國(guó)有土地房屋征收過(guò)程中，必不可少的一環(huán)是選定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收人的房屋進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定被征收人的房屋面積、價(jià)值，繼而確定給征收人的補(bǔ)償額，而在評(píng)估過(guò)程中往往有很多小細(xì)節(jié)是大家容易忽視的，今天圣運(yùn)律師帶領(lǐng)大家了解一下評(píng)估過(guò)程中的相關(guān)法律規(guī)定，了解一下何為評(píng)估。



01評(píng)估第一步：選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。

    評(píng)估機(jī)構(gòu)怎樣選呢？由被征收人共同選定?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》作出了規(guī)定：評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。而具體方法，由省、自治區(qū)、直轄市決定，這些方式包括：被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定、搖號(hào)、抽簽等。

    評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該具備相應(yīng)的資質(zhì)，我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。完整的評(píng)估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包含評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證明、參與評(píng)估人員評(píng)估資質(zhì)。



02評(píng)估第二步：評(píng)估時(shí)間點(diǎn)的選定。

    被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)間點(diǎn)為房屋征收決定公告之日起，即張貼征收決定公告之日起才能進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估。

03評(píng)估第三步：評(píng)估方法的選擇
    注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

    被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素；通俗來(lái)說(shuō)，一般房屋價(jià)格參照周邊商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行確定。

    另外，被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，若與被征收人協(xié)商不成，也可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

    最后，被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的處理方法。

    被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)該自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收人或者房屋征收征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

    房屋價(jià)值評(píng)估是整個(gè)征收環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，把握整個(gè)評(píng)估過(guò)程能夠推動(dòng)征收活動(dòng)的順利進(jìn)行。