一、2022年農(nóng)村宅基地有償使用怎樣收費？退出補償又能拿多少？

隨著農(nóng)村宅基地制度改革逐步擴大試點范圍、步入深水區(qū)，宅基地“有償使用”與“自愿有償退出”這兩個此前并不多見的新概念逐漸走上了舞臺中央。在明律師在此前的分析中曾指出，這二者在妥善處置“一戶多宅”“超占面積”問題上均有重要作用。那么，宅基地的有償使用費究竟怎樣收取呢?申請自愿有償退出又能拿到多少補償呢?本文，在明律師就結(jié)合日前廣東省汕尾市陸河縣正在征求意見的《農(nóng)村宅基地有償使用、流轉(zhuǎn)和退出管理辦法(試行)》做一番解讀。

      “宅基地有償使用費”并無法律法規(guī)領(lǐng)域的依據(jù)，是自2015年啟動的農(nóng)村宅基地制度改革試點中一些縣市的一種政策嘗試。

      有償使用費的收取對象主要是“一戶多宅”中的“多宅”部分，面積控制標(biāo)準(zhǔn)下的超占部分，以及非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承房屋等原因占有宅基地的情形。

      一言以蔽之，政策嘗試僅能對“非常態(tài)”情況下的宅基地收費。對符合“一戶一宅”原則，確為農(nóng)戶唯一住宅用宅基地的，不存在收費的問題。宅基地制度的特征之一就是“無償取得”，而收費政策事實上是對這一特征的某種挑戰(zhàn)。

【這3種宅基地或需交費才能繼續(xù)使用】

      我們來看陸河縣擬定的具體內(nèi)容。農(nóng)村建房符合村莊規(guī)劃的，有下列情形之一，應(yīng)收取宅基地有償使用費:

      1.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承或其他合法方式在農(nóng)村占有宅基地，符合“一戶一宅”原則的，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員征收超出面積標(biāo)準(zhǔn)部分的有償使用費，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員征收占用宅基地有償使用費;

      2.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承或其他合法方式在農(nóng)村占有宅基地，形成“一戶多宅”的，原則上退出多宅部分。因特殊原因不能退出的，全部征收多宅部分整棟宅基地有償使用費，多宅部分不得充減“一宅”中面積不足部分。

      3.由于歷史原因辦理有土地權(quán)屬證建房的，一直使用至今未翻建、未加建的，不征收有償使用費，加建無證部分原則上應(yīng)當(dāng)退出，確實無法退出的征收有償使用費。

      也就是說，付費才能繼續(xù)使用的宅基地首先必須是合法占有的。如果是“未批先占”且未經(jīng)確權(quán)登記的宅基地，恐需要“無償退出”或由村集體強制收回，難以交納這筆有償使用費。

      當(dāng)然，特殊的困難群體是經(jīng)申請并由村集體通過，是可以緩交、減交或者免交這筆費用的。

【宅基地收費標(biāo)準(zhǔn)】

      這個收費標(biāo)準(zhǔn)擬區(qū)分不同情況而有所差異。為確保大家直觀地了解其計費方式，在明律師將征求意見稿的原文謄進(jìn)來供大家仔細(xì)研究:

      1.對于符合“一戶一宅”的宅基地，宅基地面積超過規(guī)定面積的，有償使用根據(jù)其超出起收面積實行階梯式計費。

      (1)超出面積1-30平方米部分按每年10元/m2計費;

      (2)超出面積31-60平方米部分按每年15元/m2計費;

      (3)超出面積61-90平方米部分按每年20元/m2計費;

      (4)超出面積90平方米以上部分按每年25元/m2起征，每增加30平方米標(biāo)準(zhǔn)提高10元/m2計費，以此類推。

      2.對“一戶多宅”的，鼓勵農(nóng)戶退出多出宗數(shù)的宅基地。不愿退出的農(nóng)戶，收取宅基地有償使用費。農(nóng)戶自愿選擇一宅居住，多出的宅基地整宗全部按照階梯式計費，不扣除一宅不足面積部分。

      3.集體經(jīng)濟(jì)組織成員因繼承、贈與房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過規(guī)定面積的，按照階梯式計費進(jìn)行收取。

      4.非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承、贈與等方式在農(nóng)村占有和使用宅基地按每年5元/m2收費，宅基地超過規(guī)定面積的部分實行階梯式計費收取。

      (1)超出面積1-30平方米部分按每年15元/m2計費;

      (2)超出面積31-60平方米部分按每年20元/m2計費;

      (3)超出面積61-90平方米部分按每年25元/m2計費;

      (4)超出面積90平方米以上部分按每年30元/m2起征，每增加30平方米標(biāo)準(zhǔn)提高10元/m2計費，以此類推。

      我們來為此前備受關(guān)注的城鎮(zhèn)戶籍子女繼承農(nóng)村房屋后的情形做一次推算。譬如某人繼承的宅基地面積為300平方米，而控制標(biāo)準(zhǔn)為150平方米以下。

