一、置業(yè)顧問洗客犯法嘛？

違法。在實(shí)踐中置業(yè)顧問違法的行為是非常多的，如一房多賣、銷售不符合條件的房屋、不履行告知的義務(wù)等。置業(yè)顧問為客戶提供的是居間服務(wù)，簽訂購房合同的，客戶需要支付居間費(fèi)用。

一、合同無效的認(rèn)定原則

無效合同作為典型的私法行為，合同必須在公權(quán)許可的限度內(nèi)實(shí)施，無效合同就是國家公權(quán)干預(yù)的結(jié)果。所謂無效合同，是指已成立，因欠缺法定有效要件，在法律上確定地當(dāng)然自始不發(fā)生法律效力的合同。這里的不發(fā)生法律效力，是指不發(fā)生該合同當(dāng)事人所追求的法律效果。 國家公權(quán)不應(yīng)當(dāng)過分干預(yù)私法下的行為，因此，認(rèn)定合同無效應(yīng)當(dāng)完全在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，主要原則如下：

(1)不非(違)法即合法有效原則。法國法認(rèn)為“如不能認(rèn)定不是無效，可以認(rèn)定有效”，此規(guī)則可以作為我國的立法和司法的借鑒。只有法律、行政法規(guī)明確規(guī)定合同違反某強(qiáng)制性規(guī)定無效，合同才能被認(rèn)定為無效，否則，一概不無效，此即所謂“法不設(shè)責(zé)即豁免”。對(duì)于一份已經(jīng)成立的合同，只要合同中不存在阻卻合法有效的法定事由，該合同就應(yīng)依法認(rèn)定為有效。這樣既統(tǒng)一了合同效力認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，也充分尊重了合同當(dāng)事人的意愿，同時(shí)也縮小了無效合同的范圍，鼓勵(lì)了交易，不僅在法學(xué)理論上而且在司法實(shí)踐中都是可行的。

(2)慎重對(duì)待地方性法規(guī)、行政規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定。

(3)認(rèn)定合同無效一般應(yīng)以當(dāng)事人請(qǐng)求為前提，法官不要輕易主動(dòng)地去認(rèn)定和宣告。要求他人作為或不作為的權(quán)利，該請(qǐng)求權(quán)為實(shí)體法上的請(qǐng)求權(quán)，在法院作出合同無效的認(rèn)定之前，該合同應(yīng)該是有效的。除非合同必然無效，法官一般推定有效。只有當(dāng)當(dāng)事人一方向法院提出認(rèn)定合同無效的請(qǐng)求或主張時(shí)，法院才能確認(rèn)合同無效。但如果合同損害了國家、集體或者社會(huì)公共利益的，由于缺乏合同無效的請(qǐng)求權(quán)主體，所以允許法院主動(dòng)認(rèn)定其無效。這并不是說法院對(duì)任何合同都可以主動(dòng)干預(yù)其效力，而是由于請(qǐng)求權(quán)主體缺位而造成的。除損害國家、集體或者第三人利益、社會(huì)公共利益外，法院不要主動(dòng)地去認(rèn)定和宣告合同無效，這樣既尊重了當(dāng)事人的意愿，也達(dá)到了穩(wěn)定交易關(guān)系和鼓勵(lì)交易的目的。

(4)法官要慎重行使民事行為效力的釋明權(quán)。在司法實(shí)踐中如當(dāng)事人未主張合同無效，則合同無效的確認(rèn)是法官裁量的結(jié)果。鑒于合同的有效或無效對(duì)案件的處理迥異，故法官在依照最高法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條第一款之規(guī)定，行使民事行為效力釋明權(quán)時(shí)需格外小心。筆者以為，除非明顯違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致合同無效，法官以不釋明為宜，因?yàn)樵诖饲闆r下認(rèn)定合同無效是法官自由心證的結(jié)果，對(duì)此一二審法院及不同法官之間的認(rèn)識(shí)會(huì)有所不同，這就可能會(huì)導(dǎo)致案件處理結(jié)果不同。

