一、一房兩賣的新規(guī)定？

一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。就購房人而言，合同在先的購房人提出繼續(xù)履行的訴訟請(qǐng)求，一般會(huì)得到法院支持。交易過程中要注意證據(jù)的收集和保存，一旦發(fā)現(xiàn)賣方存在轉(zhuǎn)賣他人的違約行為，應(yīng)及時(shí)通過法律途徑主張權(quán)利，要求其繼續(xù)履行合同、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。消費(fèi)者購房時(shí)對(duì)一次性付款優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎一些，應(yīng)當(dāng)了解開發(fā)商的資質(zhì)，以及平時(shí)在消費(fèi)者中的聲譽(yù)如何。同時(shí)，作為開發(fā)商的員工或親友，也不應(yīng)提供虛假按揭的資料，否則一旦有問題就要承擔(dān)起還本付息的責(zé)任。

一房二賣的司法解釋是關(guān)于法律對(duì)于房屋出賣人對(duì)房屋進(jìn)行兩次買賣的具體規(guī)定。規(guī)定要求房屋出賣人如果將房屋一房二賣就要承擔(dān)被解除合同并且支付不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。一房二賣要承擔(dān)的法律責(zé)任有：賣房人應(yīng)當(dāng)對(duì)所有不能取得房屋所有權(quán)的購房者承擔(dān)違約責(zé)任，并進(jìn)行相應(yīng)的民事?lián)p失賠償；數(shù)額較大的構(gòu)成詐騙罪，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。

出賣人一房二賣主要有以下幾種處理方式：

1.以登記為準(zhǔn)。如果兩份合同中一份已進(jìn)行了過戶登記，因物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，確認(rèn)已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。

2.以鑒定合同的先后順序?yàn)闇?zhǔn)。如果兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，以簽訂合同的先后順序確定合同成立的效力，順位在先的合同有效。

3.在第一個(gè)買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下，出賣人已沒有房屋所有權(quán)，但是所簽訂的買賣合同依舊是有效的，買受人可以此合同請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第七條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

二、一房二賣的法律后果及處理原則

一房二賣的處理原則是什么

一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。

一房二賣的處理原則：

1.在一房二賣中，出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對(duì)后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，如前所述，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對(duì)該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

前買受人享有的是基于房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買賣標(biāo)的物本身無直接支配及排他的效力。即使其已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對(duì)該房屋的占有即失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《民法典》第580條第(一)項(xiàng)的規(guī)定，出賣人對(duì)買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒有強(qiáng)制實(shí)際履行問題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人依《民法典》第577條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的規(guī)定，對(duì)債權(quán)得不到滿足的買受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

關(guān)于債務(wù)不履行的損害賠償，值得討論的是，前買受人可否向出賣人請(qǐng)求相當(dāng)于其再出售房屋所獲取價(jià)金的損害賠償，亦即賠償?shù)姆秶绾?。我們認(rèn)為，損害賠償，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應(yīng)以填補(bǔ)債權(quán)人所受損害及所失利益為限。實(shí)務(wù)中，出賣人往往在房地產(chǎn)升值時(shí)，見利背信而與后買受人成交，對(duì)此買賣標(biāo)的物的漲價(jià)部分，系前買受人可期待利益，應(yīng)視為所失利益，列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。

2.在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。

在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物。《民法典》第597條第一款規(guī)定：出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。不屬于出賣人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。換言之，《民法典》不承認(rèn)出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第597條第一款的規(guī)定，即屬于無權(quán)處分行為。

3.在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。

在一房二賣中，二次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。然而，基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無位序關(guān)系，不因先后而異其效力，故前買受人及后買受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。也就是說，一合同的債權(quán)人并不能排斥另一合同的債權(quán)請(qǐng)求。在這種情形下，出賣人是否得以所有人的地位對(duì)將要履行的合同有選擇權(quán)呢?

有學(xué)者指出，我國原則上應(yīng)堅(jiān)持登一記要件主義，但同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋買賣中登記效力作為例外的規(guī)定。允許法院考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯(cuò)情況、買受人長期占有房屋的事實(shí)、買賣關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無效。我們認(rèn)為，此觀點(diǎn)有其合理處。雖然登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有決定性意義，但是，有條件地承認(rèn)未經(jīng)登記的物權(quán)變動(dòng)行為體現(xiàn)了效率和公平。實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況，予以合理的處理：

(1)出賣人已將產(chǎn)權(quán)證書移轉(zhuǎn)占有與買受人或有關(guān)單位的主要指以下幾種情形：產(chǎn)權(quán)證書交由買受人保管的;產(chǎn)權(quán)證書交由中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的;已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的。

在這幾種情形下，可認(rèn)為出賣人已經(jīng)選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優(yōu)先于另一合同。

