晉建城字〔2021]36號

　　各市住房和城鄉(xiāng)建設局：

　　為加強對全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的技術指導，提高城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造質(zhì)量和水平，現(xiàn)將《山西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則（試行）》印發(fā)你們，請結合實際貫徹執(zhí)行。

　　附件：

　　關于印發(fā)《山西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則（試行）》的通知

　　山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳

　　2021年3月8日   

　　(主動公開)

　　山西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則（試行）

　　1 總則

　　1.1 為引導和規(guī)范山西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，改善老舊小區(qū)居住環(huán)境，完善居住功能及配套設施，提升宜居水平，編制《山西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則（試行）》。

　　1.2 《山西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則（試行）》適用于山西省城市或縣城(城關鎮(zhèn))實施改造的老舊小區(qū)。

　　1.3 老舊小區(qū)改造應與城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃相適應，統(tǒng)籌城市更新、舊城改造、棚戶區(qū)改造及三供一業(yè)等協(xié)調(diào)推進，因地制宜，合理制定改造方案，保護小區(qū)風貌，展現(xiàn)城市特色。

　　1.4 老舊小區(qū)改造應堅持以人為本，從居民最關心、最直接和最現(xiàn)實的利益出發(fā)，征求居民意見，合理確定改造內(nèi)容。

　　1.5 老舊小區(qū)改造除應符合《山西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則（試行）》規(guī)定外，尚應符合國家、省有關標準規(guī)范規(guī)定。

　　1.6 依據(jù)國家和地方相關政策要求，各地可結合《山西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則（試行）》，因地制宜制定相關技術文件，合理確定改造內(nèi)容清單及標準。

　　2 基本規(guī)定

　　2.1 認定標準

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)認定標準為城市或縣城(城關鎮(zhèn))建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居住環(huán)境不舒適、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓)。已納入城鎮(zhèn)棚改計劃的，不屬于老舊小區(qū)改造范疇。

　　重點改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。

　　2.2 規(guī)劃計劃

　　各市要組織開展轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的摸底調(diào)查，摸清數(shù)量、戶數(shù)、建筑面積、產(chǎn)權性質(zhì)、建成時間和需改造內(nèi)容等基本情況，進行登記造冊，編制完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)五年改造規(guī)劃(2021-2025)。在評估財政承受能力的基礎上，區(qū)分輕重緩急，科學制定年度改造計劃。2.3居民參與

　　宣傳貫徹“共同締造”理念，發(fā)動居民積極參與改造方案制定及配合施工，建立監(jiān)督和評價反饋機制，充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，共同推進改造實施。

　　2.4 技術支持

　　積極探索建立設計、施工單位備選庫，推動設計師、工程師下基層、進社區(qū)，為改造提供專業(yè)技術輔導。鼓勵選用經(jīng)濟適用、綠色環(huán)保的技術、工藝、材料、產(chǎn)品。

　　2.5 安全改造

　　建筑物修繕時應維護原有房屋功能，不得隨意改變現(xiàn)有建筑使用性質(zhì)，不得隨意改動原有承重結構構件，確保主體結構安全、建筑使用安全。新增改造設施、管線等應滿足防火、防爆等安全要求，消除安全隱患，提高抗災減災能力。

　　2.6 綠色技術

　　應充分利用綠色建筑技術，選擇經(jīng)濟和技術可行的綜合改造方式，統(tǒng)籌進行節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、可再生能源利用、垃圾分類等改造。

　　2.7 海綿設施

　　應結合當?shù)睾＞d城市建設標準，海綿城市專項規(guī)劃，對小區(qū)建筑、硬化場地、道路、綠地等采取控制雨水徑流的有效措施。

　　2.8 風貌特色

　　應注重體現(xiàn)地方建筑特色，對特色小區(qū)、街區(qū)、建筑、景觀樹木等進行保護和傳承。

　　2.9 施工組織

　　要制定詳細的施工方案，嚴格落實施工安全和工程質(zhì)量責任，抓好施工現(xiàn)場管理，落實文明施工和揚塵控制有關要求，嚴禁隨處拋灑，減少噪聲擾民。

　　2.10 長效管理

　　建立健全基層黨組織領導，社區(qū)居民委員會配合，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參與的協(xié)調(diào)機制。引導居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護改造成果。

　　3 房屋改造

　　3.1 立面改造

　　3.1.1 建筑外立面整治應以清洗、修補為主，盡量保證原有風貌和特征。破損面積較大、嚴重影響使用及周邊整體環(huán)境風貌的可進行重新粉刷，營造宜居美觀的居住建筑環(huán)境。

　　3.1.2 建筑立面檐口、陽臺、入口臺階坡道、雨篷破損，裝飾線條、構件脫落，存在安全隱患的建筑外墻，應修復加固，保證使用安全。3.1.3建筑外墻的空調(diào)室外機宜整齊或設計遮擋裝飾，并對原外掛空調(diào)室外機支架進行檢查，確保滿足安全要求?？照{(diào)冷凝水管宜改為有組織排水。

