#拆遷安置房的種類(lèi)#

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)：第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約。按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣(mài)房者完全可能將房屋再次賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過(guò)戶(hù)之前，可能已經(jīng)被買(mǎi)賣(mài)了十幾次。拆遷安置房的買(mǎi)方是無(wú)法從買(mǎi)賣(mài)合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過(guò)戶(hù)情況：誰(shuí)最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買(mǎi)方則在所不問(wèn)。許多拆遷安置房的買(mǎi)方認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過(guò)了，就算賣(mài)方違約，還能把我從房子里趕出去不成？可事實(shí)上，完成過(guò)戶(hù)手續(xù)的買(mǎi)方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來(lái)的購(gòu)房者搬出拆遷安置房屋。第二，買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，拆遷部門(mén)所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買(mǎi)賣(mài)雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣(mài)方認(rèn)為，房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣(mài)方；買(mǎi)方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買(mǎi)方。從法律上來(lái)講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣(mài)方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提；而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴(lài)于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣(mài)方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒(méi)有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼?，賣(mài)方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。第三，易受不確定因素影響。交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見(jiàn)的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)房人死亡了，而賣(mài)房人的繼承人對(duì)于該買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣(mài)給買(mǎi)房人的價(jià)格太低了。買(mǎi)房人為了完成過(guò)戶(hù)，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣(mài)房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買(mǎi)房人選擇通過(guò)訴訟來(lái)解決問(wèn)題，但卻又面臨新的難題。賣(mài)房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過(guò)外交途徑送達(dá)。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測(cè)了，而訴訟也將因此被拖延下去，買(mǎi)方也就無(wú)法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。買(mǎi)房者在購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過(guò)長(zhǎng)，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見(jiàn)和避免的。買(mǎi)方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。

#不是拆遷戶(hù)可以買(mǎi)拆遷安置房嗎#

可以。雖然買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為；但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。

這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約。按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。

2、買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。

3、易受不確定因素影響。

一、二手房買(mǎi)賣(mài)需要注意哪些騙局

1、利用虛假身份騙取定金及購(gòu)房款

施騙者多是偽造虛假身份，利用簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同為誘餌，在辦理房屋更名過(guò)戶(hù)手續(xù)之前，向購(gòu)房者索要定金及部分或全部購(gòu)房款，一旦購(gòu)房者交付款項(xiàng)后，施騙者便逃之夭夭。

2、利用虛假房證騙取定金及購(gòu)房款

施騙者多為交易房屋的承租人，利用能自由出入交易房屋的有利條件，偽造房屋產(chǎn)權(quán)證，通過(guò)信息站刊登虛假的賣(mài)房信息，造成購(gòu)房者產(chǎn)生誤會(huì)后向其交納定金或購(gòu)房款，因而上當(dāng)受騙。

3、假借購(gòu)房騙取交易房屋

貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的審批程序都要求賣(mài)方先將房屋辦理至買(mǎi)方名下后，由買(mǎi)方再向銀行辦理房屋抵押貸款，施騙者往往就是利用這種貸款審批程序，實(shí)施詐騙行為。

4、賣(mài)房人惡意轉(zhuǎn)移資產(chǎn)交易更名無(wú)法完成

賣(mài)房人與其他人有債務(wù)糾紛，急于將名下房產(chǎn)變現(xiàn)，由于此時(shí)房屋處于自然狀態(tài)，交易可以受理，但房產(chǎn)尚處于賣(mài)房人名下，一旦被追債，賣(mài)房人名下房產(chǎn)被司法查封，交易更名將無(wú)法完成，此時(shí)如果買(mǎi)房人已將購(gòu)房款付給賣(mài)房人，就存在索要房款問(wèn)題。

5、房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營(yíng)造成風(fēng)險(xiǎn)

中介公司守法經(jīng)營(yíng)意識(shí)、規(guī)范服務(wù)水平良莠不齊，個(gè)別中介以牟取非法利益為目的，直接導(dǎo)致房屋交易風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。

二、拆遷安置房購(gòu)買(mǎi)注意事項(xiàng)具體有哪些

與普通的商品房相比，拆遷安置房交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約。按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣(mài)房者完全可能違約將房屋再次賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)方。

