一、以土地儲備為理由來進(jìn)行拆遷合法嗎

拆遷過程中，對于在何種情況下政府才能進(jìn)行房屋征收，很多人都有一些疑問。有些人會有這樣的想法：“只要政府想拆，那他什么情況都能拆。”其實，這樣的想法是完全錯誤的。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償?！?

由上述法條可知，國有土地上房屋征收是應(yīng)當(dāng)以公共利益需要為前提的，非因公共利益的需要，政府是不能隨意征收房屋的。

那么，這里的公共利益應(yīng)該如何界定呢？以“土地儲備”為名義是否算是為了公共利益呢？下面讓我們來探討這個問題。

國土資源部、財政部、中國人民銀行印發(fā)施行的《土地儲備管理辦法》第十條規(guī)定：“下列土地可以納入土地儲備范圍：

(一)依法收回的國有土地；

(二)收購的土地；

(三)行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；

(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；

(五)其他依法取得的土地?！?

由此可知，《土地儲備管理辦法》中對于可納入土地儲備范圍的土地界定中，并不包含國有土地上房屋征收所獲得的土地。

另外，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定：“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！?

由此可見，在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，對于國有土地上房屋征收中關(guān)于公共利益的界定中也并不包含土地儲備這個理由。

因此，對于土地儲備是否能成為國有土地上房屋征收的理由這個問題，毋庸置疑，答案是否定的。

土地儲備其本身并不具備公共利益屬性，不屬于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的公共利益需要范圍。主動進(jìn)行土地儲備，原則上不能通過征收方式，只能采取購買、置換等交易方式。

二、土地收儲是不是意味著拆遷？

法律分析：

不是。土地收儲中心應(yīng)該是政府國土管理部門下屬部門，是代表政府對擬出讓土地進(jìn)行管理的，不能作為拆遷人實施拆遷

法律依據(jù)：

《土地管理法》

第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。 擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯?。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。 相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。 征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。 征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。 征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、土地儲備征地拆遷中的法律問題

一、公共利益與商業(yè)利益不分沒有區(qū)別對待為社會公共利益目的的拆遷和純商業(yè)目的征地拆遷，明確土地征用的目的，僅允許在服務(wù)于公益目的時才可征地，公益目的原則由輔以司法解釋的一般準(zhǔn)則界定或通過實施細(xì)則界定。雖然沒辦法解決得盡善盡美，但解決方案要盡量合理。于社會公共利益目的而進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，應(yīng)當(dāng)說具有一定合理性；但如果為商業(yè)性目的而在法院判決前給予強(qiáng)制拆遷，這就有問題了。因為，第一，在房屋拆遷中，被拆遷人處于弱勢地位，行政權(quán)力的介入應(yīng)該保護(hù)弱者而非強(qiáng)者。第二，從法理上講不通，開發(fā)商與被拆遷人本是平等的民事主體，在商業(yè)性拆遷法律關(guān)系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應(yīng)通過民事訴訟程序最終由法院裁決。行政部門事先強(qiáng)行拆遷，是行政權(quán)對司法權(quán)的粗暴干預(yù)。因此，雖然《城市房屋拆遷管理條例》第十七條規(guī)定，被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以由房屋拆遷管理部門申請人民法院強(qiáng)制拆遷，但是這一規(guī)定毫無道理，既不能保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，又違背了法治的基本原則。

