安徽省宿州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知

　　宿政辦秘〔2021〕22號

　　各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

　　《全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》已經(jīng)2021年6月24日市政府第59次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實施。

　　2021年7月12日

　　安徽省宿州市全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案

　　為深入貫徹落實習(xí)近平總書記考察安徽重要講話指示精神和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2020〕23號)，提升改善我市城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境和功能品質(zhì)，達到惠民生促發(fā)展擴內(nèi)需目的，根據(jù)《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知》(皖政辦〔2020〕21號)要求，結(jié)合我市實際，制定《全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》。

　　一、明確工作目標(biāo)，把握具體要求

　　(一)工作目標(biāo)。2022年底前，安徽省宿州市各地形成較完備的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策措施和可持續(xù)發(fā)展工作機制。到“十四五”末，2000年底前建成的老舊小區(qū)做到應(yīng)改盡改;有條件的縣區(qū)(市管園區(qū))，力爭完成2005年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　(二)具體要求。將老舊小區(qū)改造與海綿城市建設(shè)、城市有機更新、城市生態(tài)保護與修復(fù)相結(jié)合，政府加強引導(dǎo)和規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，社區(qū)黨組織加強引領(lǐng)，居民發(fā)揮主體作用，社會力量及關(guān)聯(lián)單位積極參與。以小區(qū)設(shè)施改造、環(huán)境優(yōu)化、服務(wù)提升為重點，完善社區(qū)治理體系，注重維護城市傳統(tǒng)特色風(fēng)貌，提升歷史文化街區(qū)、歷史建筑等保護利用水平，整體謀劃、部門聯(lián)動，“一項目一方案”推進，全面改善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住環(huán)境和功能品質(zhì)，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

　　二、堅持科學(xué)規(guī)劃，確定改造重點

　　(一)明確改造對象和范圍。重點改造建成于2000年底前、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重老舊缺失、居民改造意愿強烈的主城區(qū)、市管園區(qū)、縣城(城關(guān)鎮(zhèn))住宅小區(qū)(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū))。已實施基礎(chǔ)類改造的小區(qū)，可在改造內(nèi)容不重復(fù)的前提下，對房屋、小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施等進行改造完善和提升，提高品質(zhì)。支持對小區(qū)內(nèi)危險房屋進行治理。鼓勵有條件的地方在重點改造小區(qū)應(yīng)改盡改前提下，適當(dāng)放寬改造年限，提前對2005年底前建成的老舊小區(qū)進行改造，但在2022年計劃任務(wù)中，2000年底后至2005年底前建成的房屋改造計劃占比不得超過15%(按居民戶數(shù)統(tǒng)計)。嚴(yán)禁借城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造之名變相進行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　(二)完善和提升改造內(nèi)容。按照“內(nèi)外兼修”的要求，改造市政基礎(chǔ)設(shè)施，修繕小區(qū)建筑物公共部位，有序開展綠色社區(qū)創(chuàng)建和完整居住社區(qū)建設(shè)，提升人居環(huán)境及配套設(shè)施建設(shè)水平。挖掘小區(qū)、片區(qū)內(nèi)空間資源，整合周邊零星碎片化土地，利用包括機關(guān)企事業(yè)單位空置房屋在內(nèi)的各種社會資源，在老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托育、文化、醫(yī)療、停車場、無障礙建設(shè)、體育健身、應(yīng)急救援站、警務(wù)室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等公共服務(wù)設(shè)施和周界防護等智能感知設(shè)施，完善家政、助餐、智能信包箱、便民市場、便利店等社會服務(wù)設(shè)施。在有條件的老舊小區(qū)內(nèi)探索新建、改擴建用于公共服務(wù)的經(jīng)營性設(shè)施，通過未來收益平衡老舊小區(qū)改造支出。