第二，買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，拆遷部門(mén)所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買(mǎi)賣(mài)雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣(mài)方認(rèn)為，房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣(mài)方；買(mǎi)方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買(mǎi)方。從法律上來(lái)講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣(mài)方。因此，賣(mài)方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響。交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見(jiàn)的因素都將誘發(fā)糾紛。如果在完成過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)房人死亡了，而賣(mài)房人的繼承人對(duì)于該買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，買(mǎi)房人為了完成過(guò)戶(hù)，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉。最終，買(mǎi)房人將不得不選擇通過(guò)訴訟來(lái)解決問(wèn)題。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成，就很難預(yù)測(cè)了，買(mǎi)方也就無(wú)法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

#拆遷如何處理房產(chǎn)分割#

離婚時(shí)拆遷房分割方法如下：

1、如果被拆遷房是私有住房，拆遷房權(quán)是夫妻一方在結(jié)婚登記之前取得的，此種拆遷應(yīng)該認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而且不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

2、如果被拆遷房是私有住房，拆遷房權(quán)是在結(jié)婚登記之后取得的，該被拆遷房的差價(jià)是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資結(jié)清的，這種拆遷安置房應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

拆遷后的房產(chǎn)分割：權(quán)益保障與合理分配

拆遷后的房產(chǎn)分割涉及到權(quán)益保障與合理分配的重要問(wèn)題。在拆遷過(guò)程中，為了保障居民的合法權(quán)益，需要依法進(jìn)行房產(chǎn)分割。首先，要明確各方的權(quán)益，包括原房主、政府、新購(gòu)房者等，確保每個(gè)人的合法權(quán)益得到保護(hù)。其次，要進(jìn)行合理的分配，考慮到各方的實(shí)際情況和需求，確保分割結(jié)果公平合理?？梢酝ㄟ^(guò)與相關(guān)部門(mén)協(xié)商，制定分割方案，或者依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行分割。同時(shí)，要注重社會(huì)公眾的參與，聽(tīng)取他們的意見(jiàn)和建議，確保分割過(guò)程的公開(kāi)透明。只有在權(quán)益保障和合理分配的基礎(chǔ)上，拆遷后的房產(chǎn)分割才能得到有效解決，為社會(huì)穩(wěn)定和居民福祉做出貢獻(xiàn)。

在離婚時(shí)，對(duì)拆遷房的分割是一項(xiàng)重要任務(wù)。根據(jù)具體情況，拆遷房的歸屬權(quán)可能是個(gè)人財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在拆遷后的房產(chǎn)分割中，保障各方的權(quán)益和合理分配是關(guān)鍵。我們應(yīng)當(dāng)確保每個(gè)人的合法權(quán)益得到保護(hù)，并考慮到各方的實(shí)際情況和需求，制定公平合理的分割方案。同時(shí)，注重社會(huì)公眾的參與和意見(jiàn)，保持分割過(guò)程的公開(kāi)透明。只有在權(quán)益保障和合理分配的基礎(chǔ)上，我們才能有效解決拆遷后房產(chǎn)分割問(wèn)題，為社會(huì)穩(wěn)定和居民福祉做出貢獻(xiàn)。

#婚前房子婚后拆遷屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎#

實(shí)踐中很多婚前房產(chǎn)在婚后被拆遷，獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償利益，離婚的時(shí)候一方主張是自己婚前個(gè)人房產(chǎn)的自然演變，而另一方就主張自己作為配偶以及家庭成員，根據(jù)拆遷政策對(duì)拆遷補(bǔ)償利益是享有權(quán)利的。一方婚前房產(chǎn)婚后拆遷獲得的補(bǔ)償利益，另一方要想分割，必須是以下幾種情況：

（1）如果是一方婚前的房屋，拆遷補(bǔ)償利益的確定也發(fā)生在婚內(nèi)，此時(shí)配偶作為家庭成員，是拆遷補(bǔ)償所要考量的因素時(shí)，才有可能獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償利益。

（2）如果一方婚前的房屋，婚后拆遷獲得的補(bǔ)償利益（補(bǔ)償款或者是安置房等），根據(jù)規(guī)定補(bǔ)償款中包括了對(duì)家庭人口的補(bǔ)償，或有部分款項(xiàng)是補(bǔ)給家庭成員配合拆遷而給予的獎(jiǎng)勵(lì)，或以家庭為單位給予的補(bǔ)償，由此獲得的該部分補(bǔ)償款應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，配偶方應(yīng)享有一定的份額。

