一、小產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民房可以貸款嗎

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是不可以在銀行進行抵押貸款的。

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險如下：

1、拿不到法律認可的房產(chǎn)證，不具有法律效力。

2、即使有宅基地和房屋的使用權(quán)也無法上市交易，無法得到銀行貸款和按揭，不允許過戶。

3、有可能被列為違章建筑，面臨拆遷而得不到任何補償?shù)娘L(fēng)險。

一、小產(chǎn)權(quán)租賃合同有效嗎

1、嚴格來說小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對外交易的房屋，對外交易不受法律保護。購房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不能確定房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購房者購買的小產(chǎn)權(quán)房不能公開轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到房屋拆遷情況的，也不能依法得到補償。

2、小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，房屋交易就是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移又以辦理登記過戶手續(xù)為準(zhǔn)，而小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，無法辦理登記過戶手續(xù)，自然無法上市交易，當(dāng)賣房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。

3、如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地，有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者需要自己對風(fēng)險和收益作出選擇判斷，作出正確的決定。

二、小產(chǎn)權(quán)買賣具體注意什么

1、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。

2、使用權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。像小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。

3、小產(chǎn)權(quán)房和一般意義上的商品房相比，沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取。小產(chǎn)權(quán)房的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1／3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。

法律依據(jù)：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

三、小產(chǎn)權(quán)房可以過戶嗎

1、不能。不動產(chǎn)登記是依法保護不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西?，F(xiàn)行法律法規(guī)明確，世界普遍實施土地用管制，所以小產(chǎn)權(quán)房不可能予以登記。

2、根據(jù)國家規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，故雙方簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)為無效。對于村委會頒發(fā)的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證只能由國家統(tǒng)一的房地產(chǎn)主管機關(guān)發(fā)放，村委會不具有發(fā)證的權(quán)力。

3、小產(chǎn)權(quán)房的五宗罪：其一，小產(chǎn)權(quán)房屋往往沒有規(guī)劃許可證和正規(guī)土地證，如要求補償土地出讓金的話，還要交納土地款。其二，小產(chǎn)權(quán)房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，非本集體組織人員購買后，一旦國家政策要求清理時，沒有法律保障。其三，沒有產(chǎn)權(quán)的房屋一旦國家要征地拆遷，沒有合法產(chǎn)權(quán)的房屋難以得到充分的拆遷安置補償。其四，這類房子不能上市交易過戶，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。其五，小產(chǎn)權(quán)房一旦因房屋遇到糾紛、法院往往不予受理。

4、正規(guī)的商品房是五證俱全，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，缺一不可。最簡單的辦法就是看是不是有《商品房預(yù)售許可證》，買房前一定要查看，一般有這個證基本上就有其他四證。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》

第二百一十條不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。

國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

二、購買小產(chǎn)權(quán)房屋如何貸款

購買小產(chǎn)權(quán)房屋貸款方式如下：

1、提出申請。客戶向銀行提出書面借款申請，并提交有關(guān)資料；

2、簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關(guān)貸款批準(zhǔn)的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔(dān)保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險等相關(guān)手續(xù)；

3、開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營業(yè)網(wǎng)點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶；

4、支用貸款。經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)；

5、按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。

法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條

下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

一、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

二、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

三、列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

四、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

五、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

六、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

三、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房能貸款嗎?

和一般意義上的商品房相比,小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以小產(chǎn)權(quán)房的價格一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，價格低是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。

日常生活中不少朋友會因為小產(chǎn)權(quán)房子便宜選擇購買，然而在我們進行房屋交易過程中，房產(chǎn)證是必須要有的證件，如果沒有房產(chǎn)證，那么該房主就對該房子只有居住權(quán)，而并沒有使用權(quán)，自然也就不能將該房子進行交易或者抵押。由于小產(chǎn)權(quán)其實就是沒有產(chǎn)權(quán)，只有銷售方的出售合同并且沒有房管單位的認同，該類房產(chǎn)一旦出現(xiàn)政策規(guī)劃房屋價值將會有很大的變化，因此銀行都不會做小產(chǎn)權(quán)房的抵押貸款。

一、買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險

1、從法律層面，小產(chǎn)權(quán)房其實是沒有產(chǎn)權(quán)的，因為這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房大嚴重的問題。

2、因為購買小產(chǎn)權(quán)的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將很難得到補償。若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強拆，購房人可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。

3、因為小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。對于購房者來說其實壓力也很大。而且現(xiàn)在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押，再者買賣的時候可能也有很多的風(fēng)險和坑。

二、小產(chǎn)權(quán)房拆除有沒有賠償

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，在購買過程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護；開發(fā)建設(shè)過程中缺少監(jiān)管，其質(zhì)量問題出現(xiàn)的概率要高過商品房；而因為無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對房產(chǎn)價值影響很大；若遇國家拆遷，很難得到相應(yīng)的拆遷補償。

小產(chǎn)權(quán)房是沒有合法的不動產(chǎn)登記證書的，若涉及拆遷安置，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協(xié)調(diào)處理。若涉及賠償，由于社區(qū)給了門牌、你把戶口遷過去，足以證明你對房屋的合法使用，你有權(quán)要求安置賠償，但具體賠償是否包括重新安置一套房子跟你，則看你所買的小產(chǎn)權(quán)房的項目土地性質(zhì)等等。但不管怎樣，你依然是拆遷安置對象：即合法的房屋居住權(quán)人，你有權(quán)要求安置居住房，同時有關(guān)搬遷補助、裝修補償?shù)鹊?，亦可一并主張。具體怎么賠法應(yīng)參照當(dāng)?shù)夭疬w補償標(biāo)準(zhǔn)，以所簽署的拆遷安置協(xié)議為準(zhǔn)。

具體而言：對于小產(chǎn)權(quán)房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補償，分為兩種不同情況。

第一，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應(yīng)首先認定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟組織及其成員享有。

第二，小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。對于這種情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償?shù)囊?guī)定。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

來源：臨律-小產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民房可以貸款嗎，