　　3.1.4 建筑防盜護欄應統(tǒng)一規(guī)格標準，宜與建筑窗口齊平。外立面雨水管破損、銹蝕，管道支撐松動、失效，屋面雨水斗缺失或損壞時應進行維修或更換。

　　3.1.5 城市重要道路沿街立面的建筑風格應符合城市整體風貌的規(guī)定要求，應體現(xiàn)地域特色及文化特色。

　　3.2 屋面修繕

　　3.2.1 應結合城市或小區(qū)整體景觀與建筑風貌改造要求，對原屋面形式做相應改造。改造前，應整治屋面私搭亂建違章設施，清理屋面雜物。屋面改造形式、風格、色彩應與周邊風貌相協(xié)調(diào)，當增加屋面荷載時應首先進行結構安全性鑒定，確保建筑結構安全。

　　3.2.2 屋面改造應執(zhí)行現(xiàn)行《屋面工程技術規(guī)范》GB50345,明確屋面防水等級和做法。屋面滲漏、修繕宜重新鋪設防水層。漏水嚴重的建筑屋面宜結合建筑節(jié)能要求改造屋面保溫、防水做法。

　　3.2.3 當建筑屋面保溫不滿足節(jié)能要求時，應重新鋪設保溫層。新鋪設的屋面保溫材料性能應滿足相應的節(jié)能標準及防火要求。3.2.4屋面設置太陽能熱水器和太陽能光伏板時應統(tǒng)一設計、統(tǒng)一安裝。

　　3.2.5 上人屋面應采取安全防護措施，滿足現(xiàn)行《民用建筑設計統(tǒng)一標準》GB50352的有關規(guī)定。

　　3.3 樓道整修

　　3.3.1 建筑缺少單元防盜門或現(xiàn)有門體及配件破損嚴重的，應新裝或修繕，宜配置門禁系統(tǒng)。改造后門體應安裝牢固，開啟方便，簡潔大方，并滿足消防等相關規(guī)范要求。

　　3.3.2 建筑公共區(qū)域的樓梯踏步、扶手、欄桿等設施損壞、銹蝕、斷裂、缺失，影響正常使用應進行維修或更換，滿足安全穩(wěn)固、構件完備、外觀整潔等要求，并應符合現(xiàn)行《民用建筑設計統(tǒng)一標準》GB50352。

　　3.3.3 建筑樓道內(nèi)墻與頂棚應平整潔凈，應對污損或涂印、張貼小廣告嚴重的樓道墻面進行粉刷，側墻宜做耐污墻裙。

　　3.3.4 建筑室內(nèi)公共空間的窗戶有破損應進行更換，并符合節(jié)能要求。

　　3.3.5 應保證樓道內(nèi)照明設施及控制系統(tǒng)完好，應更換節(jié)能燈。樓道內(nèi)燈具設置應符合現(xiàn)行《建筑照明設計標準》GB50034的規(guī)定。

　　3.4 節(jié)能改造

　　3.4.1 老舊小區(qū)改造應結合既有建筑現(xiàn)狀和改造目標，采用適宜的綠色技術，遵循因地制宜的原則，同步進行建筑節(jié)能改造。建筑節(jié)能改造應與當?shù)氐乩須夂驐l件、經(jīng)濟技術水平相適應。

　　3.4.2 建筑節(jié)能改造前，應先進行節(jié)能診斷與判定，明確節(jié)能目標，并根據(jù)判定結果制定節(jié)能改造方案。

　　3.4.3 節(jié)能改造應符合現(xiàn)行《既有居住建筑節(jié)能改造技術規(guī)程》JGJ/T129及《居住建筑節(jié)能設計標準》DBJ04-242的規(guī)定。圍護結構宜采用外保溫技術，外墻保溫與屋面保溫改造相結合，統(tǒng)一進行節(jié)能改造。

　　3.4.4 外窗改造傳熱系數(shù)等性能指標應滿足節(jié)能要求。窗體應安裝牢固，開啟扇啟閉正常、安全，密封嚴實。窗框與墻體間應采取有效的保溫和防水密封構造。

　　3.4.5 老舊小區(qū)建筑節(jié)能改造不得影響建筑結構安全和使用功能，設計、施工應符合國家、地方現(xiàn)行安全和防火規(guī)定。

　　3.5 加裝電梯

　　3.5.1 根據(jù)山西省晉建城字(2020)28號發(fā)布的《關于既有住宅加裝電梯工作的指導意見》，加裝電梯應按照以下程序進行實施：業(yè)主充分協(xié)商，進行鑒定和設計，征求意見和異議處理，辦理手續(xù)，竣工驗收，登記管理。

　　3.5.2 加裝電梯應綜合考慮場地條件、結構安全、救援通道、消防通道、環(huán)境改造、相互干擾等因素，遵循建筑功能和交通組織合理的原則、盡量減少通風、采光、日照、通行、噪聲等方面對住戶及周邊建筑的影響。

