一、抵押中的土地使用權(quán)可以出資作價(jià)嗎

無(wú)法實(shí)現(xiàn)這一行為。

根據(jù)我國(guó)《公司注冊(cè)資本登記管理暫行規(guī)定》第五條的明確規(guī)定，同意投資入股的股東或者發(fā)起方在公司籌辦過(guò)程中，可以通過(guò)現(xiàn)金方式進(jìn)行注資，同時(shí)亦可選擇使用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等這類具有貨幣價(jià)值且能夠按法律程序合法轉(zhuǎn)讓的非貨幣資產(chǎn)進(jìn)行權(quán)益投入。

然而，股東或是發(fā)起人不得以勞務(wù)、信譽(yù)以及自然人的名字、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)甚至設(shè)定有擔(dān)保性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)等作為作價(jià)出資的因素。

由此可見(jiàn)，股東這一類愿意為新成立公司注資的人員，所采納用作作價(jià)出資的財(cái)產(chǎn)，必須是從法律上被許可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)。

原因在于，股東如若要選用非貨幣資產(chǎn)做價(jià)出資，需要將這些財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)交給其投資的公司所有，而對(duì)于那些設(shè)定擔(dān)保、抵押甚至質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其所有權(quán)通常是無(wú)法向外部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，因此這類財(cái)產(chǎn)自然也是不能被視為貢獻(xiàn)給公司的理由。

舉例來(lái)說(shuō)，若某位股東試圖用車產(chǎn)進(jìn)行作價(jià)出資，但是該車產(chǎn)已經(jīng)辦理抵押登記手續(xù)，那么在這種情況下，除非確保解除抵押登記，否則根本無(wú)法把車輛的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到公司名義之下，也就無(wú)法順利地完成出資這一環(huán)節(jié)。

《中華人民共和國(guó)公司法》第二十七條

股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。

對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)公司登記管理?xiàng)l例》第十四條

股東的出資方式應(yīng)當(dāng)符合《公司法》第二十七條的規(guī)定，但股東不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)等作價(jià)出資。

根據(jù)《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第五條

股東或者發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。股東或者發(fā)起人不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)等作價(jià)出資。

二、抵押中的房產(chǎn)是否可以買(mǎi)賣

被抵押了的房子，雖然有受限制，但并不完全限制其買(mǎi)賣。

如果賣房人要出售已經(jīng)被抵押的房屋，可以按照如下兩種方式處理：

首先，賣房人應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，如果抵押權(quán)人同意賣房人出售已經(jīng)抵押的房屋，那么該抵押房屋是可以買(mǎi)賣的。

在此種情形下，賣房人出售房屋得到的價(jià)款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向抵押權(quán)人約定的第三人提存后，剩余部分歸賣房人所有，不足部分就由賣房人繼續(xù)清償。

其次，如果抵押權(quán)人不同意，則賣房人與買(mǎi)房人協(xié)商一致，也可以采取由買(mǎi)房人代為先行支付部分購(gòu)房款；

用于賣房人清償所欠抵押權(quán)人的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人就可以去房產(chǎn)登記部門(mén)辦理解除抵押的手續(xù)，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接過(guò)戶給買(mǎi)房人。

但是無(wú)論采取哪種方式買(mǎi)賣房屋，賣房人都應(yīng)當(dāng)事先如實(shí)告知買(mǎi)房人房屋存在抵押。

《民法典》第四百零六條

期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

法律是一種強(qiáng)大的工具，它可以保護(hù)弱者，制約強(qiáng)者，維護(hù)社會(huì)的公正和公平。但是，法律的力量并不僅僅在于它的規(guī)定和懲罰，更在于我們每個(gè)人的理解和遵守。正如本文的標(biāo)題所提出的問(wèn)題，“抵押中的土地使用權(quán)可以出資作價(jià)嗎”，我們每個(gè)人都有責(zé)任和義務(wù)去學(xué)習(xí)和理解法律，去遵守法律，去維護(hù)法律的尊嚴(yán)和權(quán)威。只有這樣，我們才能真正實(shí)現(xiàn)法治社會(huì)的理想，才能真正實(shí)現(xiàn)公正和公平。

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

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