（3）如果一方的婚前房屋婚后拆遷，根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w政策一方可以選擇按照家庭人口或房屋面積來(lái)取得安置房或補(bǔ)償款，兩種補(bǔ)償方式的選擇存在差異。不可否認(rèn)如果一方選擇按照家庭人口的方式進(jìn)行補(bǔ)償，配偶是應(yīng)獲得相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但這種權(quán)利并非原始生成，也非基于法律規(guī)定而生，而是一方根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w政策作出選擇后產(chǎn)生，如果一方最終若未按人口方式結(jié)算，也會(huì)按照原房屋面積結(jié)算，故配偶所享有權(quán)利價(jià)值不應(yīng)超出一方在作出選擇時(shí)的意思表示。換言之，配偶所能享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是一方因選擇按人數(shù)結(jié)算后比按原房屋面積結(jié)算多出的財(cái)產(chǎn)。

一、拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)的法律風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在哪些方面

（一）房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約，按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣(mài)房者完全可能將房屋再次賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過(guò)戶(hù)之前，可能已經(jīng)被買(mǎi)賣(mài)了十幾次。拆遷安置房的買(mǎi)方是無(wú)法從買(mǎi)賣(mài)合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過(guò)戶(hù)情況：誰(shuí)最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買(mǎi)方則在所不問(wèn)。許多拆遷安置房的買(mǎi)方認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過(guò)了，就算賣(mài)方違約，還能把我從房子里趕出去不成？可事實(shí)上，完成過(guò)戶(hù)手續(xù)的買(mǎi)方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來(lái)的購(gòu)房者搬出拆遷安置房屋。

（二）買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益

1、在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，拆遷部門(mén)所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買(mǎi)賣(mài)雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣(mài)方認(rèn)為，房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣(mài)方；買(mǎi)方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買(mǎi)方。

2、從法律上來(lái)講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣(mài)方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提；而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴(lài)于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣(mài)方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒(méi)有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣(mài)方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

（三）易受不確定因素影響，交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見(jiàn)的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)房人死亡了，而賣(mài)房人的繼承人對(duì)于該買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，認(rèn)為賣(mài)給買(mǎi)房人的價(jià)格太低了。買(mǎi)房人為了完成過(guò)戶(hù)，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣(mài)房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買(mǎi)房人選擇通過(guò)訴訟來(lái)解決問(wèn)題，但卻又面臨新的難題。賣(mài)房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過(guò)外交途徑送達(dá)。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測(cè)了，而訴訟也將因此被拖延下去，買(mǎi)方也就無(wú)法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

#買(mǎi)安置房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些#

在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià)，因而拆遷安置房交易行情還不錯(cuò)。雖然買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約。

按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣(mài)房者完全可能違約將房屋再次賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)方。

第二，買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。

在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，拆遷部門(mén)所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買(mǎi)賣(mài)雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣(mài)方認(rèn)為，房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣(mài)方;買(mǎi)方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買(mǎi)方。從法律上來(lái)講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣(mài)方。因此，賣(mài)方在已經(jīng)收取了購(gòu)房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見(jiàn)的因素都將誘發(fā)糾紛。如果在完成過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)房人死亡了，而賣(mài)房人的繼承人對(duì)于該買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，買(mǎi)房人為了完成過(guò)戶(hù)，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉。最終，買(mǎi)房人將不得不選擇通過(guò)訴訟來(lái)解決問(wèn)題。而至于多長(zhǎng)時(shí)間能夠完成，就很難預(yù)測(cè)了，買(mǎi)方也就無(wú)法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

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#蘇州拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中貨幣補(bǔ)償是怎么樣的#

房屋拆遷給予貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照每平方幾百元的價(jià)格來(lái)進(jìn)行不同的補(bǔ)償，房屋拆遷給予貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是不低于征收公告之日起類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，具體的價(jià)值可以具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

一、房屋拆遷賠償款遲遲不給怎么辦？

如果對(duì)補(bǔ)償協(xié)議中補(bǔ)償?shù)臄?shù)額沒(méi)有異議，只是一直拿不到協(xié)議中寫(xiě)明的補(bǔ)償款的話(huà)?？梢跃蛥f(xié)議的履行到法院起訴。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條的規(guī)定，房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

