(quán)利屬性剖析

土地權(quán)利包含所有權(quán)與使用權(quán)。所有權(quán)性質(zhì)僅有國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種。集體土地所有權(quán)主體呈現(xiàn)多樣性，可能是村集體、村民小組或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等，從嚴格法律角度而言，歸屬于集體經(jīng)濟組織。而在國家持有土地所有權(quán)的情況下，使用權(quán)通常是分離的。例如，通過招拍掛獲取的國有住宅用地使用權(quán)，以出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得的國有工業(yè)用地使用權(quán)，以及用于教育、倉儲、物流等的國有土地使用權(quán)。同樣，集體土地使用權(quán)也會出現(xiàn)分離現(xiàn)象。在過去，如 90 年代之前，集體土地所有權(quán)與使用權(quán)往往不分離，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占有并使用集體土地。但隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，情況發(fā)生變化，像鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)通過招拍掛，由個人或企業(yè)買斷，實現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；本村村民之間也可進行宅基地買賣轉(zhuǎn)讓，這都體現(xiàn)了集體土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離。對于企業(yè)主而言，在征收拆遷時，其占有的多為集體建設(shè)用地使用權(quán)或國有建設(shè)用地使用權(quán)，依據(jù)土地用途，如住宅、工礦倉儲、商業(yè)等，來區(qū)分國有土地使用權(quán)價值。需要明確的是，只要擁有不動產(chǎn)或集體建設(shè)用地使用權(quán)證、國有土地使用權(quán)證，在拆遷時都應獲得關(guān)于使用權(quán)的區(qū)位價補償。

二、集體土地使用權(quán)呈現(xiàn)方式

集體土地上的使用權(quán)呈現(xiàn)多種形式。包括耕地，這是集體土地的常見類型；建設(shè)用地，涵蓋宅基地、集體建設(shè)用地（如集體工業(yè)用地）等；農(nóng)業(yè)用地，如養(yǎng)殖用地、畜牧用地、種植用地等，還有草地、林地等特殊屬性的農(nóng)業(yè)用地，以及村集體的荒地、未利用地等。這些不同類型的土地，因規(guī)劃不同，性質(zhì)和用途也存在差異。

三、集體土地使用權(quán)結(jié)合方式

建設(shè)用地使用權(quán)：如宅基地、集體建設(shè)用地、集體工業(yè)用地等，都屬于建設(shè)用地范疇。

承包經(jīng)營權(quán)：主要體現(xiàn)在耕地、草地、林地等基本農(nóng)田或農(nóng)用地之上，是對這些土地的一種使用權(quán)利。

租賃性質(zhì)：即租賃建設(shè)用地，或租賃具有承包經(jīng)營權(quán)項下所有權(quán)的土地。不過需要注意的是，在我國，單純的土地租賃權(quán)不屬于物權(quán)范圍。

四、集體土地使用權(quán)取得方式

劃撥取得：在過去，集體建設(shè)用地用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)辦企業(yè)時，常通過無償劃撥方式取得土地。即便后續(xù)進行轉(zhuǎn)讓或一次性買斷，土地證上標注的性質(zhì)可能仍未改變。

一次性轉(zhuǎn)讓：包括集體建設(shè)用地使用權(quán)的一次性轉(zhuǎn)讓，以及當前鼓勵的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，都屬于一次性的買賣、轉(zhuǎn)讓行為。

一次性買斷：實務中較為常見的是，第三方一次性買斷集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上附著物（如廠房）。此時，不僅買斷了地上建筑，還獲取了土地使用權(quán)。

租賃取得：一次性租賃土地使用權(quán)若干年，但租賃權(quán)在我國不屬于物權(quán)范疇。

原始取得：原始取得一塊集體建設(shè)用地，或由耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后首次取得，這種情況在當前實務中較為少見。

