一、北京市凱諾律師事務(wù)所：關(guān)于農(nóng)村宅基地上的9個問題

農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，一般是無需繳納任何費用即可取得，具有福利性質(zhì)和社會保障功能。而且，隨著社會的不斷發(fā)展，現(xiàn)在農(nóng)村宅基地在村民心中越發(fā)地重要，因為農(nóng)村宅基地不僅僅只是居住，更是村民手中的一項財富。

      不過，近幾年關(guān)于農(nóng)民宅基地方面的問題越來越多，雖然相關(guān)部門就宅基地方面的問題發(fā)布過不少的政策文件及相關(guān)問答，可是仍然有不少的老百姓在一些平臺上咨詢宅基地能不能賣、宅基地如何申請、宅基地拆遷能補償多少等之類的問題。今天，律師抽空為大家整理出了幾個大家經(jīng)常問且最為關(guān)注，也會對大家權(quán)益產(chǎn)生影響的幾個問題，希望會對大家有所幫助(本文僅供參考)

1、宅基地能不能買賣或轉(zhuǎn)讓?

      答案是不能。根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，宅基地和自留地等屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民只享有宅基地的使用權(quán)，所以是不可以向城里人或是外村村民買賣農(nóng)村宅基地的。不過，可以按照相關(guān)的法律規(guī)定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行轉(zhuǎn)讓，也就是只能在自己所在的村小組范圍內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓，否則，所簽訂的購買合同會沒有法律效力。

      根據(jù)《民法典》中的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。

2、城里人能在宅基地上建房嗎?

      答案是不能。我國法律上有明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民是不能購買農(nóng)村村民宅基地的。農(nóng)村宅基地一般只分配給本村村民，所以城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地就已經(jīng)違法了，更別說在農(nóng)村宅基地上面新建、翻建房屋了。而且，就算即使踩著法律的紅線買了農(nóng)村宅基地建了房，那么也會被認定為違法建筑且拆除。

      最主要的是，這樣的房屋一旦遇上拆遷，那么征收方可能會按違建給予補償或是不予任何補償。

3、戶口變?yōu)槌擎?zhèn)戶口了，自己還可以使用宅基地嗎?

      答案是可以。實踐中，很多農(nóng)村村民因征收等各種原因，戶口性質(zhì)從農(nóng)業(yè)戶口變?yōu)榱顺擎?zhèn)戶口了，村民自己也落戶在城區(qū)，此時有的村委會便將其的宅基地無償給收回了，但這種做法其實是不合法的。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，進城落戶的農(nóng)民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權(quán)，也就是說，即使戶口因征收等因素變?yōu)槌擎?zhèn)戶口了，村民還是享有宅基地使用權(quán)的，不能剝奪其相關(guān)的權(quán)利，否則就是違法。

4、城鎮(zhèn)戶籍子女能不能繼承農(nóng)村宅基地?

      答案是可以。一般而言，農(nóng)村宅基地是不可以單獨被繼承的，因為農(nóng)民只享有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，而不享有宅基地所有權(quán)。但農(nóng)村宅基地上的房屋因?qū)儆诖迕袼接胸敭a(chǎn)，所以其子女在繼承房屋的同時也就依法取得的農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，所以，按照規(guī)定，是可以依法進行登記的。如果農(nóng)村宅基地上沒有房屋，那么自然也就無法取得宅基地使用權(quán)。

      根據(jù)相關(guān)的答復(fù)，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》中的規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承。

5、因繼承原因形成一戶多宅的有沒有拆遷補償

      一般情況下是有的?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。雖然法律上只規(guī)定農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，但如果是因繼承原因形成的一戶多宅，那么原則上來說是合法的，而且在遇上拆遷時，也需要按照合法的建筑予以公平、合理的拆遷補償。

      實踐中，如果征收方以你違反了一戶一宅的法律規(guī)定，將依法繼承的房屋認定為違法建筑且不予補償時，那么被征收人可以及時地向法院提起行政訴訟，依法維護自己的權(quán)益。

6、申請農(nóng)村宅基地不批怎么辦?

      法律上規(guī)定，任何單位或是個人不得擅自占用土地進行建設(shè)，所以村民若要建房，必須要先向村委會申請一塊宅基地，但實踐中，向村委會遞交申請書之后往往會沒有了下文，對于這種情況，如果在申請人符合條件的情況下，那么村民可以先與村委會進行協(xié)商，如果沒有協(xié)商成功，可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府反映，反映后若鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府沒有處理，村民可針對他們的不作為向法院提起訴訟。

7、農(nóng)村宅基地賣了還能申請新的宅基地嗎?

      答案是不能。根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。所以，大家千萬不要把自己手中的宅基地給賣了，否則要想在農(nóng)村再擁有一塊宅基地則是不太可能的，而且現(xiàn)在農(nóng)村發(fā)展得這么快，農(nóng)村宅基地的價值也在不斷地上升，若日后遇上拆遷，一旦賣了宅基地，那損失的可不是一點半點。

8、村委會可以收回農(nóng)村宅基地嗎?

      根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，如果存在以下情形，村委會是可以收回宅基地的:1、進行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地;(2)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;(3)未按照批準用途使用或非法轉(zhuǎn)讓的宅基地;(4)實施村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃進行舊村改造或國家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅，新房建成后，逾期無正當理由不拆除舊房，退出的原宅基地等。

9、宅基地被拆遷怎么補償?

      根據(jù)《土地管理法》、《民法典》等法律法規(guī)，征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用及農(nóng)村村民住宅費，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用等，具體的補償標準需要由有資質(zhì)的評估機構(gòu)評估確定，但原則上來說是不可以低于被征收人原有的生活水平，否則被征地農(nóng)民有交拒絕交出土地。

二、宅基地糾紛律師

法律分析：宅基地糾紛沒有威脅到人身以及財產(chǎn)安全的話，一般是不能報警處理的，宅基地糾紛的處理方法具體有以下幾種：協(xié)商解決，人民調(diào)解，行政解決，訴訟解決。

法律依據(jù)：《律師服務(wù)收費管理辦法》 第九條 實行市場調(diào)節(jié)的律師服務(wù)收費，由律師事務(wù)所與委托人協(xié)商確定。律師事務(wù)所與委托人協(xié)商律師服務(wù)收費應(yīng)當考慮以下主要因素：

（一）耗費的工作時間；

（二）法律事務(wù)的難易程度；

（三）委托人的承受能力；

（四）律師可能承擔的風險和責任；

（五）律師的社會信譽和工作水平等。

三、農(nóng)村宅基地糾紛律師

法律分析：依法保護國家、集體的宅基地所有權(quán)。我國土地分別屬于國家和集體所有。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，土地改革前的舊契約不能作為土地權(quán)屬的依據(jù)。處理宅基地(土地)糾紛，應(yīng)切實保護國家和集體的土地所有權(quán)。屬于國家或集體所有的宅基地，集體組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。依法保護公民、法人合法取得的宅基地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，使用國有土地的單位或者個人，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。土地使用權(quán)受法律保護，任何單位或者個人不得侵犯。農(nóng)村居民建住房，應(yīng)當使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。另外，宅基地使用權(quán)包括合法取得和合法使用兩個方面。對非法擴大、搶占宅基地甚至耕地的行為應(yīng)依法宣布其無效，并可給予法律制裁。在使用宅基地過程中，妨礙公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通風、采光等相鄰權(quán)的，應(yīng)依法承擔民事責任。所以，宅基地發(fā)生糾紛，是可以尋求律師幫助的。

法律依據(jù)：《土地管理法》第七十四條　買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

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