所以如果拆遷部門(mén)沒(méi)有按照協(xié)議約定的時(shí)間支付補(bǔ)償款，那被拆遷人可以拿著協(xié)議到法院去起訴要求履行。

拆遷賠償款一般四十五個(gè)工作日到賬。

拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。

#購(gòu)買(mǎi)安置房要注意的問(wèn)題有哪些#

拆遷安置房的交易一般會(huì)受到一定的限制，但是在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房和普通的商品房之間存在著很大的差價(jià)。因此，還有很多人愿意購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房。很多人也是第一次購(gòu)買(mǎi)安置房，不知道應(yīng)該注意什么問(wèn)題，小編也為大家整理了一些信息，大家在購(gòu)買(mǎi)安置房的時(shí)候一定要提高警惕。安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)安置房要注意一些問(wèn)題，因?yàn)榘仓梅坑幸欢ǖ娘L(fēng)險(xiǎn)。第一點(diǎn)，安置房的房?jī)r(jià)上漲很容易使賣(mài)家出現(xiàn)違約的情況。按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者取得房產(chǎn)證起，只有在五年之后才可以將房屋過(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在五年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)隨時(shí)會(huì)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)大幅上漲的時(shí)候，賣(mài)房者可能會(huì)將房屋賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)方。第二點(diǎn)，買(mǎi)方也不能取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。城市擴(kuò)展的時(shí)候，很多新建成的拆遷安置房再次拆遷的情況也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)。拆遷部門(mén)支付的補(bǔ)償金通常會(huì)高于拆遷安置房的交易價(jià)格，買(mǎi)賣(mài)雙方也可能對(duì)拆遷的補(bǔ)償金的分配發(fā)生爭(zhēng)議。很多賣(mài)方會(huì)這樣認(rèn)為，房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)的話(huà)，拆遷的補(bǔ)償款就應(yīng)該屬于賣(mài)方，很多買(mǎi)方會(huì)認(rèn)為，房款已經(jīng)結(jié)清了，自己入住了，拆遷的補(bǔ)償款就屬于買(mǎi)方。第三點(diǎn)，拆遷方會(huì)受不確定因素的影響。交易時(shí)間太長(zhǎng)，很多不可預(yù)見(jiàn)的因素都會(huì)出現(xiàn)糾紛。完成過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)房人死了，賣(mài)房人的繼承人對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，買(mǎi)房人為了過(guò)戶(hù)，就要和繼承人進(jìn)行交涉。交易的結(jié)果就很難預(yù)測(cè)了，買(mǎi)方可能會(huì)出現(xiàn)損失。除此之外，國(guó)家的稅收、信貸等政策的調(diào)整變化，都會(huì)使雙方的交易發(fā)生變化。

購(gòu)買(mǎi)安置房要注意什么

購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房的手續(xù)和購(gòu)房普通商品房的手續(xù)是一樣的。購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房，一定要有了房產(chǎn)證再進(jìn)行交易。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房的時(shí)候，要對(duì)賣(mài)方有一定的了解。進(jìn)行安置房交易時(shí)，要注意安置房是否有政府的補(bǔ)貼還有政府的限制，這些都必須要調(diào)查清楚。買(mǎi)方還要注意查看賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同問(wèn)題，轉(zhuǎn)讓合同的時(shí)候，還要把安置房涉及到的證件和材料給轉(zhuǎn)交給買(mǎi)方。同時(shí)，在交易的過(guò)程中，還要和賣(mài)方簽訂拆遷安置房的購(gòu)買(mǎi)合同，合同中要明確地約定雙方的辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)間、違約的責(zé)任還有處理辦法等等，這樣就可以保障對(duì)方違約的時(shí)候能夠順利地退房，保護(hù)自身的合法權(quán)益。

房屋的質(zhì)量問(wèn)題也是需要注意的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，安置房的利潤(rùn)是被套死的，建筑商有的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)偷工減料的行為來(lái)增加一些利潤(rùn)。一般來(lái)說(shuō)，一些有保障的安置團(tuán)隊(duì)建造的房屋質(zhì)量會(huì)好很多。房屋交易的時(shí)間問(wèn)題也是我們要注意的。為了避免影響安置房的低價(jià)震蕩樓市，政府一般會(huì)對(duì)安置房的交易時(shí)間做出一定的限制。因此，安置房的交易時(shí)間越長(zhǎng)，交易的風(fēng)險(xiǎn)就越大，房主為了自身的利益會(huì)做出違約的行為。

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#住宅拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高#

