一、企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠政策

1、非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。

2、非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)(公司)在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地、房屋權屬，免征契稅。

3、國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。

4、在股權轉讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。

5、對于企業(yè)合并和分立，企業(yè)承受原各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

6、企業(yè)改制重組過程中， 不征收契稅。

一、土地增值稅是什么意思？

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為．納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權、并取得收入的單位和個人．征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額．土地價格增值額是指轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額．土地增值稅實行四級超率累進稅率．土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費．當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20％未超過50％的部分，稅率為30％，增值額超過200％的部分，則要按60％的稅率進行征稅．據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34．63％以上，都需繳納土地增值稅。

二、土地增值稅征收范圍包括哪些

土地增值稅的征收范圍包括轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。

法律依據(jù)：

財政部關于印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的通知第六條　條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。

條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。

第七條　條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

（五）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。

二、改制重組免征土地增值稅政策

法律分析：企業(yè)改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。企業(yè)在改制重組過程中經(jīng)省級以上（含省級）國土管理部門批準，國家以國有土地使用權作價出資入股的，再轉讓該宗國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批準的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應提供該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。

法律依據(jù)：《中華人民共和國增值稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。

三、關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅

一、企業(yè)改制重組土地增值稅的變化

變化一、整體改建暫不征收土地增值稅

政策：5號文規(guī)定，按照公司法的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司），對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

提示：這里所稱整體改建，指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。比如，一家全民所有制工業(yè)企業(yè)變更為國有獨資公司就是典型的整體改建行為。實際工作中，一些非公司制企業(yè)雖然整體改建為公司制企業(yè)，其投資主體往往會同時變化，此時需要關注這一政策的執(zhí)行風險。比如，一家農(nóng)村信用社改制為農(nóng)村商業(yè)銀行，但往往在改制的同時引入新的股東，此時投資主體發(fā)生變化，會影響上述政策的適用。

變化二、國有房地產(chǎn)作價投資暫不征收土地增值稅

政策：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。5號文廢止了這一規(guī)定，但5號文繼續(xù)明確，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

對于實務中普遍爭議的土地取得成本是否可以延續(xù)的問題，5號文指出，企業(yè)改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過程中經(jīng)省級以上國土管理部門批準，國家以國有土地使用權作價出資入股的，再轉讓該宗國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以該宗土地作價入股時省級以上國土管理部門批準的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業(yè)應提供該宗土地作價入股時省級以上國土管理部門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。舉例來說，如果國有企業(yè)改制時，一宗土地的原取得成本為1億元，但是經(jīng)過省級國土局批準按照3億元評估價作價出資入股，則允許在后續(xù)轉讓時按照3億元扣除其取得成本。

提示：按照5號文規(guī)定，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。政策強調的是“在改制重組時”，如果單位和個人不是“在改制重組時”以國有土地、房屋投資，而是僅在一般場合以國有土地、房屋投資，是否可以適用暫不征稅的規(guī)定，5號文并未明確，納稅人遇到類似問題時，還應及時與稅務機關溝通。

變化三、企業(yè)合并暫不征收土地增值稅

政策：財稅字〔1995〕48號文件第三條規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。這一規(guī)定在實務中通常被解釋為針對吸收合并暫免征稅，但是對于企業(yè)新設合并各地操作不一。5號文廢止了該條規(guī)定并進一步明確，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。這就意味著無論是吸收合并還是新設合并，都可以暫不征稅。

提示：如果結合會計處理，企業(yè)合并還有一種特殊形式，就是控股合并。在控股合并中，參與合并的各方企業(yè)均不會喪失法人主體資格，實際上是合并企業(yè)收購被合并企業(yè)的股權從而實現(xiàn)控制目的。對于這種基于股權轉讓、股權收購的企業(yè)合并，一般不涉及土地增值稅。

變化四、企業(yè)分設暫不征收土地增值稅

政策：對于企業(yè)分立（分設）是否征收土地增值稅，原有政策并未予以明確。實務操作中，青島、新疆、廈門等地都傾向于不征收土地增值稅，但是北京等地傾向于需要征稅。5號文統(tǒng)一要求，按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

提示：企業(yè)分設（分立）也有兩種形式，派生分立和新設分立。兩者的區(qū)別在于在新設分立情況下，被合并企業(yè)繼續(xù)存在，而在新設分立中被合并企業(yè)需要解散。無論是哪一種分立，只要分立后的主體相同，就暫不征收土地增值稅。

變化五、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緊關“優(yōu)惠大門”

政策：5號文規(guī)定，上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此前，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。5號文發(fā)布后，該條同樣被廢止，但是“暫不征收”這樣一種特殊的土地增值稅政策依然對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“緊關”大門。這樣規(guī)定主要是保持政策的連續(xù)性，避免部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“改制”之名，行“轉讓房地產(chǎn)”之實。需要注意的是，無論是合并還是分立，只要任何一方當事主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不應適用5號文規(guī)定的改制重組特定政策。

二、企業(yè)改制重組土地增值稅政策如何規(guī)定的

《關于企業(yè)改制重組有財政部國家稅務總局關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）規(guī)定：按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司）。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本通知所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。

按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

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內(nèi)容審核：趙明媛律師

來源：臨律-企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠政策，