湖州市物業(yè)管理?xiàng)l例2024全文

　　(2021年3月4日湖州市第八屆人民代表大會第六次會議通過 2021年3月26日浙江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十八次會議批準(zhǔn))

　　目 錄

　　第一章 總 則

　　第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第五章 物業(yè)使用與維護(hù)

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七章 附 則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人和其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，營造美好宜居環(huán)境，推進(jìn)社區(qū)治理現(xiàn)代化，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督活動適用本條例。

　　第三條 物業(yè)管理遵循黨建引領(lǐng)、以人為本、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，以及業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

　　第四條 市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入基層治理體系，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的培育，推進(jìn)物業(yè)管理市場化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

　　南太湖新區(qū)管理委員會根據(jù)授權(quán)、委托，在所轄區(qū)域內(nèi)履行區(qū)縣人民政府職責(zé)。

　　第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)全市區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，制定物業(yè)管理相關(guān)政策和示范文本，發(fā)布物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律等工作。

　　區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(以下稱區(qū)縣物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展相關(guān)工作，并會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府定期開展業(yè)主委員會成員培訓(xùn)。

　　發(fā)展改革、公安、司法行政、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、市場監(jiān)督管理、人民防空、大數(shù)據(jù)、綜合行政執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理作為基層治理的重要內(nèi)容，負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉等工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)處化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

　　居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主自治進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，推進(jìn)社區(qū)治理。

　　第七條 建立健全社區(qū)、村黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人議事協(xié)調(diào)機(jī)制，發(fā)揮所在社區(qū)的企業(yè)事業(yè)單位、社會組織、聯(lián)系社區(qū)的有關(guān)部門等參與物業(yè)管理活動的積極性，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

　　國家公職人員、人大代表、政協(xié)委員、先進(jìn)模范等應(yīng)當(dāng)帶頭遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。

　　第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范服務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營，開展行業(yè)守信激勵(lì)和失信懲戒，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　第九條 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主以及有關(guān)組織和個(gè)人參與基層治理、文明建設(shè)等活動表現(xiàn)突出的，市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予表揚(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)。

　　物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施的，區(qū)縣人民政府給予必要的物資和資金支持。

　　第十條 鼓勵(lì)開發(fā)、采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)與物業(yè)管理的融合，提高物業(yè)管理、服務(wù)的智能化水平，并依法保護(hù)個(gè)人信息安全。

　　市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建設(shè)統(tǒng)一的物業(yè)管理數(shù)字化信息平臺。

　　第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

　　第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域具備業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主大會會議。區(qū)縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對籌備召開首次業(yè)主大會會議給予業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　籌備組由業(yè)主和建設(shè)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會的人員組成?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居(村)民委員會的人員擔(dān)任。

　　籌備組由五至十一人單數(shù)組成，其中業(yè)主人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。參加籌備組的業(yè)主由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居(村)民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。具有本條例第十七條所列情形之一的業(yè)主，不得參加籌備組。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日，可以同時(shí)通過電子信息技術(shù)的方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對成員名單有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第十三條 籌備組負(fù)責(zé)下列工作：

　　(一)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(七)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開十五日前將會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知全體業(yè)主。業(yè)主有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　籌備組成立后三個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散。

　　第十四條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照市、區(qū)縣人民政府制定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，在建設(shè)單位辦理竣工驗(yàn)收備案前，將籌備經(jīng)費(fèi)存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以競爭性方式選擇產(chǎn)生的銀行賬戶?；I備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，?？顚Ｓ?。

　　第十五條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)設(shè)立業(yè)主委員會候補(bǔ)委員制度;

　　(五)聘請執(zhí)行秘書、財(cái)務(wù)人員等;

　　(六)確定有關(guān)人員的報(bào)酬或者補(bǔ)貼;

　　(七)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;

　　(八)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(九)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(十)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(十一)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