近日，市政府正式公布了《2008年蘇州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格》，新的市場(chǎng)價(jià)格將市區(qū)住宅基準(zhǔn)價(jià)至少提高了1200元／平方米。與此同時(shí)，市房管局也下發(fā)了《2008年蘇州市房屋裝修及部分附著物參考價(jià)格》，并與市物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于確定2008年度蘇州市房屋基本重置價(jià)格的通知》。三項(xiàng)新規(guī)的出臺(tái)，使得蘇州市區(qū)各片區(qū)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)全線(xiàn)上浮。

市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，近幾年來(lái)各種建筑材料價(jià)格上漲，導(dǎo)致各類(lèi)結(jié)構(gòu)房屋造價(jià)不同幅度上升的情況，當(dāng)前的各類(lèi)房屋基準(zhǔn)價(jià)以及裝修、附著物價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)已與市場(chǎng)不相適應(yīng)，因此市房管局與市物價(jià)局經(jīng)測(cè)算論證，公布了相關(guān)房屋基本重置價(jià)，以及房屋裝修及附著物價(jià)，以此整體提高了蘇州市區(qū)國(guó)有土地上住宅房屋最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

近日，市政府根據(jù)市區(qū)房?jī)r(jià)逐漸走高的趨勢(shì)，按需發(fā)布了2008年蘇州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)新的市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，蘇州市區(qū)住宅基準(zhǔn)價(jià)最低為3700元／平方米，最高為7400元／平方米，至少比上一輪標(biāo)準(zhǔn)提高1200元／平方米。這個(gè)最低補(bǔ)償價(jià)格不是區(qū)域中的最高價(jià)，也不是最低價(jià)，而是反映了正常市場(chǎng)情況下的價(jià)格，基本還原了房地產(chǎn)市場(chǎng)的本來(lái)面目，目前市場(chǎng)高價(jià)則有炒作的因素。市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新規(guī)對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，將更有助于保護(hù)被拆遷市民的合法權(quán)益，并使城市房屋拆遷工作更加規(guī)范。

一、商鋪拆遷租戶(hù)補(bǔ)償多少

1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)龋?/p>

2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失；

3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；

4、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，為被拆除房屋同區(qū)域已購(gòu)公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)。

本條所稱(chēng)的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。

已購(gòu)公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)，由各區(qū)、縣政府按其劃定的區(qū)域范圍定期公布。

價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市建委、市房地資源局制定。

#蘇州宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)#

一、蘇州宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予一定的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

具體的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。

制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

如2015年蘇州市鐵路項(xiàng)目人民政府規(guī)定

1、經(jīng)采樣評(píng)估，被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估基數(shù)為：

(1)住宅房屋：每平方米7600元。

(2)商業(yè)用房：沿次要道路一層每平方米15100元;

沿次要道路二層每平方米9710元;

沿次要道路三層每平方米7550元。

(3)綜合用房：每平方米6720元。

(4)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房：每平方米2358元。

2、搬遷補(bǔ)償費(fèi)。

(1)被征收住宅房屋40平方米(含40平方米)以下的，每戶(hù)按500元發(fā)放;40平方米以上的，每增加20平方米(不足20平方米按20平方米計(jì)算)，增加100元搬遷補(bǔ)償費(fèi)，但最高不得超過(guò)1000元。

對(duì)住宅房屋被征收人一次性發(fā)放二次搬遷補(bǔ)償費(fèi)。

(2)非住宅房屋搬遷補(bǔ)償費(fèi)。

被征收非住宅房屋40平方米(含40平方米)以下的，每戶(hù)按500元發(fā)放;40平方米以上的，每增加40平方米(不足40平方米按40平方米計(jì)算)，增加500元搬遷補(bǔ)償費(fèi)。

3、住宅房屋臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)

住宅的按每平方米每月14元發(fā)放。發(fā)放中每戶(hù)每月不足1000元的，按1000元發(fā)放。

非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)：征收商業(yè)用房的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按被征收房屋的合法建筑面積每平方米400元給予一次性補(bǔ)償。征收非商業(yè)用房的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按被征收房屋的合法建筑面積每平方米300元給予一次性補(bǔ)償。

二、城市房屋拆遷怎么估價(jià)

城市房屋拆遷估價(jià)是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

1、房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

2、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

3、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。

三、遇到宅基地拆遷問(wèn)題怎么辦?