　　3.5.3 加裝電梯應結合使用要求和原有建筑的既有條件，在盡量不改變原有建筑的結構形式和不破壞原建筑基礎的原則下進行。

　　3.5.4 加裝電梯對原結構的安全性有影響時，應按現(xiàn)行《民用建筑可靠性鑒定標準》GB50292對原結構相關部分進行鑒定。有抗震設防要求的建筑，尚應按現(xiàn)行《建筑抗震鑒定標準》GB50023對原結構進行抗震鑒定。

　　3.5.5 加裝電梯前應收集原建筑的勘察報告、施工圖紙等原始資料，當資料不全時，應進行補充實測。

　　3.5.6 加裝電梯不應影響既有住宅的消防疏散，不應影響小區(qū)的道路通行功能，并滿足消防車的通行要求。

　　3.5.7 應符合現(xiàn)行《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50057的有關規(guī)定。3.5.8加裝電梯的建筑立面應與既有建筑立面整體風格協(xié)調(diào)統(tǒng)一，同時滿足城市規(guī)劃的要求。

　　3.6 小區(qū)風貌

　　3.6.1 老舊小區(qū)改造應注重體現(xiàn)小區(qū)風貌特色、地域特點、歷史文化，結合城市風貌、建筑類別等基礎條件，建設文化傳承、綠色智慧、和諧宜居的幸福小區(qū)。

　　3.6.2 老舊小區(qū)改造應結合小區(qū)主出入口、圍墻、建筑外立面、構筑物、景觀綠化、照明等對環(huán)境景觀風貌進行綜合改造和提升。3.6.3改造后的小區(qū)整體色彩與色調(diào)應與小區(qū)周邊環(huán)境和城市整體風貌相協(xié)調(diào)。小區(qū)主出入口應進行美化改造，在顯著位置設置標識牌，張貼總平面圖、道路引導指示牌等。

　　3.6.4 老舊小區(qū)圍墻修繕時可通過設置文化墻等方式進行改造提升。改造后的老舊小區(qū)因安全需要設置圍墻的，圍墻形式以通透式為主，造型、色調(diào)、材質(zhì)等設計應與小區(qū)特色及周圍環(huán)境相融合。3.6.5老舊小區(qū)改造應保護和利用具有歷史價值的傳統(tǒng)建筑、古樹名木、街巷道路和特色景觀等。涉及到歷史建筑的老舊小區(qū)改造應使其建筑風貌特色得到保護和傳承。

　　4 基礎設施改造

　　4.1 道路改造

　　4.1.1 小區(qū)道路改造應嚴格落實交通影響評價機制，充分考慮小區(qū)周邊道路網(wǎng)布局和交通流特性，小區(qū)出入口應與城市道路交通系統(tǒng)有機銜接，減少交通沖突，做好人、車分流，機動車和非機動車分流。4.1.2小區(qū)改造中，對外開放公共道路的交通設施應嚴格按照《城市道路交通標志和標線設置規(guī)范》GB51038和《道路交通標志和標線》GB5768設置，內(nèi)部道路交通設施可參考以上標準實施。

　　4.1.3 應結合現(xiàn)狀條件優(yōu)化小區(qū)內(nèi)部道路網(wǎng)布局，改造應考慮車輛、行人通行的連續(xù)性，打通斷頭路和瓶頸路，形成小區(qū)內(nèi)部微循環(huán)。4.1.4應根據(jù)小區(qū)規(guī)模及與周邊服務設施通達情況增設單獨的步行通道及出入口，增設非機動車通道及出入口，提高居民出行可達性。4.1.5應綜合采取技術與管理措施清除各類占道設施和物品，保障機動車和非機動車道通行功能。

　　4.1.6 機動車出入口及內(nèi)部道路系統(tǒng)改造時，應明確應急疏散通道，滿足消防、救護、救險、搬家等車輛的通行要求。

　　4.1.7 步行系統(tǒng)應安全連續(xù)，與城市街道、小區(qū)出入口、室外活動場所、停車場所、各類建筑出入口和公共交通站點聯(lián)系便捷。

　　4.1.8 小區(qū)出入口、幼兒園、老年人服務點、公共服務設施出入口應增設明顯的交通標志、警示標志，道路兩側、交叉口、出入口應設置相應的道路交通標志和標線。

　　4.1.9 路面破損、路牙缺損、路面沉陷的小區(qū)道路應按照道路通行要求進行評價，并根據(jù)評價結果進行改造維護。

　　4.1.10 道路改造應考慮道路坡度及排水，路面排水宜采用生態(tài)排水方式。道路橫斷面設計應優(yōu)化道路橫坡坡向、路面與道路綠化帶及周邊綠地的豎向關系，便于徑流雨水匯入海綿設施。

　　4.1.11 道路改造宜與室外綜合管線改造同步進行，綜合考慮室外綜合管線的敷設位置、高度及走向，確保地下管溝及檢查井結構設施完整，無地下水滲入，檢查井蓋無缺失、損壞。

　　4.2 供排水設施改造

　　4.2.1 室外供水改造時應符合現(xiàn)行《室外給水設計標準》GB50013，供水設施存在以下情形時，應進行修復或更換：

　　1 給水管道使用年限較長，存在跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，閥門等附件和儀表銹蝕、損壞。

