《北京市城市房屋拆遷管理辦法》、《北京市城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定》已經(jīng)執(zhí)行了一年多了。貨幣拆遷具有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、政策透明、拆遷快速、緩和矛盾的特點(diǎn)，在具體的拆遷過程中展示了強(qiáng)大的生命力。因此，貨幣拆遷這一總體思路今后將不會(huì)改變，但拆遷過程出現(xiàn)了的一些問題，使得政策需要在一些細(xì)節(jié)處進(jìn)行調(diào)整：

一、資金問題

貨幣拆遷需要調(diào)動(dòng)大量的資金。這些資金趴在賬上，對(duì)于企業(yè)來講不是件好事，從機(jī)會(huì)成本的角度講，就是損失。所以在貨幣拆遷中，資金的調(diào)動(dòng)與協(xié)調(diào)，對(duì)開發(fā)企業(yè)來說是個(gè)新課題。

二、房的問題

在新拆遷辦法生效之前，一些開發(fā)企業(yè)曾投了巨資購買大量房源作為拆遷儲(chǔ)備。買儲(chǔ)備房時(shí)，是完全按正常的商品房交易程序買入的，在房?jī)r(jià)上沒有任何政策優(yōu)惠。開發(fā)商當(dāng)初購買的時(shí)候，主要考慮了以下幾點(diǎn)：1.等城市發(fā)展后，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)升值;2.在目前的低價(jià)位買房作儲(chǔ)備，拆遷時(shí)就可以降低一些成本;3.按照當(dāng)時(shí)的政策，開發(fā)商必須先有一定的拆遷安置房，才有資格談拆遷的問題。但到了今天，降低房?jī)r(jià)成了全社會(huì)的呼聲，不少居民購房時(shí)也抱著等等看的心理。于是乎，開發(fā)商升值的小算盤變成了積壓大量資金的負(fù)擔(dān)。

另一方面，這類房屋在許多方面與經(jīng)濟(jì)適用房非常相似，除了不能享受全面的政策優(yōu)惠外，就像是雙胞胎。目前政府為了促進(jìn)這類房屋的銷售，同意返還營(yíng)業(yè)稅，但要完全轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房在許多方面難度極大。

三、拆遷居民持幣待購

以西外拆遷為例，有八成以上的居民并沒有參加購房，即使是住房需求迫切的困難戶買房用來改善居住條件的也寥寥無幾。所以，以拆遷帶動(dòng)房屋銷售難度不小。

四、析產(chǎn)浪潮

析產(chǎn)，簡(jiǎn)單地說就是將房產(chǎn)化整為零，一個(gè)房本根據(jù)自然間的情況，變?yōu)槎鄠€(gè)房本。析產(chǎn)的浪潮是25平方米補(bǔ)償政策引出的問題。根據(jù)《拆遷法》拆除非成套住宅住房，拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆除房屋原建筑面積換算為成套住宅房屋的建筑面積后，按照被拆除房屋所在區(qū)位的拆遷補(bǔ)償價(jià)格對(duì)被拆除房屋使用人給予補(bǔ)償。具體的補(bǔ)償方式：

拆除非成套住宅房屋，被拆除房屋原建筑面積與成套住宅房屋建筑面積的換算辦法為，原建筑面積增加25平方米附屬面積;拆遷人對(duì)被拆除非成套住宅房屋的使用人的補(bǔ)償款計(jì)算公式為：

補(bǔ)償款=拆遷補(bǔ)償價(jià)格×(原建筑面積+25平方米)

在具體操作過程中，一個(gè)房本不管幾間，都算是一套房產(chǎn)，就可以在補(bǔ)償時(shí)增加25平方米的附屬面積。于是，不管是否有這個(gè)需要，大批居民都開始析產(chǎn)。就是說，家里有3間房，一個(gè)房本，才補(bǔ)償25平方米，以6000元一平方米計(jì)算才15萬;如果分成3個(gè)房本，則可再補(bǔ)償50平方米的附屬面積，多進(jìn)賬30萬元。就算為了分房本多花幾個(gè)錢，但大頭還是進(jìn)了自己腰包，拆遷成本因此大幅度上漲。

據(jù)悉，目前拆遷政策的調(diào)整主要是針對(duì)析產(chǎn)這種情況。對(duì)于非成套住宅還會(huì)給予一定的附屬面積補(bǔ)償，但不是25平方米了，而是一個(gè)拆遷補(bǔ)償系數(shù)，這個(gè)系數(shù)將是統(tǒng)一規(guī)定的一個(gè)常數(shù)。簡(jiǎn)單地講，有3間房建筑面積3M平方米，拆遷補(bǔ)償系數(shù)為N，一個(gè)房本，補(bǔ)償?shù)慕ㄖ娣e總額是3M×N，3個(gè)房本則是M×N+M×N+M×N，雖然具體計(jì)算方法不同，但結(jié)果一致。這樣就避免了析產(chǎn)導(dǎo)致的拆遷成本上漲。至于這個(gè)系數(shù)的確定，是綜合考慮了舊城區(qū)一般的居住條件，貨幣拆遷的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)等多方面的因素。因此總體來講，對(duì)于大多數(shù)居民的拆遷補(bǔ)償影響并不大。

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內(nèi)容審核：王有銀律師

來源：臨律-拆遷辦法為什么要調(diào)整，