找律師，律師可以：

1、接受自然人、法人或者其他組織的委托，擔(dān)任法律顧問(wèn)。

2、接受民事案件、行政案件當(dāng)事人的委托，擔(dān)任代理人，參加訴訟。

3、

接受刑事案件犯罪嫌疑人、被告人的委托或者依法接受法律援助機(jī)構(gòu)的指派，擔(dān)任辯護(hù)人，接受自訴案件自訴人、公訴案件被害人或者其近親屬的委托，擔(dān)任代理人，參加訴訟。

4、接受委托，代理各類(lèi)訴訟案件的申訴;接受委托，參加調(diào)解、仲裁活動(dòng)。

5、接受委托，提供非訴訟法律服務(wù);解答有關(guān)法律的詢(xún)問(wèn)、代寫(xiě)訴訟文書(shū)和有關(guān)法律事務(wù)的其他文書(shū)。

#購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房風(fēng)險(xiǎn)#

風(fēng)險(xiǎn)1：產(chǎn)權(quán)不清晰

很多安置房在買(mǎi)賣(mài)時(shí)可能還沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，因此最終誰(shuí)是產(chǎn)權(quán)人還不明晰，有可能最終該在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中簽字的賣(mài)家沒(méi)有簽，不該簽的卻簽了，從而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同效力出現(xiàn)問(wèn)題引發(fā)房產(chǎn)糾紛。

風(fēng)險(xiǎn)2：交易時(shí)間長(zhǎng)

一般安置房的交易時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，所以其買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越多。如上文提到的第一類(lèi)安置房賣(mài)方要在五年后才能交易過(guò)戶(hù)，這中間出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)因素和糾紛的可能性也大，如賣(mài)方因房?jī)r(jià)上漲而毀約、賣(mài)方死亡、房屋被抵押、被查封等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)給買(mǎi)方帶來(lái)一些難以解決的麻煩。

風(fēng)險(xiǎn)3：稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

很多安置房的買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定稅費(fèi)承擔(dān)主體及方式，或者因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)期限較長(zhǎng)導(dǎo)致國(guó)家政策變化產(chǎn)生了新的稅費(fèi)，從而可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方因稅費(fèi)爭(zhēng)議而產(chǎn)生糾紛。另外，安置房在過(guò)戶(hù)時(shí)可能需要補(bǔ)交土地收益等相關(guān)價(jià)款，雙方也應(yīng)對(duì)此進(jìn)行明確約定，防止日后出現(xiàn)不必要的糾紛。

一、購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證安置房有什么后果

1、購(gòu)買(mǎi)這樣的房子肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約。按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。

2、買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，拆遷部門(mén)所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買(mǎi)賣(mài)雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣(mài)方認(rèn)為，房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣(mài)方。

3、易受不確定因素影響。交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，則許多不可預(yù)見(jiàn)的因素都將誘發(fā)糾紛。如果在完成過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)房人死亡了，而賣(mài)房人的繼承人對(duì)于該買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生爭(zhēng)議，買(mǎi)房人為了完成過(guò)戶(hù)，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉。買(mǎi)房人將不得不選擇通過(guò)訴訟來(lái)解決問(wèn)題。

二、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同之前有哪些注意事項(xiàng)？

1、房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是有極大風(fēng)險(xiǎn)的。房主可能將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個(gè)，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)房人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

2、明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任

在簽定合同中一定要注明正式的成交價(jià)格，還有交易的時(shí)間，交易稅費(fèi)，還有稅費(fèi)到底由買(mǎi)賣(mài)雙方的哪一方負(fù)責(zé)。

從現(xiàn)行稅收政策來(lái)看，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中歸房主交納的稅費(fèi)為：營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅，印花稅；歸客戶(hù)交納的稅費(fèi)為：契稅，土地出讓金，印花稅（與房主各交一半）。

3、明確買(mǎi)賣(mài)雙方的責(zé)任

簽定此條款時(shí)十分重要，如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任，應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在簽定合同時(shí)雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫(xiě)得毫無(wú)異議。

4、明確付款方式和時(shí)間

雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時(shí)間。如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時(shí)間，確保買(mǎi)方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依，較好地維護(hù)自身權(quán)益。因?yàn)樵诙址抠I(mǎi)賣(mài)案例中存在客戶(hù)以貸款方式購(gòu)買(mǎi)二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見(jiàn)不鮮，因此為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶(hù)是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。

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投稿：曹睿

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