#宅基地拆遷糾紛起訴狀怎么寫#

宅基地拆遷糾紛起訴狀怎么寫：1.原告：姓名，性別，出生年月日，民族，職業(yè)，地址。被告：自然人則同上；法人，則要備注法人名稱，法定代表人：姓名，職位。2.訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求法院判令******3.事實(shí)和理由：（結(jié)合證據(jù)說(shuō)明事實(shí)理由）結(jié)尾可加上：被告的行為嚴(yán)重侵犯了原告的宅基地使用權(quán)，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，依據(jù)《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定特向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院公正處理。此致4.落款：**人民法院起訴人：xxxxx年xx月xx日。

#拆遷中政府信息公開(kāi)起訴狀的訴訟請(qǐng)求怎么寫#

起訴狀的專業(yè)性強(qiáng)，建議咨詢律師后委托律師代書。公民、法人或其他組織向人民法院起訴，應(yīng)當(dāng)遞交起訴狀。起訴狀是刑事自訴案件的自訴人或民事、行政案件的原告向人民法院提出的指控被告的書狀。起訴狀應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）當(dāng)事人的基本情況，公民應(yīng)當(dāng)寫明姓名、性別、年齡、民族、工作單位及職務(wù)、住址和聯(lián)系方式，法人寫明法人全稱、住所地、法人代表人姓名職務(wù)、委托代理人姓名、單位職務(wù)、地址，律師則寫明所在律師事務(wù)所即可；（2）有具體明確的訴訟請(qǐng)求；（3）有起訴所依據(jù)的事實(shí)與理由；（4）證據(jù)和證據(jù)來(lái)源；（5）當(dāng)事人簽名蓋章和簽署的日期。

#被拆遷人如何提起行政訴訟#

1、起訴。起訴人在知道具體行政行為作出6個(gè)月內(nèi)起訴。2、審查受理。人民法院在收到起訴狀后7日立案或裁定不予受理。3、答辯。人民法院應(yīng)當(dāng)在立案之日起五日內(nèi)，將起訴狀副本發(fā)送被告;被告應(yīng)當(dāng)在收到起訴狀副本之日起十日內(nèi)向人民法院提交作出具體行政行為的有關(guān)材料，并提出答辯狀;人民法院應(yīng)當(dāng)在收到答辯狀之日起五日內(nèi)，將答辯狀副本發(fā)送原告。4、開(kāi)庭。宣讀開(kāi)庭秩序---法庭調(diào)查----法庭辯論---評(píng)議。5、作出判決。6、上訴。對(duì)于不服一審判決的，應(yīng)當(dāng)收到判決書后15日內(nèi)向上一級(jí)人民法院上訴。7、開(kāi)庭審理或書面審理。8、判決或裁定。依法改判或裁定撤銷一身裁定、維持原判決或裁定、裁定發(fā)回重審。9、申訴。

#行政部門向人民法院提起司法強(qiáng)制拆遷，應(yīng)該按什么法律法規(guī)，應(yīng)提交什么材料！#

應(yīng)該根據(jù)最近實(shí)施的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。 除上述第二款規(guī)定的材料外，顯然行政機(jī)關(guān)（政府）還應(yīng)當(dāng)向法院提交房屋征收決定書、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的申請(qǐng)書。

#關(guān)于拆遷的行政訴訟#

第一點(diǎn)，沒(méi)有下行政裁決就拆了住房，違反規(guī)定。第二點(diǎn)，對(duì)于行政裁決不服，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

#如何提起拆遷行政訴訟#

我國(guó)《行政訴訟法》規(guī)定，對(duì)征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的，屬于行政訴訟的受案范圍。行政案件由最初作出行政行為的行政機(jī)關(guān)所在地人民法院管轄。行政行為的相對(duì)人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。人民法院在接到起訴狀時(shí)對(duì)符合起訴條件的，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浟浮?/p>