　　(三)積極推進成片改造。堅持政府統(tǒng)籌安排、統(tǒng)一規(guī)劃，著力推進有條件小區(qū)的連片改造，完善“生活圈”。鼓勵擬改造老舊小區(qū)與城市建設(shè)、舊城改造、棚戶區(qū)改造等項目捆綁打包，補齊和完善公共服務(wù)設(shè)施。將片區(qū)內(nèi)有共同改造需求的獨棟、零星、分散樓房進行歸并整合，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造。連片改造應(yīng)注重維護城市傳統(tǒng)風(fēng)貌特色、地域特征和傳統(tǒng)街巷肌理，創(chuàng)新歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史建筑、風(fēng)貌建筑保護利用方式。

　　(四)探索智慧化管理模式。推進智慧安防設(shè)施建設(shè)，提升老舊小區(qū)人防、技防、物防水平，通過智慧安防小區(qū)建設(shè)，運用智能人臉識別、智能門禁識別、智能車牌識別等新技術(shù)，有條件的可與公安機關(guān)聯(lián)網(wǎng)，提升小區(qū)技防和管理效能，切實提升群眾安全感。公安機關(guān)加大對智能安防設(shè)施記錄信息資料的監(jiān)督管理，切實保護公民隱私。通過對物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)的整合應(yīng)用，結(jié)合社區(qū)實際，建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)信息化平臺，將公共安全、政府服務(wù)、社區(qū)居民、社區(qū)管理及物業(yè)便民等元素高效連接在一起，有效實現(xiàn)智慧社區(qū)服務(wù)和智慧社區(qū)安防兩大板塊的有機銜接。

　　三、推進機制建設(shè)，落實主要任務(wù)

　　(一)建立專項改造規(guī)劃的編制機制。安徽省宿州市各縣區(qū)政府、市管園區(qū)管委會要組織開展全面調(diào)查摸底，摸清城鎮(zhèn)老舊小區(qū)房屋、土地及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)屬情況、群眾改造意愿、籌資能力、引入社會資本參與的可行性等基本情況，登記造冊。結(jié)合摸底情況和財政承受能力，對照城市規(guī)劃，梳理老舊小區(qū)周邊空間資源，編制完善“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，統(tǒng)籌安排城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造時序、內(nèi)容。各縣區(qū)、市管園區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同發(fā)展改革、財政部門，根據(jù)老舊小區(qū)改造規(guī)劃建立項目庫和分年度實施計劃，并可根據(jù)實施情況及時對項目庫和實施計劃進行動態(tài)調(diào)整。各縣區(qū)、市管園區(qū)應(yīng)于每年6月上旬，上報下一年度改造計劃、實施項目(含改造內(nèi)容清單)。

　　(二)協(xié)同制定改造方案。安徽省宿州市各縣區(qū)政府、市管園區(qū)管委會搭建溝通議事平臺，開展由基層黨組織引領(lǐng)的形式多樣、組織有序、實施規(guī)范的基層協(xié)商。由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))牽頭，充分了解居民需求，在改造內(nèi)容、方式等方面協(xié)商達成共識，優(yōu)先考慮居民改造意愿強、參與積極性高的小區(qū)，制定初步改造方案。發(fā)動群眾共謀共建共管共評，先完成拆除違法建設(shè)、治理開墻打洞等事項后再啟動實施改造。社區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主委員會等征求居民意愿，引導(dǎo)居民參與改造，并在改造完成后協(xié)商決定小區(qū)管理模式。

　　(三)明確改造實施(投資)主體。安徽省宿州市各縣區(qū)政府、市管園區(qū)管委會要統(tǒng)籌考慮實施小區(qū)改造及改造后設(shè)施運營、后期管理等因素，明確改造項目實施(投資)主體，將老舊小區(qū)改造與智慧城市、未來社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與老舊房屋改造、交通出行改善、智慧設(shè)施升級、公共服務(wù)提升等項目。鼓勵國有實施(投資)主體將財政投入資金作為老舊小區(qū)改造資本金，依托改造區(qū)域內(nèi)相關(guān)公共服務(wù)資源，搭建投融資平臺，提升改造水平。