(5)認(rèn)定無效合同啟動(dòng)司法程序和啟動(dòng)行政處罰程序的區(qū)別。有些強(qiáng)制性規(guī)范如果當(dāng)事人予以違反，有可能會(huì)因此而受到行政處罰甚至刑事制裁，但并非不一定會(huì)承擔(dān)民事責(zé)任，對(duì)此法院可建議行政機(jī)關(guān)處理而不必主動(dòng)確認(rèn)合同無效;只有合同一方當(dāng)事人違反了會(huì)影響其民事行為及責(zé)任的強(qiáng)制性規(guī)范時(shí)，法院才能對(duì)其作出相應(yīng)的認(rèn)定。

法律依據(jù)：

《商品房銷售管理辦法》第三十六條

未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

二、被置業(yè)顧問欺騙怎么辦

法律主觀：

到了自己中意的樓盤，但置業(yè)顧問的連珠炮讓很多買房新手們暈頭轉(zhuǎn)向。這時(shí)更需保持冷靜！因?yàn)橹脴I(yè)顧問都是=受過專業(yè)培訓(xùn)的，不暈才怪。此時(shí)，購房者為了搞清楚樓盤情況，務(wù)必向置業(yè)顧問問清這些問題，資料一定要詳查：很多置業(yè)顧問對(duì)樓盤的優(yōu)勢和遠(yuǎn)景規(guī)劃大肆宣傳，缺陷和不足則往往一筆帶過，因此您在與置業(yè)顧問交流時(shí)一定要小心謹(jǐn)慎，千萬不要讓對(duì)方發(fā)現(xiàn)你是個(gè)“菜鳥”，否則你將處于被坑或被忽悠的被動(dòng)局面，至少最真實(shí)、最劃算的信息你可能會(huì)錯(cuò)過！下面這幾個(gè)問題，就能讓置業(yè)顧問不敢對(duì)你掉以輕心：高手問公攤不問面積在售樓處詢問房屋的面積時(shí)，菜鳥的問法直截了當(dāng)：房子有多大？而高手則重點(diǎn)詢問套內(nèi)面積大小及得房率多少。高手問差價(jià)不問價(jià)格菜鳥一般詢問看中房子的價(jià)格，而內(nèi)行會(huì)多方打聽不同朝向、不同樓層房子的差價(jià)和原因。在三家營銷中心發(fā)現(xiàn)，售樓員不會(huì)主動(dòng)告訴你房子的差價(jià)，需要自己“層層深入”細(xì)細(xì)打聽。高手問拿地時(shí)間而不用使用年限菜鳥們都知道有個(gè)土地使用年限，住宅一般為70年，公寓一般為40年，但是內(nèi)行們要問的更深一點(diǎn)，例如“土地是否被囤積？囤積了多少年？”了解實(shí)際擁有的土地使用年限。高手私下考察而不問配套規(guī)劃一般的購房者看中一套房子，會(huì)問周邊的配套規(guī)劃情況，這一點(diǎn)菜鳥和高手都一樣，但是高手們不僅僅聽置業(yè)顧問的吹噓，還會(huì)私下里在周圍查看是否屬實(shí)。現(xiàn)有配套，一定要去體驗(yàn)一番的。高手問物業(yè)歸屬而不問物業(yè)費(fèi)菜鳥一般會(huì)問物業(yè)管理費(fèi)多少？售樓員可能直接跟你說※※元/_每月。但是內(nèi)行則會(huì)問：“這個(gè)是第一年促銷的費(fèi)用，還是一直這個(gè)價(jià)？”，而且一定要問“物業(yè)公司是跟你們一起的還是外聘的？”這點(diǎn)很重要。一般來說，開發(fā)商自家的物業(yè)會(huì)相對(duì)較好，出了問題維權(quán)也相對(duì)容易。內(nèi)行愛看總平面圖菜鳥一般會(huì)圍著房子的戶型圖仔細(xì)看。內(nèi)行一般拿起總平面圖（一層樓每套房的布置）看看，看窗戶前是對(duì)著外面的世界還是對(duì)著一面墻。另外樓間距、樓道的空間大小也很大程度決定日后的居住體驗(yàn)，因此可以看看樓棟分布圖和樓層總平面設(shè)計(jì)圖。購房者各方面基本信息都了解，置業(yè)顧問會(huì)帶大家去看樣板間，而樣板間一般都做的好看，如果連樣板間都看不上眼，還指望你買他的房子?。∫话汩_發(fā)商會(huì)把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，周圍毫無遮擋，肯定采光好，再加上精裝修，豪華家具一擺，一切看上去妥妥的。但是內(nèi)行會(huì)直接看毛坯房，而且是不同時(shí)段去看，這樣才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌開發(fā)商會(huì)直接帶顧客看樣板間和毛坯房。內(nèi)行看規(guī)劃圖不注重沙盤圖菜鳥看沙盤模型做得很漂亮，綠化多、樓間距大、景觀美等等，要知道雖然是按照一定比例做的，但是難免夸張。因此，沙盤只能夠做為了解大概位置的參考，不能完全信任。內(nèi)行要看就看設(shè)計(jì)規(guī)劃圖（報(bào)紙那么大張的，用藍(lán)色墨水打印的那種）。你想知道具體的規(guī)劃，那么一定要看規(guī)劃圖！在規(guī)劃圖上你可以清晰的看見停車位、垃圾庫、變電站等的分布，一般是經(jīng)過備案后定稿的，開發(fā)商會(huì)上面的尺寸、物體修建，更改機(jī)會(huì)很小，能夠?yàn)槟氵x取樓棟和樓層提

