一、村委會(huì)真的有權(quán)“收回”村民的宅基地上房屋嗎？開個(gè)會(huì)就行？

在近年來的農(nóng)村拆遷實(shí)踐中，由村委會(huì)、村集體這所謂的“村級(jí)組織”作出收回集體土地使用權(quán)的決定，進(jìn)而收回農(nóng)戶的宅基地，拆除其住宅房屋的情形多有發(fā)生。那么，這種“收回”宅基地上房屋的行為真的合法嗎?村委會(huì)召集村民代表開個(gè)會(huì)表個(gè)決，就能把某戶村民賴以居住生活的房子拆個(gè)片瓦不留嗎?

      【“收回決定”的最主要依據(jù)】

      事實(shí)上，宅基地使用權(quán)的收回有為數(shù)不少的法定情形，包括比較容易理解的宅基地上房屋坍塌、閑置達(dá)一定期限，非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員繼承而來的房屋滅失等等。但實(shí)踐中引發(fā)爭(zhēng)議最大的，則非“為了鄉(xiāng)村公益設(shè)施建設(shè)需要”這一條莫屬。

      2020年施行的《土地管理法》第66條基本延續(xù)了此前對(duì)該情形的規(guī)定:為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

      現(xiàn)實(shí)中，這一情形主要反映在各種舊村改造、農(nóng)村棚戶區(qū)改造、新農(nóng)村建設(shè)、合村并居、宅基地騰退項(xiàng)目中，與政府主導(dǎo)的征收拆遷項(xiàng)目相區(qū)分。

      對(duì)此，最高人民法院在(2017)最高法行申1167號(hào)《行政裁定書》中指出，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依照法定程序收回集體土地使用權(quán)，并對(duì)特定情形下的收回給予土地使用權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償。

      但這種情形的土地使用權(quán)收回，明顯有別于國(guó)家征收，屬于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部對(duì)土地使用權(quán)的調(diào)整。

      換言之，在這一情形下的收回決定，實(shí)質(zhì)上就是用來拆遷的，但又不適用征收拆遷的法定程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等一系列規(guī)定。

      【“收回決定”究竟該有哪些內(nèi)容?】

      由以上分析可知，“收回決定”是一種會(huì)對(duì)農(nóng)戶重大財(cái)產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生直接影響的行為。這就注定了其的作出不可能就是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單“一張紙”，而是必須確保農(nóng)戶的物權(quán)權(quán)利得到完整保障。

      最高人民法院在(2020)最高法行申14361號(hào)《行政裁定書》中的指出，村委會(huì)通過召開村兩委及村民代表會(huì)議等方式，制定通過了村莊改造方案......基本符合法律、規(guī)章規(guī)定的審批程序規(guī)定。

      也就是說，一份合法的“收回宅基地使用權(quán)的決定”的作出應(yīng)遵循以下程序:

      一、確有“公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”的實(shí)際需要存在。這種實(shí)際需要顯然不能是拿嘴說的，而必須落實(shí)在紙面上，以“舊村改造項(xiàng)目實(shí)施公告”等形式予以公開發(fā)布。對(duì)于這部分事實(shí)，村委會(huì)應(yīng)當(dāng)有證據(jù)予以證明，原批準(zhǔn)用地的人民政府也應(yīng)當(dāng)在報(bào)批環(huán)節(jié)中進(jìn)行審查。

      二、依法召開村民會(huì)議、村民代表會(huì)議并形成關(guān)于收回決定的決議。村委會(huì)或者村集體有它的議事規(guī)則，不能由少數(shù)幾個(gè)人拍腦門決定農(nóng)戶的宅基地要不要收回。

      鑒于收回決定系嚴(yán)重影響農(nóng)戶權(quán)益的行為，司法實(shí)踐中一般會(huì)審查這一決定在作出前是否獲得了《村民委員會(huì)組織法》第24條規(guī)定的村民會(huì)議的同意。

      這里值得思考的始終是第24條的具體表述:涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理:(六)宅基地的使用方案;

      “宅基地的使用方案”是否能夠涵蓋對(duì)已確權(quán)宅基地的收回行為?這是存在理論上的爭(zhēng)議的。

      但從另一個(gè)角度上看，第(九)項(xiàng)的兜底條款此時(shí)是可用的:村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。

