一、政府征地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商合法嗎

分情況的。土地征收要履行報(bào)批手續(xù)，獲得省政府批復(fù)，與征收戶(hù)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合標(biāo)準(zhǔn)。土地出讓通過(guò)招拍掛等公開(kāi)出讓程序，符合國(guó)家供地政策。符合以上兩點(diǎn)，就屬于合法，如果不符合，就是違法。

一、建設(shè)用地招拍掛流程

1.根據(jù)招拍掛公告領(lǐng)取(購(gòu)買(mǎi))招拍掛文件;2.土地交易中心提交書(shū)面申請(qǐng),申請(qǐng)招拍掛資格,并交納保證金;3.三種情況:a.招投標(biāo):投標(biāo)-開(kāi)標(biāo)-評(píng)標(biāo)-中標(biāo)b.拍賣(mài):參加競(jìng)拍,最高報(bào)價(jià)者競(jìng)得,落錘成交。c.掛牌:根據(jù)土地交易所掛牌公布的價(jià)格,填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià),最高報(bào)價(jià)者競(jìng)得。4.簽訂《中標(biāo)通知書(shū)》或《成交確認(rèn)書(shū)》;5.繳交拍賣(mài)傭金,與國(guó)土局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》;繳清土地出讓金;6.繳納稅費(fèi):主要為契稅(廣東為成交價(jià)×3%)7.申請(qǐng)辦理土地登記,領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

二、集體土地征收與補(bǔ)償程序

用地的申報(bào)和審批

征收集體土地首先需要由市、縣國(guó)土局研究通過(guò)后將擬征地的用途、位置、安置途徑、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等書(shū)面告知被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織，同時(shí)通知相關(guān)政府部門(mén)停止辦理有關(guān)的房產(chǎn)手續(xù)，以防止被征收人通過(guò)不當(dāng)途徑增加補(bǔ)償費(fèi)用。在送達(dá)征地告知后，市、縣國(guó)土局將對(duì)擬征收土地的權(quán)屬、種類(lèi)、面積以及土地上附著物權(quán)屬、種類(lèi)、數(shù)量、等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果與集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽字確認(rèn)。在征地依法報(bào)批之前，市、縣國(guó)土局還需告知被征收方就土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等有申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利。

隨后，市、縣國(guó)土局就調(diào)查及聽(tīng)證結(jié)果擬定土地征收方案，包括：項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案以及供地方案。并將該方案報(bào)縣人民政府，由縣人民政府向國(guó)務(wù)院或省政府上報(bào)審批。在征求有關(guān)方面意見(jiàn)后，省政府或國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)作出批復(fù)。在收到批準(zhǔn)文件10日內(nèi)，被征收土地所在市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行征收土地公告。同國(guó)有土地征收相類(lèi)似的是，集體土地征地在報(bào)批前也需要將社會(huì)保障費(fèi)用足額繳至財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，并做到專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，專(zhuān)款專(zhuān)用。

征收土地公告與補(bǔ)償

隨著征收土地的公告，相應(yīng)的政府部門(mén)（即市、縣國(guó)土局）應(yīng)當(dāng)在公告之日起45日內(nèi)擬定征地補(bǔ)償和安置方案并予以公告。該方案還需報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)并由省國(guó)土資源局備案。被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)戶(hù)等需在公告期內(nèi)到指定地點(diǎn)辦理補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)，并按有關(guān)規(guī)定獲得補(bǔ)償。

三、除了國(guó)土局鄉(xiāng)政府征收土地是否合法

根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，征收土地的具體實(shí)施主體只能是國(guó)土局，鄉(xiāng)政府并沒(méi)有實(shí)施征收土地的權(quán)限，如果鄉(xiāng)政府對(duì)土地進(jìn)行征收，屬于違法行為。

依據(jù)《土地管理法》《土地管理實(shí)施條例》的規(guī)定，征收土地的具體實(shí)施主體分為兩級(jí)主體兩級(jí)部門(mén)，一是設(shè)區(qū)的市政府及其國(guó)土局，二是縣(縣級(jí)市)政府及其國(guó)土局。

征收土地時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)違法實(shí)施主體的情況，為鑒別征收土地實(shí)施主體的合法性，明確如下：

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府不是實(shí)施征收土地的主體，發(fā)布安置方案、公告；簽訂補(bǔ)償協(xié)議均無(wú)法律依據(jù)，屬于超權(quán)越職的違法行為或非法實(shí)施征收土地行為，最常見(jiàn)的是“以租代征”

2、區(qū)政府及其國(guó)土分局不是實(shí)施征收土地的主體，理由是：

(1)土地征收伴隨著土地供應(yīng)即出讓或劃撥；

(2)國(guó)有土地所有權(quán)的行使法律授權(quán)給市縣政府；

(3)區(qū)政府雖然屬于縣級(jí)政府但不是屬于獨(dú)立的財(cái)政體系的政府無(wú)法支付土地補(bǔ)償和收取土地出讓金。

《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：“征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告?！?

3、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)是否屬于實(shí)施主體，目前尚無(wú)法律依據(jù)，部分省政府頒布了開(kāi)發(fā)區(qū)管理辦法，授予實(shí)施土地征收權(quán)。我的看法是沒(méi)有法律依據(jù)就屬于違法行政，開(kāi)發(fā)區(qū)不是行政管理應(yīng)是開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的業(yè)務(wù)管理，不具備政府的職權(quán)。

二、政府征地再賣(mài)給開(kāi)發(fā)商合法嗎

政府征地通過(guò)法定程序再賣(mài)給開(kāi)發(fā)商是合法行為。土地征收應(yīng)當(dāng)履行報(bào)批手續(xù)、獲得省政府批準(zhǔn)，征地時(shí)應(yīng)當(dāng)與征收戶(hù)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合理；賣(mài)給開(kāi)發(fā)商后未經(jīng)審批，不得擅自改變土地使用性質(zhì)。

【法律依據(jù)】

《土地管理法》第四十七條

國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯??？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

三、土地征用政府征地在賣(mài)給開(kāi)發(fā)商是合法行為嗎

法律分析：土地征用政府征地在賣(mài)給開(kāi)發(fā)商是合法行為，前提是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過(guò)招拍掛等公開(kāi)出讓程序取得土地，政府征用土地時(shí)取得相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)、征地程序合法、未改變土地使用性質(zhì)。反之，則不合法。

法律依據(jù)：《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 第二條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。本規(guī)定所稱(chēng)招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。本規(guī)定所稱(chēng)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。本規(guī)定所稱(chēng)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

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內(nèi)容審核：李軒教授

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