三、客戶起訴置業(yè)顧問有用嗎

1、這些售房部的置業(yè)顧問當(dāng)然有管理他們的經(jīng)理,可以直接向經(jīng)理投訴。2、如果不能解決,可以繼續(xù)向上反映,向開發(fā)商和老板進(jìn)行投訴,畢竟客戶就是上帝,應(yīng)該可以起到一部分的作用。3、如果以上方法不管用的話,可以向房產(chǎn)部門進(jìn)行投訴。房產(chǎn)部門是保護(hù)購房者權(quán)益組織,向他們投訴是比較直接有效的一種方法,有關(guān)部門也會(huì)及時(shí)處理,維護(hù)購房者的權(quán)益。4、如果實(shí)在不滿意為您服務(wù)的置業(yè)顧問,可以和負(fù)責(zé)人要求換一個(gè)置業(yè)顧問,這也是比較直截了當(dāng)?shù)囊粋€(gè)方法。哪些情況可以投訴售房部置業(yè)顧問1、對(duì)于很多人來說,感覺當(dāng)然是態(tài)度問題。如果置業(yè)顧問的態(tài)度好的話,也會(huì)讓人心情愉悅,如果置業(yè)顧問的態(tài)度不好,甚至?xí)c其發(fā)生爭執(zhí)的話,那可以投訴,立刻停止使用該置業(yè)顧問,和負(fù)責(zé)人討論換掉這個(gè)置業(yè)顧問。2、一般的置業(yè)顧問應(yīng)該要聽取客戶的意見,對(duì)客戶的問題要及時(shí)解決,如果只是敷衍了事,也可以投訴。3、職業(yè)顧問是一定要是對(duì)這個(gè)銷售資料十分的了解,如果說置業(yè)顧問一問三不知,那他的專業(yè)水平是很讓人擔(dān)心的,購買的房子的質(zhì)量也不能有所保證,這是必須要投訴換一個(gè)置業(yè)顧問。4、對(duì)于每個(gè)置業(yè)顧問來說,最基本的原則是不能泄露客戶的資料,有不法的置業(yè)顧問利欲熏心會(huì)出賣客戶資料,這個(gè)當(dāng)然要投訴。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

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