福建省人民政府關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見

　　閩政〔2010〕27 號

　　各市、縣(區(qū))人民政府，平潭綜合實驗區(qū)管委會，省人民政府各部門、各直屬機構(gòu)，各大企業(yè)、各高等院校：

　　為深入貫徹省委八屆九次全會精神，加快推進舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊(以下簡稱“三舊”)改造，進一步提升土地利用效率，調(diào)整優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，切實改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，推動福建跨越發(fā)展，現(xiàn)提出如下意見：

　　一、充分認識“三舊”改造的重要意義

　　(一)大力推進“三舊”改造是落實先行先試，深化土地管理制度改革，促進跨越發(fā)展的具體體現(xiàn)。落實科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展的要求，必須深化重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革，實施“三舊”改造，有利于深化土地資源要素配置市場化改革，充分發(fā)揮地價杠桿的調(diào)控作用，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，保障新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，促進我省經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。

　　(二)大力推進“三舊”改造是圍繞加快轉(zhuǎn)變，科學(xué)利用有限的土地資源，切實保障發(fā)展用地的重要途徑。我省土地資源供需矛盾日益突出，大力推進“三舊”改造，促進存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”，有利于土地利用方式從外延式增量擴張向內(nèi)涵式存量挖潛轉(zhuǎn)變，提高土地的利用效率和產(chǎn)出效益，促進土地節(jié)約集約利用。

　　(三)大力推進“三舊”改造是堅持民生優(yōu)先，加快改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然要求。當(dāng)前我省城鎮(zhèn)化進程全面加快，小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點、新農(nóng)村建設(shè)扎實推進，大力推進“三舊”改造，推動國土綜合整治，有利于改善城鄉(xiāng)面貌和人居環(huán)境，提升小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)水平和質(zhì)量，構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的生活生產(chǎn)空間。

　　二、“三舊”改造基本原則

　　“三舊”改造要堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，緊緊圍繞全力推動福建跨越發(fā)展的戰(zhàn)略部署，加大對低效用地的科學(xué)改造和深度開發(fā)，推進土地綜合整治，重視保護歷史文化遺產(chǎn)，強化市場配置土地資源功能，不斷完善城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)和功能布局，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

　　(一)科學(xué)規(guī)劃，有序推進。依據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，科學(xué)制定“三舊”改造規(guī)劃，強化規(guī)劃綜合調(diào)控作用，大力推進集約節(jié)約用地，將“三舊”改造與存量建設(shè)用地挖掘利用有機結(jié)合，切實提高土地利用效率。

　　(二)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，協(xié)調(diào)發(fā)展。將“三舊”改造與實施城鄉(xiāng)規(guī)劃和新農(nóng)村建設(shè)有機結(jié)合，推進城市基礎(chǔ)設(shè)施向農(nóng)村延伸，進一步優(yōu)化城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)和功能布局，提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量，促進城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　(三)以人為本，改善民生。“三舊”改造工作要關(guān)注民生，正確處理好“三舊”改造涉及的經(jīng)濟、法律關(guān)系，明晰產(chǎn)權(quán)，切實保障土地和房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。建立公平合理的利益補償、分配和平衡機制，調(diào)動原土地使用權(quán)人參與改造的積極性，實現(xiàn)多方共贏。

　　(四)政府主導(dǎo)，市場運作。充分發(fā)揮政府組織協(xié)調(diào)的主導(dǎo)作用，特別是基層政府的積極性，發(fā)揮市場機制在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，積極制訂政策、統(tǒng)籌引導(dǎo)、搭建平臺、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、嚴格監(jiān)管、加強執(zhí)法，確保“三舊”改造工作的順利實施。

　　三、“三舊”改造范圍

　　市、縣(區(qū))人民政府可將下列土地列入“三舊”改造用地范圍，加快實施改造：

　　(一)按城鄉(xiāng)規(guī)劃需改變用途的用地，包括國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設(shè)用地以及城市市區(qū)“退二進三”的工業(yè)用地;

　　(二)土地利用效率低(建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產(chǎn)出率低)和不符合安全生產(chǎn)、環(huán)保要求的工業(yè)用地;

　　(三)國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地;

　　(四)規(guī)劃確定要改造的不具有保留價值的舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場、舊校舍等低效利用的各類建設(shè)用地，包括建筑物和構(gòu)筑物存在安全隱患的用地。

　　四、“三舊”改造實施主體和改造方式

　　(一)政府實施土地收儲出讓。市、縣(區(qū))人民政府為城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需開展“三舊”改造，由市、縣(區(qū))人民政府依法收儲土地后，以招標、拍賣或掛牌方式確定實施主體，并按規(guī)劃實施改造。經(jīng)收儲的“三舊”改造地塊在出讓前，應(yīng)先確定規(guī)劃建設(shè)條件和要求，并在土地出讓合同中予以明確約定。