      這里需要補(bǔ)充的是，若相關(guān)決議最終由村民代表會(huì)議作出，那么就必須有村民會(huì)議的授權(quán)。在程序上是不能只召開村民代表會(huì)議而不開村民會(huì)議的。

      這也就意味著，對(duì)于自家的宅基地可能被收回，房屋可能被拆除一事，當(dāng)事農(nóng)戶依法是會(huì)有在村民會(huì)議上表達(dá)意見的權(quán)利的。如果農(nóng)戶的知情權(quán)和參與權(quán)完全被剝奪，在收到收回決定的那一刻之前完全不知道自己的房子將被拆除這回事，那么幾乎可以斷言收回程序是有問題的。

      三、有明確的“適當(dāng)補(bǔ)償”方案。收回宅基地使用權(quán)的決定不能“白收”，而是依法應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。實(shí)踐中，村級(jí)組織有責(zé)任通過村民自治程序制定補(bǔ)償安置方案，保障農(nóng)戶的起碼居住需求，不能因“收回”而讓農(nóng)戶流離失所。

      按照“先補(bǔ)償，后搬遷”的原理，收回決定事實(shí)上應(yīng)包含“補(bǔ)償決定”的部分內(nèi)容，才能確保農(nóng)戶的利益不因此而受損。

      四、報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。“原批準(zhǔn)用地的人民政府”一般是指縣級(jí)政府。當(dāng)然，對(duì)2020年《土地管理法》施行后批準(zhǔn)用地的收回程序，就可能改為找鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦批準(zhǔn)了。

      根據(jù)最高法的相關(guān)裁判，原批準(zhǔn)用地的縣級(jí)政府只是針對(duì)村集體的報(bào)批手續(xù)，通過批準(zhǔn)收回的方式履行法定職權(quán)，對(duì)收回行為進(jìn)行監(jiān)督，防止村集體違法收回集體土地使用權(quán)侵害農(nóng)戶的合法權(quán)益。

      這也就意味著，如果農(nóng)戶對(duì)收回決定不服，其起訴的被告應(yīng)是村集體，而不能是履行批準(zhǔn)職權(quán)的縣級(jí)政府。

      由以上不難看出，光是幾個(gè)村民代表“偷偷摸摸”開個(gè)會(huì)，是無權(quán)決定將村民的房屋拆除，宅基地收回的。

      其一，對(duì)“舊村改造”等協(xié)議搬遷項(xiàng)目的救濟(jì)需趁早，不要坐等收回宅基地使用權(quán)的決定作出后才開始想到走法律途徑;通常而言，收回決定不會(huì)是一上來作出的第一份文件，要為自己爭(zhēng)取盡可能大的協(xié)調(diào)空間。

      其二，一旦“收回決定”作出，要第一時(shí)間咨詢專業(yè)律師，根據(jù)律師的建議申請(qǐng)信息公開或者村務(wù)公開，全面掌握涉案項(xiàng)目情況，選擇權(quán)利救濟(jì)途徑。

      針對(duì)“收回決定”的訴訟在實(shí)踐中異常復(fù)雜艱難，即便如前所述確定了只告村委會(huì)，也存在提行政訴訟還是民事訴訟這一關(guān)鍵性問題。不同的路徑選擇對(duì)適用的法律，舉證的責(zé)任等都會(huì)有直接的影響，農(nóng)民切勿自行盲目起訴，要避免將路走死。

      一般的思路是，農(nóng)戶可以先嘗試提行政訴訟，即認(rèn)為村委會(huì)的收回決定系其依據(jù)《土地管理法》規(guī)定履行行政管理職能的行為，目前仍有一些地方的法院認(rèn)可此種觀點(diǎn)。而如果提行政訴訟被駁回，可以轉(zhuǎn)而再走民事訴訟。

      無論如何，二者必有其一要受理農(nóng)戶的起訴，互相踢皮球是不對(duì)的，農(nóng)戶有權(quán)向上一級(jí)法院起訴直至要求檢察機(jī)關(guān)介入監(jiān)督。

      其三，如果宅基地上房屋在收回決定作出后很快即遭強(qiáng)制拆除，那么村民要按照應(yīng)對(duì)征收拆遷中違法強(qiáng)制拆除的經(jīng)驗(yàn)，做好收集固定證據(jù)、撤離人員財(cái)物、避免正面沖突、及時(shí)報(bào)警等“標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作”，將對(duì)強(qiáng)制拆除行為的救濟(jì)途徑選擇一事交給專業(yè)律師去做。