　　(四)建立資金供給的保障機制。加大政府支持力度，積極爭取中央財政及省級補助資金，市、縣區(qū)人民政府(市管園區(qū)管委會)對改造項目給予資金支持。國有住房出售收入存量資金可用于老舊小區(qū)改造，支持市、縣區(qū)(市管園區(qū))通過發(fā)行地方政府專項債券籌集改造資金。引導(dǎo)居民出資或通過住宅專項維修資金、小區(qū)公共收益、捐資捐物等渠道籌措資金改造。鼓勵居民個人以捐資、捐物、投勞等形式參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。結(jié)合改造促進住戶戶內(nèi)改造、裝飾裝修、家電更新等消費。鼓勵社會資金參與社區(qū)養(yǎng)老、托育、助餐等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造和運營。鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位出資參與改造。鼓勵金融部門對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目依法合規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。積極探索通過政府采購、新增設(shè)施有償使用等方式，引導(dǎo)社會資本、民營企業(yè)參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)。

　　(五)建立專營設(shè)施一體設(shè)計改造的配套機制。老舊小區(qū)內(nèi)入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于專營單位的，專營單位應(yīng)當(dāng)出資改造，與老舊小區(qū)改造同步實施。改造后，專營設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交給專營單位，并由專營單位負(fù)責(zé)維護管理。專營單位的改造計劃，應(yīng)與縣區(qū)、市管園區(qū)老舊小區(qū)改造規(guī)劃有效對接，協(xié)同推進。在實施過程中，相關(guān)單位不得收取進場費等額外費用。通信運營企業(yè)在實施改造時嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)范要求，實行共建共享。

　　(六)建立物業(yè)專項維修資金籌措的政策機制。根據(jù)修訂后的《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》，開展維修資金的補建、續(xù)籌工作。未設(shè)立專項維修資金的老舊小區(qū)，應(yīng)在改造方案中明確籌集專項維修資金的措施。有條件的縣區(qū)、市管園區(qū)可推行專項維修資金“即交即用即補”機制，優(yōu)化老舊小區(qū)改造過程中維修資金使用審批流程。

　　(七)建立項目規(guī)劃建設(shè)的監(jiān)管機制。按照“誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”“誰服務(wù)、誰負(fù)責(zé)”的原則，落實勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等項目改造建設(shè)各方主體責(zé)任，以及單位負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人和有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的終身責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立適合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的質(zhì)量安全監(jiān)管機制及相關(guān)配套制度，實現(xiàn)過程可監(jiān)督、責(zé)任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。將老舊小區(qū)改造各類審批事項納入工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)監(jiān)管范圍，組織各有關(guān)部門和管線產(chǎn)權(quán)單位等對老舊小區(qū)改造具體方案進行聯(lián)合審查，優(yōu)化項目立項、用地、規(guī)劃審批程序，簡化施工許可證辦理手續(xù)，提升項目審批效率。加強項目質(zhì)量管理，提高改造質(zhì)量。

　　(八)建立危險房屋整治排查的長效機制。結(jié)合老舊小區(qū)改造工作，對擬改造房屋開展房屋安全隱患排查工作。房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構(gòu)的處理建議，及時加固或修繕處理。鑒定為D級的危房，需要通過棚戶區(qū)改造方式消除安全隱患的，按照城市棚戶區(qū)改造政策，優(yōu)先納入棚戶區(qū)改造計劃;對未納入棚戶區(qū)改造計劃的，由當(dāng)?shù)卣M織實施危舊房改造。