#買房注意事項(xiàng)：買房前應(yīng)該先做什么準(zhǔn)備#

購(gòu)房前，有必要從以下幾個(gè)方面入手：買房應(yīng)有明確的目標(biāo)　　理性和有規(guī)劃的消費(fèi)是購(gòu)房的前提。買房前，應(yīng)根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況來(lái)確定適合自己的樓盤。未必非要買大的房屋、未必要買三室兩廳、未必非要復(fù)室等等，未必要一步到位。而是應(yīng)從自己的實(shí)際情況出發(fā)，認(rèn)真規(guī)劃，選擇能滿足自己居住需求的房屋就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負(fù)擔(dān)，而培養(yǎng)理性、有梯度的消費(fèi)觀更重要。買房首付款的積累買房首付的積累是購(gòu)房的關(guān)鍵。首先，初定一個(gè)目標(biāo)，比如畢業(yè)后5年內(nèi)支付一個(gè)首付款，那么就為了實(shí)現(xiàn)自己這個(gè)目標(biāo)，合理的分配自己的收入。每月固定的留出一部分資金出來(lái)，制定出一個(gè)定期定額的計(jì)劃。因?yàn)槿绻_(kāi)通了定期定額的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄計(jì)劃，那么每個(gè)月必須得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金必定減少，那么消費(fèi)一定可以更加理性。點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累就是一筆財(cái)富。此外，建議也可先向父母借首付款，日后陸續(xù)返還，縮短積累時(shí)間和降低潛在的漲價(jià)成本。買房范圍的篩選選擇適合自己的樓盤——購(gòu)房量力而行。面積小、首付少、總價(jià)底的樓盤適合年輕人。購(gòu)買商品房最好在臨近的單位上班，否則，現(xiàn)在年輕感受不到路途遙遠(yuǎn)的累，等年齡大了，就會(huì)追悔莫及的。建議可購(gòu)買市中心的二手小房子或是新開(kāi)盤的小戶型。二手小房子的優(yōu)勢(shì)是交通便利、配套方面成熟、價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠；此外，由于年輕人的工作流動(dòng)性還相當(dāng)大，所以考慮一個(gè)交通合適的地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開(kāi)盤的小戶型的優(yōu)勢(shì)是戶型更合理、居住舒適性較高、未來(lái)投資回報(bào)率相對(duì)較高。居住環(huán)境的選擇（一）買房只看到某個(gè)樓盤的一個(gè)亮點(diǎn)還不夠，還要去綜合的考慮其它因素，如戶型、內(nèi)部環(huán)境、物管服務(wù)、生活成本等。（二）要看小區(qū)臨什么路，周邊居住的人群怎樣，開(kāi)發(fā)商在樓盤打造上是否做了隔音、降噪、防塵處理。（三）沙盤漂亮，并不肯定樓盤實(shí)景就漂亮，樓盤漂亮最終應(yīng)實(shí)現(xiàn)與沙盤一致，當(dāng)從沙盤模型變?yōu)閷?shí)景時(shí)，需開(kāi)發(fā)商有這樣的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，它的專業(yè)、用心程度、理念、建筑用材等。所以不要被沙盤所迷惑。（四）樓間距。樓間距寬是保障業(yè)主生活寧?kù)o、私密、視野寬闊，也是景觀打造的一個(gè)平臺(tái)，但沒(méi)有很好利用平臺(tái)打造景觀造成寧?kù)o、私密、舒適的環(huán)境，它同樣不是好小區(qū)。反之，樓間距不是特別寬，但它有這樣的理念和團(tuán)隊(duì)去打造優(yōu)美、舒適、健康的環(huán)境，同樣稱得上好小區(qū)。（五）看小區(qū)的綠化、娛樂(lè)等設(shè)施是否健全。出行時(shí)間之考慮購(gòu)房前還應(yīng)考慮出行的時(shí)間成本。因?yàn)槲覀儾浑y發(fā)現(xiàn)，穿越城市的時(shí)間成本和交通成本正變得越來(lái)越昂貴。開(kāi)車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個(gè)小時(shí)花在交通上，一年就有約一個(gè)月的時(shí)間待在車?yán)?。如果把這每天花掉的兩個(gè)小時(shí)集中起來(lái)，連續(xù)不斷地坐一個(gè)月車，或不眠不休地開(kāi)一個(gè)月車，就能體會(huì)其時(shí)間數(shù)量的可觀了。反之，如果把這些時(shí)間花在工作上或其他方面，則能創(chuàng)造更多的效益。如果再將時(shí)限放大到30年，時(shí)間成本的價(jià)值就顯得驚人了。故，提醒要買房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量購(gòu)房效益和購(gòu)房質(zhì)量的一個(gè)有效參數(shù)，支出的成本越小，表明所購(gòu)房屋的性價(jià)比越高。這樣一來(lái)，買房后額外付出的錢也會(huì)越來(lái)越少。買房常識(shí)的學(xué)習(xí)買房前，最好學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)。房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，支付它是一個(gè)比較專業(yè)的行為。