宅基地使用權(quán)是否可以自由流轉(zhuǎn)

農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)是有一定的條件，在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓之前一定要先弄清楚這些條件，否則很容易造成轉(zhuǎn)讓無效。特別注意的是，農(nóng)村宅基地如果轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民是非法的。

宅基地流轉(zhuǎn)是指宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織。但只限定于轉(zhuǎn)給本集體的人。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓法律效力：

1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無效：

(1)城鎮(zhèn)居民購買

(2)法人或其他組織購買

(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)

(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件

(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)

(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件

(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意

(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，是農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對(duì)宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。

相關(guān)的法律條款

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。

如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。因?yàn)楦鶕?jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無效。也就是說，對(duì)于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。

而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。

所以說，現(xiàn)階段，農(nóng)村宅基地使用權(quán)還不能夠?qū)崿F(xiàn)依法自由流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)村房屋及宅基地，仍不受法律保護(hù)。

不過，在已經(jīng)出臺(tái)的《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》明確提出，建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

可以看出，在中央最新的改革設(shè)想中，農(nóng)村土地制度的市場(chǎng)化改革是大方向，是要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

而且《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出，要“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，包括“保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利，積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)”。對(duì)于農(nóng)民的宅基地，“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行?！?/p>

從上述政策內(nèi)容可以看出，在未來的農(nóng)村土地制度改革和新型城鎮(zhèn)化背景下，農(nóng)村宅基地改革可以說已經(jīng)有了明確的方向：

1、宅基地是農(nóng)民財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，農(nóng)民擁有宅基地的用益物權(quán)。為農(nóng)民增加獲得財(cái)產(chǎn)性收入的渠道，這是未來農(nóng)村土地改革重要方向。

2、在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，可以慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。

3、未來可以建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。第四，改革完善農(nóng)村宅基地制度，將會(huì)在國內(nèi)部分城市開展試點(diǎn)。根據(jù)中國的改革慣例，這種試點(diǎn)將有可能取得特殊的政策空間。伴隨著人口城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)戶籍制度的放開，宅基地等農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)力在城鄉(xiāng)居民間的市場(chǎng)化流動(dòng)和交易，將成為必然的趨勢(shì)。

綜上所述，關(guān)于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)題解答，小編作出以下相關(guān)內(nèi)容整理。由此可見，農(nóng)村宅基地在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓之前一定要先弄清楚這些條件，否則很容易造成轉(zhuǎn)讓無效。特別注意的是，農(nóng)村宅基地如果轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民是非法的。更多相關(guān)法律問題，北京圣運(yùn)律師網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。

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內(nèi)容審核：劉佳律師

來源：頭條-宅基地使用權(quán)是否可以自由流轉(zhuǎn)，