　　2 二次供水設施不符合相關衛(wèi)生和安全標準。

　　4.2.2 供水管網(wǎng)改造應充分利用市政管網(wǎng)的水壓直接供水。改造后應保證供水水質(zhì)、水量、水壓穩(wěn)定可靠，滿足小區(qū)內(nèi)全部用戶用水要求。

　　4.2.3 供水系統(tǒng)改造應選用供水安全、結實耐久、節(jié)能節(jié)水的管材及設備。

　　4.2.4 室外埋地供水管應采取有效措施避免管網(wǎng)漏損，做好防凍、防漏措施。

　　4.2.5 供水管網(wǎng)改造應設置分級計量裝置：不同用水性質(zhì)的部位應分別設置用水計量裝置;業(yè)主用水應分戶計量，分戶水表宜相對集中讀數(shù)，且宜設置于建筑物公共空間，對設在戶內(nèi)的水表宜采用遠傳水表或IC卡水表等智能化水表。

　　4.2.6 供水、儲水設備及建(構)筑物應具備安全防范措施，有條件的可加裝遠程監(jiān)控設備;廢棄的屋頂水箱應拆除。

　　4.2.7 建設標準低、使用時間長、堵塞破損的排水管道及附屬配套設施，應進行疏通、維修或更換，并接入市政雨、污水主管網(wǎng)。排水管材、檢查井、蓋板等應符合國家現(xiàn)行標準的規(guī)定。

　　4.2.8 在新建或重建道路時，應分別建設雨水和污水管道系統(tǒng)，實現(xiàn)雨、污分流。排水設施改造應符合現(xiàn)行《室外排水設計規(guī)范》GB50014的規(guī)定。

　　4.2.9 滲漏損壞的化糞池，應進行維修、更換或拆除。食堂、餐飲等含油污水應經(jīng)隔油處理后排入污水管道。

　　4.3 電力設施改造

　　4.3.1 對于電力設施老化、供電容量不足的老舊小區(qū)，應進行電力設施升級改造。

　　4.3.2 老舊小區(qū)應按現(xiàn)行《住宅建筑電氣設計規(guī)范》JGJ242的有關規(guī)定，綜合考慮新能源汽車、電動車充電設施，快遞柜、非機動車充電裝置等公共用電負荷，配套建設相適應的10kV變配電站及電力通道，保障電力供應。

　　4.3.3 現(xiàn)有架空敷設的低壓電纜應優(yōu)先采用穿管埋地敷設的方式進行改造，確因條件限制無法埋地的應進行規(guī)范梳理。

　　4.3.4 電能計量應采用分戶計量，一戶一表，集中或分層集中設置。

　　4.4 通信設施改造

　　4.4.1 老舊小區(qū)通信設施改造應避免重復建設，宜采用光纖入戶。對老舊小區(qū)的電信、移動、聯(lián)通、廣電等通信線路實行統(tǒng)一設計,有序敷設;

　　4.4.2 有條件老舊小區(qū)可結合供電線網(wǎng)改造，完善公共區(qū)域的公共廣播系統(tǒng)、視頻安防系統(tǒng)和出入口控制系統(tǒng)等智能化設施，為小區(qū)住戶提供信息服務，保障居民生活安全。

　　4.4.3 老舊小區(qū)通信網(wǎng)絡應符合省市通信基站布點相關要求，在滿足居民日常生活及智慧住區(qū)應用需求的基礎上預留新一代業(yè)務發(fā)展的容量，滿足小區(qū)未來網(wǎng)絡升級及5G建設需求。

　　4.5 供熱設施改造

　　4.5.1 對位于城市熱網(wǎng)覆蓋范圍內(nèi)未實現(xiàn)集中供熱的老舊小區(qū)，應接入集中供熱。不具備條件的老舊小區(qū)應優(yōu)先采用清潔能源供熱。供熱設施改造應符合現(xiàn)行《城鎮(zhèn)供熱管網(wǎng)設計規(guī)范》CJJ34。

　　4.5.2 老舊小區(qū)供熱改造應與建筑節(jié)能改造相結合，并符合《既有居住建筑節(jié)能改造技術規(guī)程》的要求。

　　4.5.3 老舊小區(qū)內(nèi)供熱管網(wǎng)管道、管件、換熱設施等有損壞、超期使用的應進行維修或更換;管道、管件、換熱設施應符合國家現(xiàn)行相關標準的規(guī)定。

　　4.5.4 管道保溫損壞部位，應采用高效保溫材料進行修補或更換，維修或更換后的管網(wǎng)保溫效率應大于97%。

　　4.5.5 供熱管網(wǎng)改造完成后，應檢查調(diào)節(jié)、計量、控制等節(jié)能裝置，并與戶內(nèi)供暖系統(tǒng)進行聯(lián)合調(diào)試。已經(jīng)接入集中供熱，但小區(qū)住戶采暖效果普遍不佳時，應重新設計，重新進行水力平衡計算。

