一、征地開發(fā)中的評(píng)估與法律風(fēng)險(xiǎn)如何應(yīng)對(duì)？

法律分析：征地開發(fā)過(guò)程中，需進(jìn)行土地評(píng)估，避免違法行為帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，法律也規(guī)定了征地補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)責(zé)任。

法律依據(jù)：

1.《土地管理法》第六十五條：土地征收應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行土地評(píng)估，對(duì)征收土地的實(shí)際用途、市場(chǎng)價(jià)格等進(jìn)行調(diào)查研究；征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定確定標(biāo)準(zhǔn)，保障農(nóng)民合法權(quán)益。

2.《中華人民共和國(guó)土地征收與補(bǔ)償條例》第十五條：征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照地方政府制定或者批準(zhǔn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付。

3.《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八十四條：從事土地征收和占用活動(dòng)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法履行土地管理義務(wù)，保護(hù)土地資源，維護(hù)土地生態(tài)環(huán)境。

因此，在征地開發(fā)中，需要進(jìn)行土地評(píng)估，并確保征收補(bǔ)償按照法律規(guī)定執(zhí)行，保障農(nóng)民合法權(quán)益。單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)履行土地管理義務(wù)，避免違法行為造成的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、征地開發(fā)中的評(píng)估結(jié)果是否受政策和法律的約束？

法律分析：在征地開發(fā)過(guò)程中，評(píng)估結(jié)果是否受政策和法律的約束，主要涉及到土地征用、土地評(píng)估、補(bǔ)償安置等方面的法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，土地征用的程序必須符合法律程序，土地評(píng)估必須按照評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行，補(bǔ)償安置必須按照相關(guān)法律規(guī)定予以保障。因此，評(píng)估結(jié)果受到政策和法律的約束，任何與法律規(guī)定不符的評(píng)估結(jié)果都是無(wú)效的。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十三條：土地必須依法征用，征用決定應(yīng)當(dāng)依照法定程序作出。

2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十五條：土地評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法獨(dú)立行使評(píng)估職能，對(duì)其確認(rèn)的評(píng)估結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任。

3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條：政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人實(shí)行補(bǔ)償和安置，補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律規(guī)定予以保障。

因此，征地開發(fā)中的評(píng)估結(jié)果必須嚴(yán)格遵守政策和法律的規(guī)定，否則將會(huì)面臨法律責(zé)任。

三、征地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由哪個(gè)部門評(píng)估

法律主觀：

土地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1、征地的原因； 2、征地動(dòng)員； 3、征地范圍； 4、征地補(bǔ)償方案。根據(jù)《 土地管理法 》第四十七條第一款、第二款的規(guī)定， 國(guó)家征收土地 的，應(yīng)當(dāng)依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?？h級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村 集體經(jīng)濟(jì)組織 及其成員、 村民委員會(huì) 和其他 利害關(guān)系人 的意見。

法律客觀：

估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要是估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差，即是風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生源，主要包括下面幾個(gè)方面：1、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。為估價(jià)行業(yè)廣為接受的基本估價(jià)方法是成本法、收益法和市場(chǎng)法。從估價(jià)理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來(lái)支撐。因此，在利用具體的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)果能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。另外，估價(jià)人員的技術(shù)水平和參數(shù)的獲取能力不同，在技術(shù)運(yùn)用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價(jià)師的主觀判斷能力。再者就是估價(jià)人員素質(zhì)水平不一，雖然通過(guò)估價(jià)師考試但缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在這樣或那樣的偏差，也會(huì)產(chǎn)生一定的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。因此，估價(jià)技術(shù)也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源。2、政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響;另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價(jià)人員無(wú)法或者說(shuō)是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。3、估價(jià)對(duì)象手續(xù)不全產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問(wèn)題。比如，某企業(yè)通過(guò)政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過(guò)征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價(jià)實(shí)踐中經(jīng)常遇到，給估價(jià)的結(jié)果帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。4、不端正執(zhí)業(yè)態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這已成為房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要來(lái)源，主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差。在未能掌握房地產(chǎn)的有關(guān)情況下，就盲目估價(jià)導(dǎo)致估價(jià)不實(shí)不準(zhǔn)。另外，在對(duì)國(guó)家政策理解不充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額;以及估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。5、客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。除估價(jià)人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多。通常情況下有，委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員，或有意借口拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛。如產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價(jià)值嚴(yán)重失實(shí)。同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問(wèn)題，給估價(jià)操作帶來(lái)難度，易造成估價(jià)值失實(shí)而引發(fā)爭(zhēng)議。還有，委托方對(duì)估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)，也易造成經(jīng)濟(jì)糾紛。6、房地產(chǎn)估價(jià)自身特性而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定活動(dòng)。評(píng)估價(jià)格是評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)理論價(jià)格作出的一種估測(cè)、推斷。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)很大，分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素時(shí)，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向、影響幅度等預(yù)測(cè)，在實(shí)際把握中難以做到絲毫不差。

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內(nèi)容審核：李軒教授

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