一、土地出讓費(fèi)應(yīng)該誰出

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對國有土地進(jìn)行出讓的時(shí)候，國有土地出讓費(fèi)用應(yīng)該由土地的受讓方進(jìn)行交納，出讓的費(fèi)用由土地管理部門收取。

《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》

第二條本辦法所稱國有土地使用權(quán)出讓收入(以下簡稱土地出讓收入)是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款。具體包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款(不含代收代繳的稅費(fèi));轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款;處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款;轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款;改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。

國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益;土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法向市、縣人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用(不含征地管理費(fèi))，一并納入土地出讓收入管理。

按照規(guī)定依法向國有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國有土地使用權(quán)出讓合同(以下簡稱土地出讓合同)生效后可以抵作土地價(jià)款。劃撥土地的預(yù)付款也按照上述要求管理。

二、我國土地出讓金管理存在的主要問題

1.出讓金帶來的豐厚財(cái)政收入，誘發(fā)了地方政府的短期行為

大量賣地和圈地，一次性收取40-70年的出讓金，為地方政府充實(shí)財(cái)政收入提供了機(jī)會，現(xiàn)屆地方政府就可能運(yùn)用各種手段擴(kuò)大土地批租量，獲得短期高額收益，這將使以后各屆政府無法實(shí)現(xiàn)收益共享。這種“寅吃卯糧”的做法，既有悖于“代際公平性”，又有損于土地資源使用的有效性。

2.出讓金收益分配機(jī)制不合理，影響土地出讓整體效益

用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的辦法低價(jià)征地，用市場經(jīng)濟(jì)的辦法高價(jià)出讓，客觀上形成了多占地多得益的機(jī)制，既誘發(fā)了地方政府批地賣地的沖動(dòng)，又為“尋租”提供了條件。土地資本巨額增值收益，大部分被開發(fā)商和地方政府所獲取，而被征地農(nóng)民只能得到低額的補(bǔ)償費(fèi)，遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)農(nóng)民的權(quán)益損失，這使得農(nóng)民與地方政府因征地補(bǔ)償問題而矛盾突出。另一方面，地方政府所得的那部分出讓金主要用于城市開發(fā)和土地開發(fā)，出讓金分配向城市傾斜，城市的工業(yè)化、城市化飛速發(fā)展，而農(nóng)村卻出現(xiàn)了大量就業(yè)無門、社保無份的失地農(nóng)民,農(nóng)村建設(shè)也嚴(yán)重缺乏資金投入。在工業(yè)化和城市化過程中，農(nóng)民并沒有充分分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的成果，城鄉(xiāng)二元分割的體制裂痕在繼續(xù)擴(kuò)大。

3.土地出讓金制度不完善，易引發(fā)出讓金流失和官員尋租

土地要素的非完全市場化使政府在征地供地過程中居于主導(dǎo)地位，而征收的出讓金又缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督管理，導(dǎo)致一些地方政府違法違規(guī)出讓土地，擅自減免出讓金等，使出讓金大量流失。與之相對應(yīng)的是官員尋租和腐敗現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。現(xiàn)有的土地出讓金制度為政府官員的尋租活動(dòng)提供了巨大利益空間和權(quán)力發(fā)揮作用的活動(dòng)空間，涉及土地的腐敗案件數(shù)量多，涉及金額大，涉案人員職務(wù)高，而且容易發(fā)生窩案、串案。

三、土地出讓的方式有哪幾種

協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌。其中，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。

協(xié)議出讓-是指市縣人民政府土地管理部門與特定的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織通過平等協(xié)商出讓國有土地使用權(quán)的行為。

招標(biāo)出讓-是指市縣人民政府土地管理部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓?、法人和其他?jīng)濟(jì)組織通過參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)確定土地使用者的行為。

拍賣出讓-是指由出讓人發(fā)布拍賣公告，通過競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)確定土地使用者的行為。

掛牌出讓-是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的交易場所掛牌公布接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止期限的報(bào)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來源：頭條-土地出讓費(fèi)應(yīng)該誰出，