土地及房屋早已被批準(zhǔn)征收，然而拆遷方對該房屋一直未進(jìn)行補(bǔ)償，居民也就一直還居住在原房屋里。過了幾年，等到征收部門擬定了補(bǔ)償方案時，房價早已水漲船高，給的補(bǔ)償根本沒辦法保障其應(yīng)有的居住條件，這怎么辦？

今天，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀律師結(jié)合這一典型案例為你解讀這一問題。

二十年前年因上海市某園區(qū)擴(kuò)建征地，鄭先生的房屋位于被征地范圍內(nèi)。

可一直到了前幾年區(qū)規(guī)劃和土地管理局（簡稱規(guī)土局）才將擬定的某地塊征地房屋補(bǔ)償方案予以公告，XX征補(bǔ)中心負(fù)責(zé)房屋補(bǔ)償工作。

鄭先生認(rèn)為其房屋早已納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，應(yīng)當(dāng)適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償，未簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

其后，規(guī)土局作出責(zé)令交出土地決定書。鄭先生不服，向法院請求撤銷該決定書。

法院通過庭前會議了解到，鄭先生對于因土地性質(zhì)不同所導(dǎo)致的補(bǔ)償利益差異無法接受，認(rèn)為補(bǔ)償偏低。

其后法院搭建了解紛平臺，溝通協(xié)調(diào)，經(jīng)過幾輪協(xié)商，鄭先生最終與XX征補(bǔ)中心達(dá)成一致，簽訂了房屋補(bǔ)償協(xié)議，獲得了合理補(bǔ)償，訂購了兩套上海市某區(qū)安置房屋。鄭先生遂向上鐵法院撤回了該案起訴。

實(shí)踐中，有些農(nóng)村集體土地雖然已經(jīng)被批準(zhǔn)征收，但由于種種原因，有關(guān)部門對農(nóng)村集體土地上的房屋沒有補(bǔ)償，也一直由原住戶繼續(xù)使用。若干年后，有關(guān)部門補(bǔ)償安置時，房屋所在的地方已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，周圍的房屋價格已經(jīng)城市化，如果仍然按照農(nóng)村集體土地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，難以解決農(nóng)民的居住問題。

對此問題，最高法認(rèn)為，雖然因?yàn)橥恋匦再|(zhì)不同，征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但由于房屋所在的土地已經(jīng)城市化，如果按照農(nóng)村集體土地補(bǔ)償，會無法保障農(nóng)民的權(quán)益。因此，可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。由于國有土地上房屋征收補(bǔ)償中實(shí)際上已經(jīng)包含了地價，如果征收農(nóng)民集體土地時已經(jīng)對土地進(jìn)行了補(bǔ)償，那么按照國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對其補(bǔ)償時，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

因此，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

值得注意的是，前述情形的適用是有條件的，需要是歸咎于行政機(jī)關(guān)怠于履行職責(zé)的前提。被征收人切不可因?yàn)榇隧?xiàng)規(guī)定拖延啟動法律程序，意圖獲得更多賠償！