土地抵押如何解除

土地抵押解除需要準(zhǔn)備以下資料去銀行辦理抵押解除：

1、抵押權(quán)人申請解除抵押的函(1份)

2、抵押人申請解除抵押申請書(1份)

3、抵押權(quán)人和抵押人雙方單位營業(yè)執(zhí)照(單位)、法人身份證明(單位)、法人身份證、委托書和委托代理人身份證(1套)

4、土地證、土地他項權(quán)利證

《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán);耕地、宅基地，自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外;學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位，社會團體的教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);依法被查封、扣押、監(jiān)督的財產(chǎn);依法不得抵押的其他財產(chǎn)。”根據(jù)上述規(guī)定不能抵押的土地所有權(quán)或使用權(quán)，即便是當(dāng)事人簽訂了抵押合同也是無效的。土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例全文》第三十三條規(guī)定：土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。所以當(dāng)?shù)厣嫌薪ㄖ?、其他附著物時，不可能進(jìn)行單純的土地使用權(quán)抵押或房屋產(chǎn)權(quán)抵押，而必須將土地與地上建筑物、其他附著物同時抵押，并按照規(guī)定分別辦理土地使用權(quán)抵押登記和房產(chǎn)抵押登記。

關(guān)于土地抵押合法憑證。根據(jù)(1997)國土(籍)字第2號《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》，土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項權(quán)利證明書》，而《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權(quán)的法律憑證，抵押權(quán)人不得扣押抵押證書。抵押權(quán)人扣押的土地證書無效，土地使用權(quán)人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發(fā)新證手續(xù)。過去有的銀行辦理抵押登記，直接扣押抵押人的土地證書，以為這樣保險，實際上存在著非常大的風(fēng)險。保險問題。

根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定：抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。因此土地使用權(quán)抵押辦理房地產(chǎn)保險，可以確保抵押人的權(quán)益。所以土地使用權(quán)抵押特別是地上有建筑物或其他附著物，抵押權(quán)人最好要求抵押人對地上建筑物辦理保險手續(xù)，并在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到損害，抵押權(quán)人可以根據(jù)抵押人讓與的賠償或補償請求權(quán)，代替抵押人直接向第三人或保險公司請求損害賠償或要求保險公司給付保險金。

關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)與房地產(chǎn)出租的法律關(guān)系。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法司法解釋全文》第六十五條規(guī)定：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。這分兩種情況，一種是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押，這種情況租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，抵押與租賃互不影響，只要抵押人以書面形式將抵押事實告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效，即所謂“買賣不破租賃”。

另一種情況是房地產(chǎn)權(quán)利人將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租，這種情況下抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃關(guān)系成立在后，租賃合同對受讓人不具有約束力，租賃關(guān)系應(yīng)隨著抵押權(quán)實現(xiàn)而解除。抵押權(quán)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的影響。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存，超過債權(quán)數(shù)額部份，歸抵押人所有，不足部份由債務(wù)人清償。因此，購買抵押房地產(chǎn)要謹(jǐn)慎，以防得到的是無效轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。

關(guān)于抵押登記的期限。一般情況下，抵押登記的期限應(yīng)與抵押合同規(guī)定的債務(wù)履行期限一致。但是，根據(jù)最高人民法院對《擔(dān)保法》若干問題的解釋，抵押當(dāng)事人和登記機關(guān)對擔(dān)保期限不具有約束力。也就是說，擔(dān)保期限只有法律規(guī)定，不允許當(dāng)事人約定，也不允許登記機關(guān)規(guī)定。抵押合同規(guī)定的主債期債務(wù)未償清或其他附著物的，債權(quán)人可以依法訴訟。但是要注意土地使用權(quán)的期限，超過期限人民政府要依法收回土地使用權(quán)，因而影響抵押權(quán)的實現(xiàn)。

北京圣運律師網(wǎng)溫馨提示： 《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔(dān)保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責(zé)任法》《民法總則》同時廢止。如果您涉及《民法典》規(guī)定的拆遷問題# 點擊這兒#進(jìn)行查看！若需幫助可#咨詢北京圣運律師網(wǎng)拆遷安置律師#

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來源：中國法院網(wǎng)-土地抵押如何解除，