　　“三舊”改造地塊擬用于經(jīng)營性商品住宅的，應(yīng)由政府收儲土地后以招標、拍賣或掛牌出讓的方式供地。

　　(二)國有土地使用單位依法開展改造。對國有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣(區(qū))人民政府批準，原土地使用單位可作為實施主體申請改造建設(shè)，并制訂改造實施方案報批。原土地使用單位與其他投資者以土地使用權(quán)作價出資、入股等形式實施聯(lián)合改造的，應(yīng)當(dāng)簽訂聯(lián)合改造協(xié)議。

　　(三)農(nóng)村集體建設(shè)用地依法改造。對農(nóng)民集體所有土地上的“三舊”用地，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣(區(qū))人民政府批準，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可作為實施主體，制定改造實施方案，依法申請改造，盤活低效利用的建設(shè)用地。要鼓勵統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，引導(dǎo)零星分散的自然村向中心村或集鎮(zhèn)集中，改善農(nóng)村面貌。

　　五、“三舊”改造實施步驟

　　(一)調(diào)查摸底

　　市、縣(區(qū))人民政府要認真進行“三舊”改造用地的調(diào)查摸底工作，對符合“三舊”改造條件的地塊進行調(diào)查登記，將每宗“三舊”改造用地標注在土地利用現(xiàn)狀圖和城鄉(xiāng)規(guī)劃圖件上，同時列表造冊、建檔立卡，載明土地的使用權(quán)人、取得時間、取得方式和原“三舊”用地性質(zhì)、用途、面積、四至以及地上建筑物、構(gòu)筑物等情況。有條件的地方，要在標繪上圖的基礎(chǔ)上建立改造地塊的數(shù)據(jù)庫。

　　(二)編制規(guī)劃

　　市、縣(區(qū))人民政府應(yīng)組織城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、建設(shè)等部門，結(jié)合經(jīng)濟社會發(fā)展實際、產(chǎn)業(yè)需求和資源環(huán)境保護需要，依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，根據(jù)調(diào)查摸底的成果，編制當(dāng)?shù)氐?ldquo;三舊”改造規(guī)劃。“三舊”改造規(guī)劃期一般為5年，主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：市、縣(區(qū))范圍內(nèi)“三舊”改造地塊的總體布局和規(guī)模、改造范圍、改造目標、功能定位、配套設(shè)施、搬遷安置補償、實施計劃和相關(guān)的配套措施等。“三舊”改造規(guī)劃報市、縣(區(qū))人民政府批準后實施。

　　(三)制訂方案

　　各地要根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃，選定具體項目，制訂項目實施方案。項目實施方案包括：擬改造地塊的詳細規(guī)劃，確定土地用途、用地界線、容積率、綠地率以及建筑高度、建筑密度、建設(shè)風(fēng)格、配套設(shè)施;擬改造地塊的搬遷安置方案，明確補償標準、安置方式和時間安排;擬改造地塊的實施主體及改造方式等。項目實施方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)國土資源主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門同意后，報市、縣(區(qū))人民政府批準實施。

　　(四)搬遷安置

　　“三舊”改造實施主體要擬訂改造地塊的搬遷安置方案，明確補償標準、安置方式、過渡辦法和組織實施措施等內(nèi)容，搬遷安置方案應(yīng)充分征詢搬遷安置對象的意見，達成一致意見后才可實施改造。征地涉及拆遷住房的，要堅持先安置后搬遷，確保搬遷戶的居住條件。提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償或安置補償?shù)冗x擇方式，必須履行法定程序，依法安置補償。搬遷安置程序不合法、補償不到位、被搬遷人居住條件未得到保障的，不得動工建設(shè)。

　　(五)實施改造

　　實施主體按基本建設(shè)程序和有關(guān)規(guī)定具體組織實施。市、縣(區(qū))人民政府規(guī)劃主管部門根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃確定每個改造地塊的控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃，辦理相關(guān)規(guī)劃許可。有關(guān)部門應(yīng)開辟“綠色”通道，按規(guī)定及時辦理項目的審批(核準、備案)以及用地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、環(huán)保等相關(guān)手續(xù)。

　　六、“三舊”改造扶持政策

　　(一)合理制定收儲補償辦法。政府實施土地收儲的補償標準由土地儲備機構(gòu)與土地使用權(quán)人協(xié)商確認。市、縣(區(qū))人民政府可以根據(jù)“三舊”改造地塊的區(qū)位、用途、土地等別等制定具體辦法，明確土地收儲的范圍、補償標準和方式、安置辦法等內(nèi)容。涉及省屬單位土地資產(chǎn)的，按照《福建省人民政府辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范省屬單位土地資產(chǎn)處置的通知》(閩政辦〔2007〕91號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　“三舊”改造地塊的土地出讓收益，優(yōu)先用于“三舊”改造涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。農(nóng)村集體建設(shè)用地“三舊”改造涉及土地用途改變，以及農(nóng)村集體建設(shè)用地被征收后通過招標、拍賣或掛牌出讓的，應(yīng)將土地收益的一定比例用于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益事業(yè)。具體辦法由市、縣(區(qū))人民政府制定。

