一、城中村村民與他人合作建房產(chǎn)生的糾紛裁判觀點(diǎn)梳理

城市化進(jìn)程導(dǎo)致大量城中村村民與非本村村民簽訂《合作建房合同》，合同主要內(nèi)容為非本村村民出資，在村民宅基地上建設(shè)房屋，房屋建成后按照一定比例分配，雙方互不干涉對方的出租、出售行為，這種情況在南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且城中村較多的地區(qū)尤為普遍，以下對東莞法院對此類合同糾紛的裁判觀點(diǎn)作簡單梳理。

首先，關(guān)于合同效力。宅基地集體所有，只能用作本村村民使用，根據(jù)房地一體原則，雙方對建成房屋的分配實(shí)質(zhì)上是將宅基地使用權(quán)也轉(zhuǎn)讓給了非本村村民，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性法規(guī)的，合同必然是無效的。

其次，無論是村民起訴對方要求支付房屋出售款項(xiàng)、賠償搬遷費(fèi)用、房租，或者出資方起訴要求村民賠償建房損失，均出現(xiàn)少部分判決認(rèn)為違法建筑首先應(yīng)由行政機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，處理后產(chǎn)生的損失再提起民事訴訟的裁判觀點(diǎn)，進(jìn)而駁回起訴。

再次，大部分判決是依據(jù)合同無效的處理規(guī)則進(jìn)行裁判，即民法典157條的規(guī)定，合同無效后相互返還，不能返還或者沒有必要返還的折價補(bǔ)償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失，各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。判決確認(rèn)合同無效的同時，村民收取的押金予以返還，對于出資方主張的建房損失，雙方按照一定比例承擔(dān)。

另外，實(shí)踐中往往還有另外一種名為合作建房合同，實(shí)為房屋買賣合同的糾紛，即非本村村民購買宅基地上房屋，以合作建房名義簽訂合同，該類糾紛處理較為簡單，即合同為無效合同，出售方返還購房款，購買方返還房屋。

二、農(nóng)村建房合同糾紛

法律分析：施工雙方誠信缺失。在農(nóng)村建房合同糾紛中施工雙方大多法律意識不強(qiáng)，沒有簽訂書面的建房施工合同，對于雙方的權(quán)利義務(wù)沒有明確，極易發(fā)生糾紛。解決科學(xué)合理建房，避免盲目跟風(fēng)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第七百八十八條 建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同。

建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計、施工合同。

三、村民與村委會之間的糾紛

法律分析：村民能否起訴村委合，雙方之間是否屬于民法調(diào)整的平等主體間的民事糾紛是本案的核心問題?！吨腥A人民兵和國村民委員會組織法》規(guī)定村民委員會是村民的自治性組織，有權(quán)處分其管理的財產(chǎn)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條 屬于人民法院受理的民事訴訟范圍。本案村民以村民委員合超越職權(quán)對外簽訂合同，侵害其合法權(quán)益為由提起的訴訟，應(yīng)當(dāng)裁定予以駁回。

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內(nèi)容審核：趙雪玲律師

來源：中國法院網(wǎng)-城中村村民與他人合作建房產(chǎn)生的糾紛裁判觀點(diǎn)梳理，