在有條件容許的情況下，可以為自己聘請(qǐng)專業(yè)人士來(lái)參謀，比如聘請(qǐng)律師為自己在認(rèn)購(gòu)房屋、交納定金與首付款、簽訂商品房買賣合同等情形時(shí)提供專業(yè)幫助。對(duì)購(gòu)房費(fèi)用的了解在確定了買房的目標(biāo)和范圍之后，一些購(gòu)房的基本費(fèi)用是一定要提前計(jì)算的，雖然這些費(fèi)用表面看起來(lái)似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價(jià)結(jié)合起來(lái)計(jì)算的話，它們的費(fèi)用還是一筆不小的支出。購(gòu)買二手房相關(guān)費(fèi)用購(gòu)買二手住房相關(guān)費(fèi)用有：中介費(fèi)，測(cè)繪費(fèi)（有土地證的，測(cè)繪時(shí)不需交費(fèi)，沒(méi)有土地證的，測(cè)繪費(fèi)）；　評(píng)估費(fèi)，交易費(fèi)用：契稅，登記費(fèi)，印花稅，手續(xù)費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅：個(gè)人購(gòu)買并居住不足一年，按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額的3%繳納，由賣方繳納。另外，假如在購(gòu)買時(shí)，賣方申明所賣房屋的標(biāo)價(jià)為凈價(jià)，則意味著在雙方交易過(guò)程中產(chǎn)生的所有稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。以上只是通常所需交納的購(gòu)房費(fèi)用，而買不同的房需要交納的費(fèi)用是因人而異。開(kāi)發(fā)商資信的考察在選擇好地段及房屋基本情況后，就是要考察開(kāi)發(fā)商資信的問(wèn)題了。開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，標(biāo)志著開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)管理水平，高資信的開(kāi)發(fā)企業(yè)，其工程工期和工程質(zhì)量都會(huì)有所保障。大開(kāi)發(fā)商并不等同于有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商自信從以下方面考察：（一）開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況。開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債狀況直接表明其財(cái)務(wù)狀況，也能反映其履約能力。審查的文件主要有各年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告。（二）開(kāi)發(fā)商在此之前與第三人之間的履約情況。買方應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商在與第三人履約時(shí)的一貫態(tài)度和信譽(yù)。開(kāi)發(fā)商對(duì)待第三人的態(tài)度不僅可能被用于對(duì)待我們，而且可能直接影響到其履約能力。例如，一旦被他人依法追究違約責(zé)任并在訴訟或仲裁中敗訴，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，減少其經(jīng)濟(jì)資源，履約能力便相應(yīng)地受到影響。為此應(yīng)調(diào)查了解：1、開(kāi)發(fā)商是否作為被告人或被申請(qǐng)人已經(jīng)陷入或?qū)⒁萑胫卮蟮脑V訟、仲裁；2、是否存在已經(jīng)審理終結(jié)且開(kāi)發(fā)商負(fù)有給付義務(wù)，同時(shí)有關(guān)判決或裁定尚未履行完畢的案件；（三）了解開(kāi)發(fā)商從事商品房的開(kāi)發(fā)、建設(shè)是否存在以及何種程度上存在違法違規(guī)的情況，預(yù)測(cè)其可能遭致的行政處罰三，評(píng)估其可能被處罰后所要承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)義務(wù)。如果違法違規(guī)情節(jié)比較嚴(yán)重，應(yīng)預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目被責(zé)令停建、緩建甚至拆除建筑物等可能性。（四）最直接的方法，就是到開(kāi)發(fā)商以前的樓盤了解業(yè)主的評(píng)價(jià)，有的開(kāi)發(fā)商有好的口碑，業(yè)主會(huì)客觀的介紹，多找?guī)讉€(gè)業(yè)主打聽(tīng)就可以。注意事項(xiàng)綜合以上九點(diǎn)，可能不全面，甚至?xí)z漏一些重要的提醒項(xiàng)目，但這些只是買房前期的一些注意事項(xiàng)與必要準(zhǔn)備。而其后認(rèn)購(gòu)、簽訂商品房買賣合同才是買房環(huán)節(jié)中最重要的環(huán)節(jié)，里面涉及不少法律風(fēng)險(xiǎn)，也就是買房者真正挑戰(zhàn)房產(chǎn)商霸王條款的一環(huán)節(jié)，傳說(shuō)中的“五證二書”的奧秘都在其中，相關(guān)注意事項(xiàng)隨后會(huì)為大家奉上。