五、集體土地使用權(quán)拆遷補償方式

在拆遷補償中，補償?shù)氖峭恋厥褂谜弑旧沓钟械臋?quán)利，主要分為物權(quán)和債權(quán)。對于租賃性質(zhì)的土地使用權(quán)，如果僅為租賃權(quán)，未轉(zhuǎn)化為物權(quán)，雖不予土地使用權(quán)補償，但會退還剩余租期租金，并對因租賃目的無法實現(xiàn)造成的損失進行賠償。而補償?shù)闹黧w必須是物權(quán)。在確定集體建設(shè)用地使用權(quán)補償價值時，由于集體建設(shè)用地目前不允許上市交易（僅在 2015 年國務院確定的全國 20 個市縣范圍進行試點交易，如北京大興區(qū)部分拆遷項目），缺乏正規(guī)市場交易價值參考。因此，實務中很多時候集體建設(shè)用地使用權(quán)參照國有土地進行補償，而土地承包經(jīng)營權(quán)則參照耕地的征地補償標準確定補償范圍，如依據(jù)《土地管理法》規(guī)定，包括年產(chǎn)值 6 倍以上補償及土地青苗費等。在參照國有土地補償集體建設(shè)用地使用權(quán)時，從以下幾個方面判斷價值：

使用年限：國有土地有明確使用年限，而集體建設(shè)用地往往無使用年限限制，在這方面集體建設(shè)用地相對更具優(yōu)勢。

用途區(qū)別：國有土地用途廣泛，可用于工礦、倉儲、教育、娛樂、住宅、商業(yè)等；集體建設(shè)用地用途相對單一，過去主要用于鄉(xiāng)辦企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)院、學校等公益事業(yè)用地。

區(qū)位價值：參照相同區(qū)位的國有土地價值，以體現(xiàn)市場區(qū)位價。

轉(zhuǎn)讓自由：集體建設(shè)用地目前不能像國有土地那樣自由買賣和轉(zhuǎn)讓，無法進行過戶登記?；谝陨弦蛩?，集體建設(shè)用地補償價值通常略低于國有土地，但不能過分低于國有土地使用權(quán)所體現(xiàn)的市場價值，這是當前較為主流的觀點。

六、特殊情況的土地使用權(quán)補償

招商引資情況：若招商引資合同中有土地一次性轉(zhuǎn)讓、買斷等明確表述，雖未辦理過戶登記和公證措施，但有職權(quán)的政府職能部門已將土地交付企業(yè)，這種情況可參照土地使用權(quán)補償序列進行補償。

政府允諾情況：政府針對企業(yè)出具文件，對土地作出相應承諾，該土地使用權(quán)也可獲得補償。

政府鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況：在全市或政府管轄范圍內(nèi)，政府發(fā)文允許或鼓勵特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、買賣、占有使用并獲取收益，以發(fā)展當?shù)靥厣蛑еa(chǎn)業(yè)，在此情況下，企業(yè)的土地使用權(quán)也應獲得補償。

翰匯律師事務所深入剖析企業(yè)占用集體土地補償問題，從土地性質(zhì)、權(quán)利呈現(xiàn)與取得方式，到補償標準及特殊情況處理，為企業(yè)主提供全面、專業(yè)的法律解讀。在企業(yè)面臨此類復雜問題時，翰匯律所憑借專業(yè)能力，幫助企業(yè)主維護合法權(quán)益，確保在拆遷過程中獲得合理補償，助力企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

二、集體土地上的商業(yè)如何進行補償？

2022房屋拆遷補償標準

1、貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

（1）市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

（2）商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

（3）重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換?；剡w安置?；剡w安置是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為

22，所以拆遷安置。

3、結(jié)合型補償顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權(quán)置換。由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

三、占用集體土地怎么處理

占用集體土地，首先協(xié)商解決，協(xié)商不成的可以向人民法院提起民事訴訟。如果集體土地被個人占用，雙方當事人可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)人民政府等調(diào)解，或去法院起訴。當事人不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。非法侵占集體土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，并處罰款、恢復原狀等處罰，構(gòu)成犯罪的追究刑事責任。非法占用土地是指單位或者個人未經(jīng)批準擅自占用土地、采取欺騙手段騙取批準占用土地以及超過批準的數(shù)量多占土地的違法行為?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》 第四十七條 承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)融資擔保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機構(gòu)融資擔保。擔保物權(quán)自融資擔保合同生效時設(shè)立。當事人可以向登記機構(gòu)申請登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實現(xiàn)擔保物權(quán)時，擔保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權(quán)融資擔保辦法由國務院有關(guān)部門規(guī)定。集體土地使用權(quán)是什么意思集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體成員在在符合法律規(guī)定的情況下對集體所有的土地享有的用益物權(quán)，簡單來說，農(nóng)村的土地就是集體土地，農(nóng)村的集體土地又分為基本農(nóng)田和宅基地，集體土地使用權(quán)不允許出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓都是在集體成員之間的。