對公共利益的界定，要引入司法審查程序。外國通常是這樣做的：第一，土地征用被限制在服務(wù)公益的目的上。雖然對于“公共利益”的理解可能有所偏差，但公共利益的界定是由法律規(guī)定，最終裁決也是由法院來裁決的。這里要充分尊重利害關(guān)系人的權(quán)利，特別是訴權(quán)；第二，賠償?shù)幕鶞?zhǔn)盡量達(dá)到公正?！肮馁r償”是征地的賠償基準(zhǔn)，所謂“公正的賠償”的根本目標(biāo)，就是被征者能夠達(dá)到與征用之前相等的經(jīng)濟(jì)條件。應(yīng)該既不因為征地致富，也不因為征地變窮。第三，當(dāng)事人程序上的權(quán)利，包括得到通知、聽取證詞、上訴等都有法律保障。而在這些權(quán)利沒有得到實施之前，征地方無權(quán)強(qiáng)制拆遷。總之，之所以國外能夠較好地解決拆遷雙方當(dāng)事人的矛盾，就在于他們是在司法過程中來達(dá)到一種動態(tài)平衡。二、征地的程序存在著明顯的瑕疵，沒有做到公開、公正廣東省陽江市陽東縣政府以建設(shè)公園為名，以每平米不足10元的平均單價征用農(nóng)田和用于灌溉數(shù)千畝水田的水庫，最后建成一處占地近1500畝、最高單價達(dá)2000萬元的“五星級”全封閉式私人花園別墅區(qū)。陽東縣在村民毫不知情的情況下，征用了當(dāng)?shù)夭糠稚搅值睾娃r(nóng)田，征地協(xié)議是“秘密”簽訂的（《中國經(jīng)濟(jì)時報》報道）。征地補(bǔ)償?shù)某绦蚰芊窆_、公正直接關(guān)系到被征地人利益能否得到保障，我國應(yīng)該對征地程序作出更嚴(yán)格、更切合當(dāng)今實際情況的系統(tǒng)而完善的規(guī)定，強(qiáng)制要求征地補(bǔ)償安置協(xié)議內(nèi)容及征地補(bǔ)償安置情況必須公示、舉行聽證，雙方在公平談判中達(dá)成協(xié)議。在協(xié)議未達(dá)成的情況下，不得擅自強(qiáng)制征地。同時，應(yīng)該對違反規(guī)定程序的行為作出明確而具體的懲罰性規(guī)定。三、粗暴剝奪了被征地人的權(quán)利，對私有財產(chǎn)的保護(hù)不夠和不尊重私有財產(chǎn)權(quán)

城市發(fā)展需要征地拆遷，沒有征地拆遷就沒有發(fā)展，但是，我們不能把拆遷建立在對私有財產(chǎn)的侵害上。在我國長期的拆遷歷史中恰恰忽視了這個問題，只是到了最近，我們才關(guān)心起私人財產(chǎn)權(quán)問題，但立法對此沒有給予＂足夠＂的重視，嚴(yán)重一點說，現(xiàn)在有的征地拆遷是一種大規(guī)模的、有組織的對私人財產(chǎn)權(quán)的侵犯，不但直接侵害了私人財產(chǎn)權(quán)，而且也引發(fā)了社會極大的不穩(wěn)定，破壞了人們對法治的信心。

《中華人民共和國憲法》第13條規(guī)定：＂國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)＂；第39條規(guī)定：＂中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅＂。

憲法明文規(guī)定，公民的住宅等財產(chǎn)不受侵犯，但恰恰是國家的法規(guī)和地方法規(guī)，給予各地隨意和任意拆遷公民房屋住宅以便利。通常的情形是，一個開發(fā)商如果看中了某塊地皮，只要和政府一說，政府馬上借口統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)或者建立開發(fā)區(qū)，而要求這塊地皮上的原有居民搬遷，并且還不給予足額的補(bǔ)償。如果居民因為不到位或者不愿意拆遷，政府就可以根據(jù)上述法規(guī)申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

因為行政法規(guī)和地方性法規(guī)無視公民房屋住宅這一憲法性權(quán)利，導(dǎo)致了各地大量＂依法＂侵犯公民住宅權(quán)和房屋所有權(quán)的現(xiàn)象，極端的時候，就導(dǎo)致了自焚現(xiàn)象的發(fā)生。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

來源：臨律-以土地儲備為理由來進(jìn)行拆遷合法嗎，