一、拆遷戶如何把握談判主動(dòng)權(quán)

1、證據(jù)線索要保留

政府決定房屋征收一般都會(huì)發(fā)布《房屋征收決定公告》《補(bǔ)償安置方案》以及各類的通知文件，一些被征收人的第一反應(yīng)是把公告撕掉，這種做法是完全錯(cuò)誤的，因?yàn)樗旱艄娌⒉荒芨淖冋l(fā)布公告的法律后果，而且造成以后起訴維權(quán)缺乏證據(jù)線索的問(wèn)題，這個(gè)時(shí)間應(yīng)當(dāng)采取拍照、錄像等方式保留證據(jù)線索。

2、學(xué)習(xí)法律有必要

維護(hù)權(quán)益必須要學(xué)習(xí)法律、也許您并不關(guān)注政府的拆遷行為是否合法，您只關(guān)注拆遷補(bǔ)償，但律師告訴你，爭(zhēng)取合理補(bǔ)償必須拿起法律的武器，學(xué)法、懂法、依法維權(quán)是維護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)益的利劍。

3、咨詢律師受益多

雖然法律條文在網(wǎng)絡(luò)和其他媒體上法規(guī)多，但是并不是手持法條就能維權(quán)的，因?yàn)閱螐姆l文字上無(wú)法判斷出哪一條適用于拆遷的實(shí)際情況、無(wú)法掌握政府征收哪里侵犯了自己的合法權(quán)益、征收項(xiàng)目哪一點(diǎn)是違法的，臺(tái)上十分鐘、臺(tái)下十年功，專業(yè)律師通過(guò)實(shí)戰(zhàn)、研究等常年累月積累的經(jīng)驗(yàn)、技巧等各方面的素質(zhì)絕非看看法條就能代替的，要讀懂文字背后的文字一定要咨詢專業(yè)律師。

4、法律程序要提起

在政府發(fā)布征收公告后，如果您認(rèn)為侵犯了您的合法權(quán)益，那么必須提起法律程序，而不能被動(dòng)的等待，很多人是等著政府啟動(dòng)強(qiáng)拆的時(shí)候才會(huì)想到起訴，平時(shí)則被動(dòng)的等待，但訴訟是有法定期限的，自發(fā)布公告之日起開(kāi)始起算，一旦超過(guò)起訴期限，征收公告發(fā)生法律效力，即使是征收是違法的也很難救濟(jì)。

5、拆遷評(píng)估要自主

在征收實(shí)施中，政府會(huì)告知被征收人自行選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，但評(píng)估機(jī)構(gòu)的名單一般都是政府推薦的，被征收人此時(shí)一定要考察好這些評(píng)估公司的可信度，如缺乏信任的應(yīng)該在政府推薦的名單之外選擇，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選擇。

6、遇到逼遷莫慌張

地方政府組織征收時(shí)，會(huì)動(dòng)用各種關(guān)系推進(jìn)拆遷工作，如將被征收人的家人、親戚停止工作，要求其作被拆遷人工作;利用各大局調(diào)查拆遷戶的違章、用地甚至計(jì)劃生育的問(wèn)題;查企業(yè)的衛(wèi)生、消防等、停水停電斷路、特別是政府以行政處罰、行政強(qiáng)制等方式作出的強(qiáng)拆決定，一旦超過(guò)期限政府會(huì)按照違章建筑拆除公民房屋，而房屋被強(qiáng)拆后沒(méi)有任何補(bǔ)償，在拆遷的時(shí)候種種壓力會(huì)突然出現(xiàn)，有時(shí)超出人的承受能力，但此時(shí)你千萬(wàn)不要害怕、保持冷靜，等拆遷結(jié)束了，什么停職了、計(jì)劃生育等問(wèn)題全部都沒(méi)事了，這個(gè)時(shí)間需要忍耐，對(duì)于政府的違法行為可以申請(qǐng)相關(guān)部門(mén)查處，對(duì)于有關(guān)部門(mén)不作為的可以通過(guò)起訴、行政復(fù)議等方式施加壓力迫使其履行職責(zé)，特別是政府的強(qiáng)拆決定一定要及時(shí)起訴以阻止強(qiáng)拆，你要知道政府所做的一切都是為了拆你的房子，所以你一定保護(hù)好自己的房子不被拆除。