　　(九)建立改造與管養(yǎng)并舉的治理機制。建立健全街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多方議事協(xié)調(diào)工作機制，推動建立老舊小區(qū)后續(xù)長效維護及日常管理工作機制，鞏固提升改造成果。老舊小區(qū)改造后，有條件的小區(qū)應(yīng)在街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)組織協(xié)調(diào)指導(dǎo)下，由業(yè)主及時依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn);暫不具備條件的小區(qū)，由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))辦事處牽頭征求業(yè)主意見，可通過托管、社會組織代管、居民自管等方式進行管理。鼓勵以縣區(qū)(市管園區(qū))或街道為單位，成立或明確國有物業(yè)企業(yè)進行托底有償服務(wù)，借鑒推廣埇橋區(qū)“紅色物業(yè)”管理模式，政府直接投資或參股成立紅色物業(yè)公司，為老舊小區(qū)市場化物業(yè)服務(wù)提供托底保障，確保改造后的老舊小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，維護改造成果。

　　四、強化政策支持，夯實保障措施

　　(一)堅持統(tǒng)籌規(guī)劃。安徽省宿州市各縣區(qū)、市管園區(qū)在編制國土空間總體規(guī)劃時，要將老舊小區(qū)改造用地安排納入規(guī)劃。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭組織編制《宿州市“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃》，并指導(dǎo)督促各縣區(qū)(市管園區(qū))貫徹執(zhí)行，縣區(qū)、市管園區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房管)、自然資源規(guī)劃部門要會同有關(guān)部門在調(diào)查摸底、征求意見的基礎(chǔ)上，共同組織編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃、老舊片區(qū)改造實施方案，精準(zhǔn)測算所需投資，科學(xué)劃分改造區(qū)域，合理拓展改造實施單元，著力促進老舊片區(qū)改造項目收支平衡，并組織有關(guān)部門進行聯(lián)合審查。對在小區(qū)內(nèi)及周邊新建、改擴建社區(qū)服務(wù)設(shè)施的，在不違反國家有關(guān)強制性規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的前提下，可適當(dāng)放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標(biāo)約束。

　　(二)加大用地保障。加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設(shè)各類環(huán)境配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，對利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地及拆除違法建設(shè)、拆危騰空土地加裝電梯或建設(shè)配套設(shè)施的，可不增收土地價款。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)手續(xù)。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依法積極予以辦理。

　　(三)落實稅費支持。專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設(shè)施設(shè)備的計稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計提折舊;所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當(dāng)期費用予以稅前扣除。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機構(gòu)，相應(yīng)服務(wù)所得收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應(yīng)納稅所得額;用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、不動產(chǎn)登記費等。對危舊房改造項目，嚴(yán)格落實國家和省有關(guān)減免行政事業(yè)性收費和政府性基金等政策。

　　(四)強化評估激勵。安徽省宿州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門每年組織對各縣區(qū)、市管園區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況進行績效評估，評估結(jié)果與中央及省級獎補資金掛鉤;對工作突出的縣區(qū)(市管園區(qū))，提請市政府予以褒揚激勵。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作納入推進我市更高水平文明城市建設(shè)內(nèi)容，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市文明辦，對改造提質(zhì)工作成效突出的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)所在的社區(qū)，優(yōu)先支持創(chuàng)建文明單位。

　　(五)加強宣傳引導(dǎo)。安徽省宿州市、縣區(qū)(市管園區(qū))城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造主管部門要積極采取多種宣傳形式，靈活運用政府門戶網(wǎng)站等主流媒體和“兩微一端”等新興媒體，廣泛宣傳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要意義、方法步驟和改造政策，充分調(diào)動群眾、專業(yè)機構(gòu)、社會力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的積極性、主動性，構(gòu)建社會廣泛支持、群眾積極參與的良好環(huán)境。組織社區(qū)基層做好政策解讀和溝通解釋，發(fā)揮黨員模范帶頭作用，暢通參與渠道，及時回應(yīng)社會關(guān)切，形成社會各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。適時召開全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作推進會、現(xiàn)場會，及時總結(jié)推廣典型經(jīng)驗，推動工作。

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內(nèi)容審核：劉超律師

來源：頭條-安徽省宿州市《全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》重點改造建成于2000年底前、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老舊缺失、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)，