　　4.6 燃氣設施改造

　　4.6.1 市政管道燃氣覆蓋范圍內(nèi)具備安裝燃氣管道條件的老舊小區(qū)，應有組織、有計劃地統(tǒng)一完善市政燃氣管線敷設，增設燃氣系統(tǒng)，并應結合實際情況合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)燃氣設施和燃氣管網(wǎng)的布置。并符合現(xiàn)行《城鎮(zhèn)燃氣設計規(guī)范》GB50028及《城鎮(zhèn)燃氣技術規(guī)范》GB50494。

　　4.6.2 安裝燃氣管道和使用燃氣燃燒器具的房間，應滿足相關規(guī)范規(guī)定的燃氣安全使用環(huán)境要求。燃氣管道增設或改造應由具備相應資質(zhì)的專業(yè)經(jīng)營單位實施。老舊小區(qū)燃氣改造應實現(xiàn)“一戶一表”。4.6.3老舊小區(qū)燃氣管道、管件、調(diào)壓設施等有損壞、超期使用的應進行維修或更換，管道、管件、調(diào)壓設施應符合國家現(xiàn)行相關標準的規(guī)定。對已設置的室外調(diào)壓箱、引入管等未做保護措施的，應設置防沖撞欄等設施加以保護。

　　4.6.4 燃氣管道應采用耐腐蝕、耐久性強、工藝先進的管材。明設的燃氣管道應有明顯標識，且美觀、整齊，不影響通行。

　　4.6.5 新增燃氣管道布置應符合防火、防爆等安全距離的要求，鼓勵增設燃氣報警器。

　　4.7 環(huán)衛(wèi)設施改造

　　4.7.1 老舊小區(qū)環(huán)衛(wèi)設施改造應布局合理，便于使用和清運。4.7.2老舊小區(qū)垃圾收集點宜設置在單元出入口的隱蔽處且位置相對固定，服務半徑不應大于70m。

　　4.7.3 損壞破舊的垃圾轉運站、垃圾收集點、公共廁所等，應進行拆除、改造或重建。

　　4.7.4 改造后的小區(qū)應按標準配設垃圾投放點，設置分類垃圾桶，明確大件垃圾、建筑垃圾臨時堆放點，做好垃圾分類宣傳工作，實施生活垃圾分類。

　　4.7.5 小區(qū)內(nèi)應預留生活垃圾分類、垃圾消毒設施等處理空間，應急時該空間宜封閉管理，地面應耐擦洗、防腐蝕、防滲漏。

　　4.7.6 取消樓體垃圾道，損壞破舊、衛(wèi)生條件差的垃圾房、垃圾池、垃圾轉運站、垃圾收集點、公共廁所等應進行拆除、改造或重建。4.7.7小區(qū)公共廁所的設置參照《城市公共廁所設計標準》CJJ14執(zhí)行。

　　5 環(huán)境及公共服務設施改造

　　5.1環(huán)境改造

　　5.1.1拆除違法建設

　　1 應堅持安全、快速、經(jīng)濟、不擾民的原則，依法拆除老舊小區(qū)違章建筑以及私搭亂建、超期使用的臨時性建(構)筑物及設施。

　　2 老舊小區(qū)應及時拆除、清理樓宇公共空間和疏散通道內(nèi)的亂堆雜物及墻體違規(guī)附著物，恢復原有使用功能。

　　5.1.2 公共活動場地

　　1 室外環(huán)境改造時，應明確劃定公共活動場地范圍，增設適合老年人、兒童和殘疾人等特殊群體活動的場地及設施。

　　2 供老年人、兒童和殘疾人等特殊群體使用的健身設施應設置護欄、柔軟地墊、警示牌等安全設施。

　　3 公共活動場地周邊宜種植適量喬木、灌木，設置亭廊及座椅。

　　4 公共活動場地宜結合街坊附屬綠地、室外健身設施等統(tǒng)籌設置，以提高公共空間的使用效率。

　　5.1.3小區(qū)綠化

　　1 老舊小區(qū)宜根據(jù)現(xiàn)狀進行綠地改造，綠地采用集中與分散、大小相結合的布局方式，適當增加公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地、道路綠地等面積。人均公共綠地面積不宜低于現(xiàn)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180相應控制指標的70%。

　　2 老舊小區(qū)在進行綠地改造時，應結合小區(qū)實際情況逐步完善澆灌系統(tǒng)及水源，提高非傳統(tǒng)水源使用效率。

　　3 綠化整治宜適當保留和利用已有樹木和綠地，考慮四季景觀的效果，調(diào)整喬灌木配比和常綠落葉植物比例，補充花草種植，適量增加座椅、花架、廊架、景觀亭等景觀小品。