四、集體土地補償糾紛

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，就征收集體土地補償糾紛處理方法，為你做出以下解釋：

一、征地補償費用項目

1、土地補償費：用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織因其土地被征用造成經(jīng)濟損失而支付的一種經(jīng)濟補償。

2、青苗補償費：用地單位對被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補償費用。

3、附著物補償費：用地單位對被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補償費用。

4、安置補助費：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補償費用。

二、征地補償費用標準

1、征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案定。

2、土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定(有關(guān)土地補償費、安置補助費的補償準)：按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。

3、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍的土地管理規(guī)定，已經(jīng)在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。

三、征地補償管理

各項補償費用由被征地單位收取后，按如下方式處理：

1、土地補償費、依法應支付給集體的安置補助費、集體所在的青苗補償費和附著物補償費，由被征地單位管理和使用。

2、青苗補償費和附著物補償費歸青苗和附著物的所有者所有。

3、安置補助費的歸屬、使用：

(1)由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由其管理和使用。

(2)由其他單位安置的，支付給安置單位。

(3)不需要統(tǒng)一安置的，發(fā)放給安置人員個人或經(jīng)被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

四、集體所有的補償費用的使用收益分配辦法

1、在當?shù)亟鹑跈C構(gòu)設(shè)立專戶存放。

2、使用情況公開，接受村民監(jiān)督。

3、分配辦法經(jīng)村民會議或村民代表會議過半數(shù)通過，報鄉(xiāng)政府備案。

五、征地補償糾紛

1、補償標準爭議：先由縣級以上政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。

2、補償費用分配糾紛：其性質(zhì)為民事糾紛，當事人為村委會或農(nóng)村集體經(jīng)濟和村民，當事人可以通過民事訴訟解決。

3、征地信息公開糾紛：該糾紛屬于行政爭議，當事人可以通過行政復議和行政訴訟的方式解決。

五、集體土地被單位侵占怎么辦

一、集體土地被單位侵占怎么辦1、集體土地被單位侵占，可以向土地管理部門舉報。如果侵占的是耕地，并且改變土地使用用途的，有可能構(gòu)成犯罪。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，非法占用耕地、林地等農(nóng)用地，改變被占用土地用途，數(shù)量較大，造成耕地、林地等農(nóng)用地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。侵占人如通過出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得集體土地使用權(quán)卻沒有用在農(nóng)業(yè)建設(shè)上，管理部門可以要求侵占人限期改正并沒收侵占人的違法所得。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第八十二條擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或者違反本法規(guī)定，將集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。二、土地被強占的起訴狀的內(nèi)容有哪些土地被他人侵占，可以作為原告提出起訴，要寫好起訴狀。訴狀要有以下內(nèi)容：1、雙方當事人的基本情況。包括姓名、性別、年齡、民族、工作單位和地址。如是單位應寫明單位名稱、所在地及法定代表人的姓名、職務；2、訴訟請求和所依據(jù)的事實和理由。所謂訴訟請求，即要求解決的問題，比如本案中可以寫請求法院判決被告停止侵害、排除妨礙、恢復原判、賠償多少錢等；3、寫明證據(jù)和證據(jù)來源，證人的姓名和住址。

六、占用集體土地怎么處罰

一、占用集體土地怎么處罰1、占用集體土地的處罰，侵占集體土地由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，并處罰款、恢復原狀等處罰，構(gòu)成犯罪的應追究刑事責任。2、法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第七十七規(guī)定：未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。二、占用集體土地違法嗎1、占用集體土地屬于違法行政。建設(shè)項目需要使用農(nóng)用地等農(nóng)村集體土地的，應當依法辦理土地征收及農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批手續(xù)。如果未經(jīng)依法征收及辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，通過所謂土地“流轉(zhuǎn)”等方式占用農(nóng)村集體土地進行建設(shè)，系違反土地管理相關(guān)法律法規(guī)，屬于違法行政。

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投稿：史嘉一

內(nèi)容審核：楊建峰律師