(2)二次買賣行為均不存在登記的意思表示情形下，應(yīng)當(dāng)審查買受人行使請(qǐng)求權(quán)時(shí)間上的先后房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過戶登記請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)榫唾I受人而言，其目的是欲取得房屋所有權(quán)，而取得合同標(biāo)得物所有權(quán)的惟一途徑為移轉(zhuǎn)登記的完成。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下，誰先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰就有優(yōu)先的效果。

故就兩個(gè)合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)以請(qǐng)求辦理過戶登記的先后，確認(rèn)買受人中先行使請(qǐng)求權(quán)方的行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)請(qǐng)求的，應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后，確認(rèn)履行期先屆至的合同的買受人行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán);一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，應(yīng)認(rèn)為沒有約定履行期限的合同的買受人得隨時(shí)請(qǐng)求履行合同，可確認(rèn)沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請(qǐng)權(quán)的優(yōu)先權(quán);均沒有約定履行期限的，原則上認(rèn)為兩合同的買受人自合同成立時(shí)起即享有行使登記申請(qǐng)權(quán)，但訂立在先的合同的買受人獲得的行使登記申請(qǐng)權(quán)的時(shí)間在前，宜以訂立合同的先后，來確定其取得房產(chǎn)權(quán)利行使的先后，即保護(hù)訂立在先的合同。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)前買受人得以行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買受人的登記申請(qǐng)，法院可判決強(qiáng)制出賣人履行前一合同，督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)。在這一點(diǎn)上還可以借鑒德國民法典中的先買權(quán)制度。所謂先買權(quán)，指的是排除他人而優(yōu)先購買的權(quán)利。德國民法中的先買權(quán)是以物權(quán)方法對(duì)未來物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保全的一種法律制度，它劃分為債權(quán)先買權(quán)和物權(quán)先買權(quán)。德國民法典第505條規(guī)定，先買權(quán)行使權(quán)利的意思應(yīng)該向承擔(dān)義務(wù)的出賣人表示，而且先買權(quán)人與出賣人之間的合同按照出賣人與第三人所訂立的合同的條件成立(債權(quán)先賣權(quán))該法第1098條第2款又規(guī)定：先買權(quán)具有針對(duì)第三人的保全權(quán)利人行使轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的預(yù)登記的效力。(物權(quán)先買權(quán))這樣規(guī)定，既有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序，又能避免因單純確認(rèn)物權(quán)變動(dòng)行為不成立而使兩個(gè)合同均無法履行的狀況。

4.在一房二賣中，后買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的處理。

值得討論的是，后買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，但仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的情況，是否屬《民法典》第154條的惡意串通，一旦認(rèn)定該種行為屬于惡意串通，則依據(jù)《民法典》第154條的規(guī)定，該合同無效。

民法典上的惡意與善意相對(duì)。善意和惡意與過錯(cuò)一樣，也是用以表示行為人主觀狀態(tài)的術(shù)語。但對(duì)于善意、惡意這一對(duì)概念，似乎很難下明確的定義，一般都是通過具體的制度來加以說明。一般來說，善意，指不知情；惡意，指知情。在惡意串通中，僅指知情呢，還是指專以損害他人的利益為目的?

惡意串通，是指行為人雙方為牟取不正當(dāng)利益，互相勾結(jié)串通而實(shí)施的有損于國家、集體或第三人利益的民事行為。

(1)當(dāng)事人雙方在實(shí)施民事法律行為時(shí)有損害國家利益、集體利益或他人利益的故意;

(2)行為人雙方在實(shí)施民事行為時(shí)有串通一氣、互相勾結(jié)的行為，如無這種勾結(jié)、串通，民事行為將不可能實(shí)施或以另外的內(nèi)容實(shí)施;

(3)該民事行為履行的結(jié)果損害國家、集體或第三人的利益。

后買受人在明知出賣人已將標(biāo)的物出賣于他人，但仍與出賣人就該標(biāo)的物成立買賣合同，揣其合同目的，可能性有二：只為取得標(biāo)的物;主要為了損害前買受人的利益。在只為取得標(biāo)的物而無其他因素關(guān)聯(lián)的情形下，后一合同在債的履行上與前一合同構(gòu)成競爭關(guān)系，前一合同尚有履行的可能。退一步講，即使在后一合同履行情況下，前一合同的損失亦可因違約損害賠償?shù)玫教钛a(bǔ)。故一般情況下，不適用惡意串通，損害第三人利益而導(dǎo)致合同無效的規(guī)定。

但是，在后買受人專以損害前買受人利益為目的，訂立房屋買賣合同的情形下，就構(gòu)成第三人侵害債權(quán)，前買受人可以此主張后一合同無效，并請(qǐng)求前一合同的實(shí)際履行(撤銷所有權(quán)變更登記)。