　　4 老舊小區(qū)綠化改造應選擇本地適用的植物品種，合理保留和利用原有樹木和綠地，對古樹名木建檔掛牌，明確保護要求和措施。

　　5 建筑、道路、廣場、停車場等硬化地面周圍綠地改造時宜采用下凹式綠地、雨水花園、植被淺溝和滲透管渠等源頭徑流控制設施。

　　5.1.4 公共照明

　　1 老舊小區(qū)與城市道路相連的道路宜按機動車道路要求改造照明系統(tǒng)，并應符合現(xiàn)行《城市道路照明設計標準》CJJ45的規(guī)定。

　　2 道路的照明，應合理選擇燈桿位置、光源、燈具及照明方式。

　　3 公共走廊、樓梯間、門廳等公共空間應設置公共照明。

　　4 所有照明燈具均應采用高效節(jié)能燈具，并采取節(jié)電控制措施。滿足使用要求的情況下，優(yōu)先采用LED燈具。

　　5.2 公共服務設施改造

　　5.2.1 無障礙設施

　　1 小區(qū)改造應遵循易識別、易到達、無障礙、保安全的原則，對不滿足現(xiàn)行無障礙和適老化標準要求的小區(qū)應根據(jù)實際情況進行改造完善。無障礙設施改造應執(zhí)行現(xiàn)行《無障礙設計規(guī)范》GB50763。

　　2 無障礙和適老化改造應重點針對小區(qū)道路、坡道、單元入口、臺階、扶手，以及公共廁所、電梯、停車場(庫)等進行。

　　3 小區(qū)改造應規(guī)范設置無障礙標志標識，并對無障礙設施及其標志標識進行保護、維修。

　　4 小區(qū)可以在改造提升中配套養(yǎng)老驛站、老年人活動中心、日間照料中心、托老所等老年人照料設施。

　　5 小區(qū)適老化改造時可根據(jù)居民意愿設置家庭助老呼救等信息系統(tǒng)。

　　5.2.2 非機動車停車棚及充電設施

　　1 老舊小區(qū)改造時應梳理并整治小區(qū)現(xiàn)有非機動車停車位，明確非機動車停車區(qū)域，有條件的宜設置非機動車停車棚，確保非機動車停車標識規(guī)范，車輛有序停放，出入方便。

　　2 老舊小區(qū)非機動車停放設施或停放點可就近設置于小區(qū)出入口附近，宜小規(guī)模、分散布置。

　　3 老舊小區(qū)宜在適當位置配置電動自行車充電設施，并應采取防雨、防雷、防火等安全防護措施，配備滅火器材。

　　5.2.3 機動車停車位(場、庫)

　　1 老舊小區(qū)應根據(jù)現(xiàn)狀條件合理規(guī)劃、建設停車位(場、庫)。規(guī)劃改造前應對停車需求、供給、分布等情況進行摸排，在規(guī)劃方案中應盡可能在停車需求和供給中尋求平衡，滿足住戶停車需求，實現(xiàn)小區(qū)功能分區(qū)合理，交通組織安全、便捷、順暢。

　　2 設置在露天場地的地面停車位(場)不應擠占步行空間及公共活動場所，有條件的宜進行生態(tài)化改造設計，實現(xiàn)綠地與停車相結合。

　　3 老舊小區(qū)應增設相關交通標識，明確機動車輛停車區(qū)域，保證車輛停放有序。

　　4 鼓勵有條件的老舊小區(qū)建設地下車庫、立體停車庫(位)，增設新能源汽車充電樁，或預留電力容量并預設充電樁布線條件及接口。5.2.4文化體育設施

　　1 文化體育設施宜結合小區(qū)及周邊區(qū)域居民年齡結構、人口數(shù)量確定設置規(guī)模，共享共建。

　　2 文化體育設施可通過購置、置換、租賃、借用等方式進行設置。鼓勵與社區(qū)黨群服務中心、社區(qū)服務用房等設施聯(lián)合建設。

　　3 文化休閑設施應綜合考慮采光、通風、防火防災及管理等要求，設置于方便到達、采光和通風條件較好、環(huán)境和景觀較佳的位置。5.2.5物業(yè)用房

　　1 老舊小區(qū)應結合實際，合理配置物業(yè)管理與服務用房，明確物業(yè)管理服務區(qū)域。

　　2 物業(yè)管理與服務用房的設置規(guī)模應結合物業(yè)服務區(qū)域的總建筑面積確定，可按照不小于物業(yè)服務小區(qū)總建筑面積的2‰配置。

　　3 可利用小區(qū)閑置空間，為小區(qū)居民提供物業(yè)、快遞等服務。5.2.6快遞站點

　　1 根據(jù)老舊小區(qū)規(guī)模、場地條件、群眾意愿、宜設則設的原則設置老舊小區(qū)快遞站點，并應設置相應的快件貨柜設施。

　　2 快遞站點的位置宜設置在人流出入便捷處，可結合門衛(wèi)、收發(fā)室、超市或便利店等聯(lián)合設置，也可獨立設置。

　　5.2.7 公共衛(wèi)生設施

　　1 老舊小區(qū)改造應按照區(qū)域衛(wèi)生規(guī)劃的要求，健全醫(yī)療衛(wèi)生設施，完善衛(wèi)生防疫短板，配建社區(qū)衛(wèi)生服務站。

　　2 老舊小區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生設施應規(guī)模適宜、功能適用、裝備適度、經(jīng)濟合理、安全衛(wèi)生。充分利用現(xiàn)有衛(wèi)生資源，避免重復建設或過于集中。