　　(十二)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第九項(xiàng)至第十一項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　成立業(yè)主大會的，可以由業(yè)主大會依法決定物業(yè)管理事項(xiàng);未成立業(yè)主大會的，可以由居(村)民委員會組織業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三年至五年，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告業(yè)主委員會履職、財(cái)務(wù)收支情況和物業(yè)管理實(shí)施情況;

　　(二)擬定物業(yè)服務(wù)人選聘方案;

　　(三)根據(jù)業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見、建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)督促業(yè)主、非業(yè)主使用人遵守管理規(guī)約，督促業(yè)主交納拖欠的物業(yè)費(fèi)、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)協(xié)助居(村)民委員會調(diào)解業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)人因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(七)根據(jù)業(yè)主大會決定，組織、監(jiān)督物業(yè)共有部分的經(jīng)營、使用;

　　(八)制作和保管會議記錄、業(yè)主名冊、業(yè)主委員會選舉以及備案材料、共有物業(yè)檔案、財(cái)務(wù)相關(guān)資料和工作檔案;

　　(九)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前，將業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，聽取業(yè)主的意見。召開會議時(shí)可以邀請物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會派員列席，也可以邀請業(yè)主列席。

　　第十七條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。鼓勵(lì)中國共產(chǎn)黨黨員、具備專業(yè)知識的業(yè)主參選業(yè)主委員會成員。管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以規(guī)定，有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員：

　　(一)因故意犯罪被處刑罰正在執(zhí)行、執(zhí)行完畢未滿五年，或者涉嫌犯罪被限制人身自由的;

　　(二)因物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰未滿一年的;

　　(三)違反約定拒交物業(yè)費(fèi)，經(jīng)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書確認(rèn)，拒不執(zhí)行的;

　　(四)違反社會公德、職業(yè)道德、家庭美德，造成不良影響的;

　　(五)業(yè)主大會決定的其他情形。

　　區(qū)縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立業(yè)主委員會成員候選人資格信息查詢服務(wù)機(jī)制。

　　第十八條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)、承擔(dān)業(yè)主委員會安排的工作任務(wù)，不得有下列行為：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職或者投資入股;

　　(二)擅自動用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、公共收益，或者侵占、挪用業(yè)主共有財(cái)物;

　　(三)利用職務(wù)上的便利，索取或者非法收受物業(yè)服務(wù)人、有利害關(guān)系的單位或者個(gè)人提供的利益，接受減免物業(yè)費(fèi)或者其他費(fèi)用;

　　(四)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;

　　(五)違規(guī)使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;

　　(六)隱匿、篡改、毀棄或者拖延、拒絕提供有關(guān)資料;

　　(七)其他損害業(yè)主共同利益或者妨礙公正履職的行為。

　　第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，可以同時(shí)通過電子信息技術(shù)的方式告知全體業(yè)主：

　　(一)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)業(yè)主大會和業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)收支情況;

　　(四)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

　　(五)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;

　　(六)物業(yè)共有部分的收益、使用;

　　(七)接受經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)情況;

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的事項(xiàng)。

　　第二十條 業(yè)主大會可以在議事規(guī)則或者管理規(guī)約中規(guī)定，有下列情形之一的，業(yè)主委員會成員職務(wù)終止，由業(yè)主委員會予以公告：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)有本條例第十七條規(guī)定不得擔(dān)任業(yè)主委員會成員情形的;

　　(三)因疾病或者其他原因難以履行職責(zé)的;

　　(四)因故意犯罪被依法追究刑事責(zé)任的;

　　(五)違反本條例第十八條禁止性規(guī)定的;

　　(六)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(七)一年內(nèi)無故缺席兩次以上業(yè)主委員會會議或者一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會會議三分之一以上次數(shù)的。

　　業(yè)主委員會成員自職務(wù)終止之日起三日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財(cái)物等移交業(yè)主委員會。