      盲目起訴“確認(rèn)強(qiáng)制拆除行為違法”是不妥的，因此時(shí)的情形要比明擺著是征收拆遷的項(xiàng)目復(fù)雜得多，大家切記不要輕舉妄動(dòng)。

      總之，既然《土地管理法》第66條始終巋然不動(dòng)，就標(biāo)志著宅基地使用權(quán)是的確可以在農(nóng)戶無過錯(cuò)的情況下被收回的。新修訂的《土地管理法實(shí)施條例》在第63條明確規(guī)定，違反本條例規(guī)定，侵犯農(nóng)村村民依法取得的宅基地權(quán)益的，責(zé)令限期改正，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。這可謂為大家依法捍衛(wèi)自己寶貴的宅基地權(quán)益撐腰打氣。遇到“收回”農(nóng)民千萬(wàn)不要怕，得先看它依法沒依法。

二、閑置的宅基地村委有權(quán)收回嗎

有權(quán)收回，且沒有補(bǔ)償。宅基地屬于農(nóng)民集體所有，是村集體依法無償劃撥給本村農(nóng)民建房，農(nóng)民只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)，不能作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處置。農(nóng)民戶口已遷出農(nóng)村，就不是該村村民了，村集體有權(quán)收回其閑置的宅基地，且不用支付補(bǔ)償。

一、對(duì)于沒有確權(quán)的宅基地，村集體理當(dāng)收回，對(duì)于有宅基地需求的農(nóng)戶可以重新給予分配宅基地，具體處置方式主要有以下幾種：

1、村集體組織成員間有償流轉(zhuǎn)，雖然宅基地沒有確權(quán)，但宅基地上的房屋仍屬于原使用人私有財(cái)產(chǎn)，宅基地流轉(zhuǎn)方可以給原使用人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

2、對(duì)于荒廢的閑置宅基地，村集體可以收回并重新分配。

3、對(duì)于沒有確權(quán)且原使用人不退出宅基地的，不準(zhǔn)再翻建、修補(bǔ)房屋，待房屋消亡后由村集體收回。

4、鼓勵(lì)超占、多占宅基地的農(nóng)民家庭有償退出宅基地。

二、宅基地不確權(quán)的影響：

1、無法抵押：宅基地將作為農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)，而農(nóng)民占有這個(gè)財(cái)產(chǎn)的證明，只能是土地確權(quán)證書。隨著土地抵押改革的推進(jìn)，缺少證書，將無法辦理宅基地使用權(quán)的抵押。

2、無法轉(zhuǎn)讓：農(nóng)村宅基地的交易范圍必將逐步擴(kuò)大，在轉(zhuǎn)讓交易的過程中，宅基地使用權(quán)證書是唯一合法占有的證明，也是交易需要提供的必備資料，沒有這個(gè)資料，將無法交易。

3、經(jīng)濟(jì)損失：由于無法在合法的交易場(chǎng)所正常交易，只能走地下市場(chǎng)。私自簽訂合同轉(zhuǎn)讓，但這樣轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，將會(huì)被大大壓低?？梢灶惐刃‘a(chǎn)權(quán)房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。

三、

法律分析：宅基地屬于村集體所有，農(nóng)戶只有宅基地使用權(quán)。有下列情形之一的，報(bào)經(jīng)市或縣人民政府批準(zhǔn)，可以注銷其土地使用證或者用地批準(zhǔn)文件，由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán)：

1、為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地（這種情況對(duì)土地使用權(quán)人會(huì)給予適當(dāng)補(bǔ)償）；

2、不按照批準(zhǔn)的用途使用的宅基地；

3、因撤銷、遷移等原因而停止使用的宅基地；

4、空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的；

5、進(jìn)城落戶村民自愿有償退出的宅基地。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十三條 和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條 ，宅基地的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，必須具備以下條件：

1、轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；

2、同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；

3、受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；

4、轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；

5、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來源：中國(guó)法院網(wǎng)-村委會(huì)真的有權(quán)“收回”村民的宅基地上房屋嗎？開個(gè)會(huì)就行？，