　　3 在人口較多、服務半徑較大、社區(qū)衛(wèi)生服務中心難以覆蓋的社區(qū)，可設置社區(qū)衛(wèi)生服務站。

　　4 社區(qū)衛(wèi)生服務中心不宜與菜市場、學校、幼兒園、公共娛樂場所、消防站、垃圾轉運站等設施毗鄰設置。

　　5 鼓勵發(fā)展社區(qū)“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療健康”模式，助推智慧社區(qū)發(fā)展。5.2.8養(yǎng)老設施

　　1 老舊小區(qū)改造應充分考慮社區(qū)養(yǎng)老需求，健全養(yǎng)老服務設施。

　　2 養(yǎng)老服務設施應設置在市政設施條件較好、位置適中、方便居民特別是老年人進出的地段，宜靠近廣場、公園、綠地等公共活動空間。

　　3 養(yǎng)老服務設施宜與社區(qū)衛(wèi)生、文教、體育健身、殘疾人康復等服務設施集中或鄰近設置，以提高設施利用效率。

　　4 老年人健身和娛樂活動場地應采光、通風良好，避免烈日暴曬和寒風侵襲。

　　5 鼓勵通過購置、置換、租賃閑置房屋，引入專業(yè)化、連鎖化養(yǎng)老服務機構。

　　5.2.9 托幼設施

　　1 老舊小區(qū)改造中新增托幼設施應科學規(guī)劃，合理布局，綜合考慮小區(qū)實際需求，按照普惠優(yōu)先、安全健康、屬地管理、分類指導的原則進行設置。

　　2 托幼設施應選擇在自然條件良好、交通便利、陽光充足、便于接送的地段。

　　3 托幼設施的服務半徑不宜大于300m。設置規(guī)模宜根據(jù)適齡兒童人口確定。

　　4 鼓勵相鄰小區(qū)片區(qū)統(tǒng)籌，通過購置、置換、租賃閑置房屋，引入專業(yè)化、連鎖化托幼機構。

　　5.2.10 商業(yè)網(wǎng)點

　　1 老舊小區(qū)改造宜按照商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，合理設置便民市場、便利店。

　　2 便民市場、便利店的設置應便于小區(qū)居民的消費，與銀行、郵局等其他公共服務設施相協(xié)調(diào)，因地制宜配建停車場、貨物裝運通道等設施。

　　3 便民市場的服務半徑不宜大于300m。便利店宜1000人~3000人設置一處，滿足居民日常生活用品銷售。

　　5.3 智慧化改造

　　5.3.1 老舊小區(qū)停車庫(場)管理系統(tǒng)宜具有實時顯示小區(qū)路況、可停車位置與數(shù)量，實現(xiàn)車輛信息記錄、車型車牌識別、無感收費等智慧化功能。

　　5.3.2 各住宅單元的門禁系統(tǒng)宜具有可視對講、入侵報警、緊急呼救等功能;

　　5.3.3 老舊小區(qū)宜建設小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)，綜合利用互聯(lián)網(wǎng)、移動終端、視頻監(jiān)控等信息化手段，對小區(qū)人員、車輛、建筑、設備等進行數(shù)字化管理，實現(xiàn)設施運行、維修管理、公共秩序維護、房屋信息管理、環(huán)境管理等信息化，提高物業(yè)管理水平。

　　5.3.4 老舊小區(qū)宜建設社區(qū)生活服務平臺，可與公共服務平臺對接，按需開展交互協(xié)同，滿足居民資源共享、鄰里互助、公共服務等需求。5.3.5老舊小區(qū)改造宜布局“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”線上服務，建立健康云服務中心，打造家門口的一站式綜合健康服務站，涵蓋網(wǎng)絡醫(yī)院、智慧藥房，智慧養(yǎng)老管理等。

　　6 消防安防改造

　　6.1 消防改造

　　6.1.1 老舊小區(qū)改造建筑防火間距、消防車道、救援場地等消防要求應符合現(xiàn)行《建筑設計防火規(guī)范》GB50016的規(guī)定。改造后應實現(xiàn)消防通道和安全出口的暢通。

　　6.1.2 對不滿足防火間距、阻擋消防通道、消防設施、危及生命安全的違章建、構筑物及臨時建筑應全部拆除，確保符合有關消防規(guī)范要求。

　　6.1.3 對老舊小區(qū)加裝電梯、外圍護結構節(jié)能保溫、單元防盜門等改造時，應符合現(xiàn)行《建筑設計防火規(guī)范》GB50016的規(guī)定。房屋改造室內(nèi)公共空間裝飾裝修材料應符合現(xiàn)行《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》GB50222的規(guī)定。