#拆遷房屋的上訴書怎么寫#

民事上訴狀上訴人：廣州市xxxx檢驗(yàn)所，住所地：廣州市某大廈x樓法定代表人：xxx,xx上訴人因不服廣州市越秀區(qū)人民法院(2006)越法民三初字第xxxx號(hào)民事判決書，現(xiàn)提出上訴。上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求法院撤銷一審判決中的第一項(xiàng)判決，依法改判為：廣州市xxx路xx號(hào)xxx單元中xx.x平方米的單元面積歸原告所有，xx.x平方米的單元面積歸上訴人所有。上訴理由：一、一審原告關(guān)于公攤面積增大補(bǔ)償?shù)脑V訟請(qǐng)求超過(guò)了訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)予以駁回。我國(guó)《民法通則》規(guī)定，“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！?996年，上訴人安置原審原告回遷之后的數(shù)年之內(nèi)一直未對(duì)公攤面積的問(wèn)題向上訴人提出過(guò)異議，也沒(méi)有向上訴人或法院主張過(guò)關(guān)于公攤面積增大要求進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題，因此原審原告關(guān)于要求對(duì)于公攤面積增大的部分進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑V訟請(qǐng)求早已超過(guò)了訴訟時(shí)效，依法應(yīng)當(dāng)予以駁回。二、一審法院認(rèn)為上訴人違反關(guān)于公攤面積的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)。首先，舊《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十條拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的建筑面積計(jì)算。作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。舊《廣州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積以市房地產(chǎn)管理局核發(fā)的房地產(chǎn)證或權(quán)屬證明書記載的合法建筑面積計(jì)算。根據(jù)上述規(guī)定，原審原告與上訴人之間的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積的計(jì)算應(yīng)當(dāng)按照原審原告所拆房屋的建筑面積計(jì)算。上訴人拆遷補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了原審原告所拆房屋的建筑面積，因此，上訴人不應(yīng)再對(duì)原審原告進(jìn)行額外的產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，一審法院判決上訴人再補(bǔ)償原審原告x.x㎡建筑面積無(wú)法律依據(jù)。其次，從《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償協(xié)議書》第一條和第三條的約定可以看到，雙方約定的產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償?shù)拿娣e和面積差異的處理方式都是以建筑面積為準(zhǔn)的，因此，在發(fā)生實(shí)測(cè)面積與約定面積的誤差時(shí)，應(yīng)當(dāng)以建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。而且，在2006年x月xx日，原審原告已經(jīng)向上訴人支付了協(xié)議書第三條約定的按照建筑面積計(jì)算的超面積購(gòu)房款xxxx元(x㎡×xxx元)，原審原告的做法等于是認(rèn)可了面積差異的處理應(yīng)當(dāng)是以建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槿绻瓕徳鎸?duì)公攤面積的差異有異議，是不會(huì)同意支付超面積購(gòu)房款的。由于上訴人實(shí)際補(bǔ)償給原審原告的建筑面積超過(guò)了約定的建筑面積的27.7平方米，因此，上訴人并沒(méi)有違約，不應(yīng)對(duì)原審原告進(jìn)行補(bǔ)償。第三，雖然《劃撥建設(shè)用地拆遷房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償協(xié)議書》中約定了公攤面積，但是按照國(guó)家規(guī)定的公攤面積計(jì)算方法，將近xxx㎡的建筑面積只分?jǐn)倄㎡的公攤面積顯然是不可能的，這樣的約定違反了《民法通則》規(guī)定的公平原則。此外，此項(xiàng)約定違反了建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，根據(jù)《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的約定無(wú)效，因此，x㎡的公攤面積的約定無(wú)效，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)測(cè)繪所測(cè)繪的結(jié)果來(lái)確定公攤面積才是公平合理的。綜上所述，上訴人認(rèn)為一審判決無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)，因此請(qǐng)求二審法院判決撤銷原判決第一項(xiàng)，依法進(jìn)行改判。此致廣州市中級(jí)人民法院上訴人：廣州市xxxx檢驗(yàn)所20xx年x月xx日