　　(二)優(yōu)先提供搬遷安置用地。“三舊”改造搬遷安置盡量使用存量建設(shè)用地，確需新增建設(shè)用地的，優(yōu)先安排建設(shè)用地指標，加快辦理項目用地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)。搬遷安置用地根據(jù)不同情形，可采取劃撥、協(xié)議出讓、招標拍賣掛牌出讓或使用集體土地等多種方式提供。對生產(chǎn)用地，積極引導(dǎo)企業(yè)“進區(qū)入園”升級改造。

　　(三)積極支持集體建設(shè)用地復(fù)墾和流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地“三舊”改造，復(fù)墾為耕地的，新增耕地每畝補助1.8萬元，從土地開發(fā)整理資金中安排;依法調(diào)整作為其他建設(shè)項目用地的，其流轉(zhuǎn)價格由市場決定，流轉(zhuǎn)收益的分配由集體土地所有者和原土地使用者協(xié)商約定。

　　(四)引導(dǎo)原土地使用單位按規(guī)劃改造。對納入“三舊”改造的地塊，實施方案經(jīng)批準允許自行改造的，支持給予辦理相關(guān)土地變更手續(xù)。使用原屬劃撥國有土地的，改變用途后符合規(guī)劃但不符合《劃撥用地目錄》，經(jīng)有權(quán)人民政府審批，可補辦出讓手續(xù)，補簽土地出讓合同，經(jīng)評估后依法補交土地出讓金。使用原屬農(nóng)民集體所有土地的，可以繼續(xù)保留原所有權(quán)性質(zhì);也可申請征收為國有，然后按規(guī)定劃撥或有償協(xié)議出讓給原土地使用單位繼續(xù)使用。

　　(五)扶持發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃的前提下，允許原土地使用單位將出讓方式取得的工業(yè)用地改變用途作為商業(yè)服務(wù)等用途，但應(yīng)按規(guī)定經(jīng)評估后依法補交出讓金，用于經(jīng)營性商品住宅、法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。原土地使用者利用現(xiàn)有工業(yè)廠房用地舉辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計、創(chuàng)意文化、倉儲物流以及其他新興產(chǎn)業(yè)的，可以不辦理土地用途變更手續(xù)。

　　(六)積極鼓勵提高土地利用率。對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓金。

　　七、“三舊”改造工作要求

　　(一)明確責(zé)任。市、縣(區(qū))人民政府要成立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，組織開展“三舊”改造工作;投資主管部門負責(zé)“三舊”改造中涉及固定資產(chǎn)投資項目的審批(核準、備案)和重大項目風(fēng)險評估工作;規(guī)劃主管部門會同國土資源主管部門負責(zé)指導(dǎo)、組織編制和審查市、縣(區(qū))“三舊”改造規(guī)劃和項目實施方案，提供項目的規(guī)劃設(shè)計條件，及時辦理項目有關(guān)手續(xù);國土資源主管部門負責(zé)土地收儲，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收、土地供應(yīng)、土地確權(quán)登記等，組織國有建設(shè)用地使用權(quán)招標、拍賣或掛牌等工作;建設(shè)(房管)主管部門負責(zé)國有土地上“三舊”改造的房屋征收拆遷管理，工程建設(shè)管理;相關(guān)主管部門要各負其責(zé)，共同推動“三舊”改造。設(shè)區(qū)市人民政府和省直有關(guān)主管部門要根據(jù)本意見，結(jié)合實際，制定實施細則。

　　(二)規(guī)范運作。要完善規(guī)章制度，規(guī)范工作程序，嚴格依法辦事，切實保障建設(shè)單位、農(nóng)村村民和其他利害關(guān)系人的合法權(quán)益。要通過提前介入、并聯(lián)審批等方式，及時辦理“三舊”改造項目的審批事項。“三舊”改造中以協(xié)議方式供地的，必須按照“專業(yè)評估、集體決策、結(jié)果公開”的原則，實行“陽光作業(yè)”;以招標、拍賣或掛牌出讓方式供地的，必須依法設(shè)定相關(guān)條件，嚴格執(zhí)行工作規(guī)范。

　　(三)強化監(jiān)督。市、縣(區(qū))人民政府和有關(guān)主管部門要認真學(xué)習(xí)、準確理解和熟練掌握“三舊”改造政策，統(tǒng)一認識，加強引導(dǎo)，正確實施;要強化監(jiān)督檢查，拓寬監(jiān)督渠道，重視人民群眾和社會輿論監(jiān)督，在報批具體項目時，嚴格審核把關(guān)，確保真實性，杜絕弄虛作假、搭車報批;要不斷總結(jié)經(jīng)驗，及時發(fā)現(xiàn)和解決存在的問題，確保“三舊”改造工作取得實效。

　　(四)促進和諧。“三舊”改造工作要講公平，促和諧，保穩(wěn)定，要尊重改造區(qū)域群眾的知情權(quán)、表達權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，暢通訴求渠道，完善糾紛調(diào)處機制;要加大對“三舊”改造政策的宣傳力度，讓群眾理解、支持和配合開展“三舊”改造工作，形成有利于工作開展的和諧氛圍。

　　二○一○年十一月二十日

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內(nèi)容審核：李軒教授

來源：頭條-《福建省人民政府關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見》要保障土地和房屋權(quán)利人的合法權(quán)益建立公平合理的補償機制，