      那么此人需要交納的宅基地使用費就是5× 150+ 30×90+40×30+50×30=6150元。

【自愿有償退出到底能拿多少補償?】

      了解了宅基地有償使用的收費標(biāo)準(zhǔn)，我們再來看自愿有償退出宅基地能拿多少補償。從目前各地的政策性文件上看，自愿有償退出的補償全憑村集體的力量完成，其補償標(biāo)準(zhǔn)是無法和征地拆遷相提并論的。

      征地拆遷存在將集體土地變更為國有土地入市后的土地增值收益，這一部分利益是應(yīng)當(dāng)回饋給被征地農(nóng)民的。而宅基地的自愿有償退出則顯然沒有這東西，退出后宅基地依舊是宅基地，仍要被分配給其他有住房保障需求的村民使用，或者作為農(nóng)村宅基地來盤活利用。

      關(guān)于自愿有償退出宅基地的補償標(biāo)準(zhǔn)問題，陸河縣擬作出這樣的規(guī)定:

      1.對于符合“一戶一宅”并愿意有償退出宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶，補償標(biāo)準(zhǔn)可由集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部開會討論決定。

      2.“一戶多宅”愿意退出“多宅”部分使用權(quán)的農(nóng)戶，補償標(biāo)準(zhǔn)可由集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部根據(jù)實際情況與宅基地使用權(quán)退出戶協(xié)商確定，并將補償標(biāo)準(zhǔn)及補償情況在集體經(jīng)濟(jì)組織公示。

      3.全部退出宅基地使用權(quán)到城鎮(zhèn)居住的村民以及符合宅基地申請條件而放棄申請資格到城鎮(zhèn)居住的農(nóng)戶，憑借宅基地退出的依據(jù)和村組證明，享受政府相關(guān)優(yōu)惠政策。

      補償資金從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自籌資金、宅基地有償使用費、閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的收益資金中支付。

      大家可以看到，文件表述了這么半天，并沒有給出個準(zhǔn)數(shù)來，這和前文堪稱詳實的“收費標(biāo)準(zhǔn)”形成了鮮明對照。

      一般而言，宅基地自愿有償退出的補償費用在每平米幾百元左右，是難以參照周邊類似房地產(chǎn)的市場價格給予補償?shù)摹?/p>

      在明律師最后要提示大家的是，宅基地制度改革的試點范圍、改革力度在2022年一定會進(jìn)一步加大，農(nóng)民朋友要就此作出一定的準(zhǔn)備。伴隨著“宅改”的深入，征收集體土地、合村并居拆遷等項目數(shù)量將可能會減少，指望通過拆遷“致富”的可能性也會相應(yīng)縮減。不過農(nóng)民朋友也不必氣餒，而是要善于抓住宅基地制度改革的紅利，結(jié)合自身情況和所在村、縣的有關(guān)政策，將閑置的宅基地和房屋徹底盤活，讓實際居住使用的房屋確權(quán)登記，讓新政策的紅利惠及自身。

二、農(nóng)村宅基地退出補償標(biāo)準(zhǔn)2021

法律分析：(1)宅基地有償退出主要按照土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)支付農(nóng)民個人部分，一級地類補助28688元一畝，二級地類補助27710元一畝，三級地類補助26080元一畝。如果你家屬于一級地類，宅基地總面積在2畝的話就能獲得57376元的補償。

(2)據(jù)相關(guān)文件了解，農(nóng)民一戶多宅退出多余的宅基地，有償退出補償應(yīng)支付農(nóng)民80%的補助;

(3)如果你的宅基地在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)完成確權(quán)工作，宅基地有償退出補償按照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)支付農(nóng)民60%的補助;

(4)宅基地有償退出補助面積按照政府實際測量面積來計算，其中包含一些附屬物，200平方米以內(nèi)的宅基地有償退出按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償，超過200平方米的就進(jìn)行減半補償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

三、農(nóng)村宅基地有償退出補償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：農(nóng)村宅基地有償退出是按照農(nóng)村的“一戶一宅”制原則，農(nóng)村家庭擁有宅基地的標(biāo)準(zhǔn)是每戶家庭只能擁有一處宅基地，之所以施行宅基地有償退出，這也是根據(jù)當(dāng)前農(nóng)村發(fā)展的形式，為提高農(nóng)村閑置宅基地的利用率，國家出臺了針對農(nóng)村宅基地的一項政策。農(nóng)村宅基地有償退出機制，各地農(nóng)村所執(zhí)行的補償標(biāo)準(zhǔn)和方式也并非都是一致的，因區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，宅基地退出補償標(biāo)準(zhǔn)也并不統(tǒng)一，少則幾萬元，多則幾十上百萬元不等的標(biāo)準(zhǔn)，所以說大家要參照當(dāng)?shù)氐那闆r。

法律依據(jù)：《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》

(七)健全宅基地管理制度。在宅基地審批過程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源管理所要做到“三到場”。即：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等;宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實地丈量批放宅基地;村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。各地一律不得在宅基地審批中向農(nóng)民收取新增建設(shè)用地土地有償使用費。

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內(nèi)容審核：劉佳律師

來源：頭條-2022年農(nóng)村宅基地有償使用怎樣收費？退出補償又能拿多少？，