#行政強(qiáng)制拆除程序#

行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制拆除違法建筑物必經(jīng)程序：1、調(diào)查取證階段(案件調(diào)查及現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄、調(diào)查詢問(wèn)筆錄等)2、立案告知階段(立案審批表、限期拆除告知書)3、審核決定階段(處理審批表、限期拆除決定書)4、強(qiáng)制執(zhí)行階段(履行行政決定催告書、強(qiáng)制執(zhí)行決定書、強(qiáng)制拆除公告)說(shuō)明：1、其中《限期拆除決定書》、《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》為說(shuō)理式文書，連同《限期拆除告知書》、《履行行政決定催告書》須按照《民事訴訟法》送達(dá)要求給當(dāng)事人，當(dāng)事人若不在現(xiàn)場(chǎng)或拒絕接收，可在違建現(xiàn)場(chǎng)張貼除《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》以外的有關(guān)文書。2、部分法律文書時(shí)限：其中《限期拆除告知書》、《限期拆除決定書》、《履行行政決定催告書》等文書之間開(kāi)具時(shí)間視違法建筑物的面積、社會(huì)影響程度等情況合理而定?！稄?qiáng)制執(zhí)行決定書》必須給當(dāng)事人留足最長(zhǎng)三個(gè)月的訴訟期限?！稄?qiáng)制拆除公告》可以與《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》一并發(fā)放，或者在《強(qiáng)制執(zhí)行決定書》期滿前發(fā)放。3、有關(guān)現(xiàn)場(chǎng)核查的問(wèn)題：應(yīng)在分別開(kāi)具《限期拆除告知書》、《限期拆除決定書》、《履行行政決定催告書》后按合理期限內(nèi)對(duì)當(dāng)事人是否自拆情況進(jìn)行核查，填寫《核查情況登記表》。對(duì)強(qiáng)制拆除違法建筑的程序，自今年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》(下稱行政強(qiáng)制法)作了嚴(yán)格規(guī)定，即第四十四條規(guī)定：“對(duì)違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等需要強(qiáng)制拆除的，應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)予以公告，限期當(dāng)事人自行拆除。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī)關(guān)可以依法強(qiáng)制拆除?！薄?/p>

#什么是回遷房，購(gòu)買回遷房需要注意的問(wèn)題有哪些？#

注：回遷房，在二手市場(chǎng)上市的回遷房約占整個(gè)二手市場(chǎng)的10%?；剡w房如何購(gòu)買？回遷房有著新建商品房無(wú)可比擬的地理優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但因?yàn)榛剡w房出賣人暫時(shí)不能取得房屋所有權(quán)證書，使得買受人在購(gòu)買該類房產(chǎn)的過(guò)程中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買回遷房需要注意哪些問(wèn)題？下文為您詳細(xì)介紹。 一、什么是回遷房 回遷房，專指建立在國(guó)有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來(lái)一定能夠取得個(gè)人房屋權(quán)屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國(guó)有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。 二、購(gòu)買回遷房需要注意哪些問(wèn)題 （一） 未取得房產(chǎn)證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”。該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國(guó)家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。 （二）房屋交易稅由買方負(fù)擔(dān)的約定是否有效 回遷房的買賣涉及到兩次稅費(fèi)的繳納：一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。 對(duì)于房屋交易雙方約定屋交易稅由買方負(fù)擔(dān)，這一約定并不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，如果合同當(dāng)事人約定由合同相對(duì)人或第三人實(shí)際繳納稅款，并不違反法律規(guī)定，也不損害國(guó)家利益，對(duì)其約定應(yīng)認(rèn)定為有效。 （三）需要特別注意的問(wèn)題 1、嚴(yán)防“一房數(shù)賣” 回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)買時(shí)一定要注意。 2、必須約定房產(chǎn)過(guò)戶和交房的時(shí)間 簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納首付之日即為交房時(shí)間。 3、買方要留尾款 沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。 4、要求賣方的配偶簽名 實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;其二，若在過(guò)戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。 5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字 因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說(shuō)話的方式和技巧，以免不快。 回遷房購(gòu)買與期房轉(zhuǎn)讓一樣存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如購(gòu)房者欲購(gòu)買未取得房產(chǎn)證回遷房(商品房)，因相關(guān)操作較為復(fù)雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以最大程度地降低法律風(fēng)險(xiǎn)，保障自己的合法權(quán)益。

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投稿：舒黛妍

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