所謂侵害債權(quán)，是指債的關(guān)系以外的第三人故意實(shí)施或與債務(wù)人惡意通謀實(shí)施旨在侵害債權(quán)人的行為并造成債權(quán)人損害。依傳統(tǒng)民法合同相對(duì)性原則，合同僅能約束合同中特定的當(dāng)事人，在此外的第三人不應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。亦即否認(rèn)債權(quán)可作為侵權(quán)的客體。此種理論含有一項(xiàng)基本的價(jià)值觀念，即保護(hù)第三人的活動(dòng)自由，不因故意或過失侵害債務(wù)人或給付標(biāo)的，便須對(duì)債權(quán)人負(fù)責(zé)。然而，絕對(duì)貫徹此種理論，有時(shí)難免損害債權(quán)人利益。因此，現(xiàn)代許多國家已承認(rèn)債權(quán)具有不可侵害性并設(shè)立了侵害債權(quán)法律制度。

在一房二賣中，后買受人出于惡意與出賣人訂立合同并取得所有權(quán)，前買受人可否依第三人侵害債權(quán)要求后買受人負(fù)侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任?

例如，后買受人明知前買受人已投資規(guī)劃其所購買的土地使用權(quán)，準(zhǔn)備興建商品房出售，而引誘出賣人違約，以打擊前買受人商譽(yù)并使其遭受重大損失。在此情形下，筆者認(rèn)為，后買受人應(yīng)負(fù)侵害債權(quán)賠償責(zé)任。

在一房二賣中，由于房屋買賣是特定物買賣，標(biāo)的物一般具有不可替代性，因此后買受人非法引誘出賣人違約給前買受人帶來的損害是難以挽回的。由后買受人或后買受人與出賣人連帶負(fù)侵權(quán)責(zé)任，既有彌補(bǔ)前買受人損害的性質(zhì)，又有制裁其不法行為的性質(zhì)。當(dāng)然，侵害債權(quán)責(zé)任并非一種普遍性的民事責(zé)任，其有嚴(yán)格的適用條件。就一房二賣而言，如上述案例存有特別情事，即只有后買受人出于不正當(dāng)競爭目的而與出賣人訂立合同并取得所有權(quán)，致使前買受人遭受重大損失的，才構(gòu)成對(duì)前買受人債權(quán)的侵害。

三、開發(fā)商可以一房兩賣嗎

法律分析：不可以一房二賣。如果合同訂立后，開發(fā)商再把房屋又出賣給他人，或者有意不告知其出售的房屋已出讓給他人的事實(shí)，以至于使得買賣商品房這個(gè)訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，是根本違約，買方在此情形下可要求解除商品房買賣合同，返還已付款項(xiàng)及利息，要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

法律依據(jù)：最高人民法院 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●一房兩賣的新規(guī)定

●一房兩賣的新規(guī)定是什么

●一房兩賣的新規(guī)定解讀

●一房兩賣的新規(guī)定有哪些

●一房兩賣的法律規(guī)定

●一房兩賣承擔(dān)什么法律責(zé)任

●一房兩賣的最佳處理方法

●一房兩賣的新規(guī)定是什么

●一房兩賣如何處理

●一房兩賣的后果是什么

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●中華人民共和國土地改革法新規(guī)定 ,中華人民共和國土地改革法規(guī)定:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償新規(guī)定多少錢一畝,現(xiàn)在農(nóng)村土地征用一畝地多少錢:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●沈陽企業(yè)拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)最新規(guī)定,沈陽市企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●房屋拆遷補(bǔ)償新規(guī)定?房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定多少年：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●山東省農(nóng)村合村并居?山東農(nóng)合村并居村拆遷房屋賠償新規(guī)定2024：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●離婚不遷戶口最新規(guī)定?前妻戶口沒遷走拆遷有補(bǔ)償嗎：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●江蘇農(nóng)村拆遷房屋賠償新規(guī)定2022?江蘇農(nóng)村拆遷房屋賠償新規(guī)定2024：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●山東農(nóng)村拆遷房屋賠償新規(guī)定2021?山東農(nóng)村拆遷房屋賠償新規(guī)定2024：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●農(nóng)村拆遷補(bǔ)償新規(guī)定?農(nóng)村拆遷政策怎么補(bǔ)償村民：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●2020年農(nóng)村拆房賠償價(jià)格表江蘇?農(nóng)村拆遷房屋賠償新規(guī)定2024江蘇：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

●公路建設(shè)征地賠償新規(guī)定,公路征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●中華人民共和國勞動(dòng)合同法2024年新規(guī)定

●國家征地補(bǔ)償新規(guī)定是怎么樣的？,關(guān)于國家征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●安徽企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),安徽農(nóng)村拆遷房屋賠償新規(guī)定2022:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●農(nóng)村土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)新規(guī)定土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),農(nóng)村土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●2022年，超標(biāo)電動(dòng)車過渡期結(jié)束，3種處理方式公布，包括繼續(xù)上路,超標(biāo)電動(dòng)車2022新規(guī)定:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)新規(guī)定詳細(xì)解析,征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地補(bǔ)償新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●公路建設(shè)征地賠償新規(guī)定,公路征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●農(nóng)村拆遷房屋賠償新規(guī)定2023,農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)2023:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：中國法院網(wǎng)-一房兩賣的新規(guī)定？，