7、人民警察要依靠

拆遷是一個(gè)矛盾復(fù)雜的大染缸，什么人、什么事情都有可能出現(xiàn)，政府、開(kāi)發(fā)商、拆遷戶、施工單位、村委會(huì)，甚至一些社會(huì)人員也會(huì)介入，比如一些地方聘請(qǐng)拆遷公司組織實(shí)施拆遷，而拆遷公司聘請(qǐng)了一幫社會(huì)無(wú)業(yè)人員去拆遷、威脅、恐嚇、軟磨硬泡什么事情都會(huì)發(fā)生，遇到這種問(wèn)題不要害怕，這些人的目的是為了逼遷，不會(huì)把你怎么樣，真的出了大事他們吃不了兜著走，你的權(quán)益被侵犯時(shí)要及時(shí)報(bào)警，警察出警至少保證了你的人身安全，如果警察不出警或者對(duì)事情處理不公平，則需要提起訴訟、投訴等施加壓力。

8、投訴信訪要對(duì)頭

遇到問(wèn)題選擇上訪是很多人的第一選擇，但是信訪是解決不了拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題，信訪解決的是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員違法違紀(jì)如貪污、賄賂、瀆職、作風(fēng)等問(wèn)題，拆遷補(bǔ)償合不合理信訪機(jī)關(guān)不可能做出評(píng)價(jià)，所以選擇信訪時(shí)要甄別一下自己要解決什么問(wèn)題，不要什么問(wèn)題都去信訪，很多人往往北京跑了十多遍，除了從國(guó)家信訪局另一個(gè)回當(dāng)?shù)靥幚淼膯螕?jù)外，什么都沒(méi)解決。

二、如何有效掌握拆遷協(xié)議談判的主動(dòng)權(quán)？

法律分析：在拆遷過(guò)程中，談判是不可避免的一環(huán)。要想在談判中取得主動(dòng)權(quán)，首先要了解相關(guān)法律法規(guī)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、戶口遷移、安置補(bǔ)助等方面都有明確規(guī)定，雙方應(yīng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)行談判。同時(shí)，還需了解自身權(quán)利和義務(wù)，及時(shí)了解最新政策動(dòng)態(tài)，確保自身利益不受損失。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條：“被征收人因房屋征收遭受經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)獲得合理的經(jīng)濟(jì)賠償?！?

2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條：“對(duì)拆遷安置房，應(yīng)當(dāng)與被征收人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議或者安置協(xié)議?！?

3.《拆遷補(bǔ)償安置條例》第十條：“被征收人在拆遷中享有的各項(xiàng)權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫酵咨票Ｕ?，不得損害其合法權(quán)益?！?

在拆遷談判中，雙方應(yīng)該遵守《合同法》相關(guān)規(guī)定，制定明確的合同條款，確保合同的合法性和有效性。同時(shí)，也要注意維護(hù)自身合法權(quán)益，如有必要可以尋求法律援助或律師幫助。

三、如何與拆遷戶談判

首先應(yīng)該將拆遷的方案讀懂弄透，看一下這個(gè)拆遷方案是不是還有不完善的地方，大家的心理承受能力是如何。

要能夠從一部分人帶動(dòng)另一部分人，先找到能夠接受拆遷方案的人，盡量通過(guò)他們的影響力來(lái)達(dá)到目的。

了解不同人群的訴求，在拆遷的時(shí)候，應(yīng)該是每一戶都有自己不同的訴求，我們應(yīng)該盡量了解清楚

將搜集的訴求中，進(jìn)行分類整理，對(duì)于整體上比較相似的訴求進(jìn)行歸類，并且分門(mén)別類找到解決辦法。

我們還應(yīng)該做到曉之以理動(dòng)之以情，對(duì)于談判的對(duì)方，我們應(yīng)該了解他們的弱點(diǎn)，有針對(duì)性去與他們談。

一、拆遷評(píng)估程序是怎樣的

1、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門(mén)或委托單位的委托后開(kāi)展具體評(píng)估工作。

2、房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。

3、評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。

4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。

5、編寫(xiě)相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見(jiàn)，具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過(guò)程。

6、評(píng)估復(fù)核和審批。在評(píng)估工作人員完成評(píng)估工作后，由復(fù)核員到實(shí)在進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。

如果我們想要對(duì)房屋拆遷評(píng)估的話，需要有具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)接受評(píng)估的任務(wù)，然后好評(píng)估前的準(zhǔn)備對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，結(jié)合相關(guān)的一些數(shù)據(jù)分析之后得出報(bào)告。

法律咨詢：

網(wǎng)友：拆遷評(píng)估會(huì)有幾次？

律師：動(dòng)遷評(píng)估大約評(píng)估幾次一般就一次。特殊情況可能會(huì)多次評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)不是被拆遷人協(xié)商選定，而是征收方直接指定的。

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內(nèi)容審核：趙雪玲律師

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