　　6.1.4 老舊小區(qū)道路改造應滿足消防車通行的凈寬凈高要求，道路轉彎半徑應滿足消防車通行。

　　6.1.5 消防通道及建筑疏散通道應按規(guī)定設置鮮明醒目的標志標線、警示牌等，并定期維護。

　　6.1.6 按消防規(guī)范要求完善小區(qū)消防設施，室外管網(wǎng)應增加室外消火栓建設，消防設施宜采用新技術、新材料、新產(chǎn)品。

　　6.1.7 加強消防智能化建設，有條件的小區(qū)可安裝城市消防遠程監(jiān)控系統(tǒng)，接入城市消防通信指揮系統(tǒng)。

　　6.2 安防改造

　　6.2.1 老舊小區(qū)改造應結合小區(qū)邊界設置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、停車庫(場)管理系統(tǒng)等安防設施。6.2.2幼兒及老年人活動場所、人員活動密集場所、物業(yè)辦公管理用房、設備用房等公共設施宜設置安防設施。

　　6.2.3 老舊小區(qū)應在下列位置安裝視頻監(jiān)控設施，并接入物業(yè)值班室：

　　1 小區(qū)主要交通通道(含消防通道)、主要出入口，住宅樓出入口;

　　2 住宅樓室外停車場及出入口;

　　3 機動車庫車流主干道、交叉口、出入口;

　　4 非封閉型小區(qū)與外界直接相通通道;

　　5 非封閉型小區(qū)住宅樓棟周圍;

　　6 非機動車車庫的充電區(qū)域;

　　6.2.4 封閉式管理小區(qū)出入口、樓棟單元出入口、車庫出入口等位置宜設置門禁系統(tǒng)。

　　6.2.5 單元門、樓道窗戶、上人孔蓋板等應無破損、缺失，安裝牢固，開啟方便順暢。

　　7 海綿設施建設

　　7.1 遵循國家與地方有關海綿城市建設的方針政策，依據(jù)海綿城市建設的相關規(guī)范、標準，并結合老舊小區(qū)現(xiàn)狀，進行海綿設施建設。7.2建筑屋面和小區(qū)硬化場地、路面徑流雨水應通過有組織的匯流與轉輸，經(jīng)截污等預處理后引入小區(qū)內(nèi)海綿設施。

　　7.3 老舊小區(qū)因空間限制等原因在小區(qū)內(nèi)無法建設海綿設施，徑流雨水可通過城市雨水管渠系統(tǒng)引入城市綠地與廣場內(nèi)的海綿設施。

　　7.4 海綿設施建設應因地制宜、經(jīng)濟有效、方便易行。

　　8 施工驗收

　　8.1 項目施工

　　8.1.1 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，要嚴格按照有關規(guī)定實行工程質(zhì)量安全監(jiān)督。

　　8.1.2 老舊小區(qū)改造施工時應對主體結構、設備設施和裝飾構件采取有效的防護措施，不得采取振動大或可能造成較大破壞的施工工藝。因加裝電梯等引起的荷載增加，施工單位應根據(jù)設計文件要求對建筑物的沉降等變形進行監(jiān)測。

　　8.1.3 改造施工質(zhì)量要求：

　　1 施工單位應根據(jù)設計文件編制施工組織計劃，制定專項施工方案，經(jīng)監(jiān)理單位審批后組織實施。施工前，組織技術交底和圖紙會審。

　　2 施工過程中，作業(yè)人員應嚴格按照施工操作工藝標準、技術交底進行施工，選用的材料、工用具、操作方法并結合作業(yè)環(huán)境條件按要求執(zhí)行。

　　3 隱蔽工程應進行驗收，對重要工序和關鍵部位應加強質(zhì)量檢查或送行測試，并應做詳細記錄，同時宜留存圖像資料。

　　4 改造施工中的安全措施、勞動保護、防火要求等，應符合國家、省現(xiàn)行有關標準的規(guī)定。

　　5 明確項目監(jiān)理機構的工作目標，確定具體的監(jiān)理工作制度、內(nèi)容，程序、方法和措施。監(jiān)理實施細則應符合監(jiān)理規(guī)劃的要求，并應具有可操作性。

　　8.2 項目驗收

　　8.2.1 施工質(zhì)量驗收應符合現(xiàn)行《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300和相關專業(yè)驗收規(guī)范的規(guī)定。

　　8.2.2 老舊小區(qū)改造項目驗收應提供下列資料：

　　1、老舊小區(qū)調(diào)查基礎表;

　　2、老舊小區(qū)改造診斷評估結果;

　　3、老舊小區(qū)改造居民意愿調(diào)查表;

　　4、老舊小區(qū)改造方案;

　　5、老舊小區(qū)改造相關的工程建設手續(xù);

　　6、主要建筑材料、設備等的質(zhì)量證明文件、性能檢測報告、進場驗收記錄及復驗報告等;

　　7、項目技術經(jīng)濟分析(包括投資結算書及造價分析);

　　8、項目財務決算文件(包括項目籌資方案明細、資金管理、中央與省級補助資金撥付及使用情況說明等);

　　8.2.3 老舊小區(qū)改造完成后應及時開展改造后自評價和群眾滿意度調(diào)查，報送各社區(qū)所屬縣市相關管理部門。

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內(nèi)容審核：張曙光教授

來源：中國法院網(wǎng)-《山西省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則（試行）》對老舊小區(qū)改造需要達到的技術標準和要求作出了規(guī)定，