　　第二十一條 業(yè)主委員會候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)符合擔(dān)任業(yè)主委員會成員的條件，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，人數(shù)不超過業(yè)主委員會成員人數(shù)的二分之一。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不享有表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺時(shí)，從候補(bǔ)委員中按照得票順序依次遞補(bǔ)為業(yè)主委員會成員并由業(yè)主委員會予以公告。

　　業(yè)主委員會候補(bǔ)委員職務(wù)終止，參照本條例第二十條執(zhí)行。

　　第二十二條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定組織換屆選舉。

　　業(yè)主委員會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其限期組織換屆選舉，居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會換屆選舉予以指導(dǎo)、協(xié)助。

　　新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，將保管的檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財(cái)物等移交新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會任期屆滿和業(yè)主委員會主任離任時(shí)，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和協(xié)助。

　　第二十三條 業(yè)主委員會人數(shù)不足二分之一或者有其他原因不能正常履職的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主委員會終止履行職責(zé)并指導(dǎo)改選。

　　在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，由居(村)民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)并予以公告。居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，居(村)民委員會履職自動終止。

　　第二十四條 業(yè)主共同決定事項(xiàng)采用電子投票表決的，可以通過市物業(yè)主管部門建立或者認(rèn)定的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定，通過招投標(biāo)方式或者協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)送區(qū)縣物業(yè)主管部門備案。備案機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約轉(zhuǎn)送相關(guān)的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)用地出讓條件中明確。地下部分作為商業(yè)等經(jīng)營用途的，其建筑面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入地上總建筑面積計(jì)算基數(shù)。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)相對獨(dú)立、集中配置，所在樓層為地面以上不超過二層。物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積在十五萬平方米以下的，物業(yè)服務(wù)用房不得超過兩處;建筑物總面積超過十五萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房不得超過三處。

　　物業(yè)服務(wù)用房用于經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)以可對外經(jīng)營為原則，位于底層的建筑面積不得少于二分之一。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排。

　　第二十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行承接查驗(yàn)。承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前整改并經(jīng)驗(yàn)收合格。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)雙方不得惡意串通，偽造有關(guān)文件、資料，隱瞞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定情形，損害業(yè)主利益。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下進(jìn)行，邀請部分業(yè)主參加。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，明確物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法和時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)，報(bào)送區(qū)縣物業(yè)主管部門備案。備案機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議轉(zhuǎn)送相關(guān)的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十九條 鼓勵(lì)業(yè)主大會通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

　　物業(yè)服務(wù)人選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)人的信用狀況、服務(wù)實(shí)績、服務(wù)內(nèi)容要求及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人員配備、合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將合同報(bào)送區(qū)縣物業(yè)主管部門備案。備案機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)送相關(guān)的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居(村)民委員會。

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù);不得泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　市、區(qū)縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)人的考核、管理，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，可以同時(shí)通過電子信息技術(shù)的方式告知全體業(yè)主：

　　(一)物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、信用信息和服務(wù)咨詢投訴電話，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況和聯(lián)系方式;

　　(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、方式等;

　　(三)物業(yè)承接查驗(yàn)情況和物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

　　(四)電梯、消防、二次供水等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄和應(yīng)急處置方案等;

　　(五)涉及維修、更新、改造項(xiàng)目資金使用情況的明細(xì);

　　(六)水、電等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偳闆r;

　　(七)由物業(yè)服務(wù)人受托經(jīng)營的業(yè)主共有部分收益情況;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

　　前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示并及時(shí)更新;第五項(xiàng)、第六項(xiàng)每年公示不少于一次，第七項(xiàng)每半年公示一次，公示期不少于三十日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第三十二條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)動態(tài)發(fā)布物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和市場價(jià)格信息。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照國家、省有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第三十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知受讓人物業(yè)費(fèi)支付情況。

　　第三十四條 業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，可以約定每年將一定比例的應(yīng)交物業(yè)費(fèi)存入業(yè)主委員會專門賬戶并根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)結(jié)果予以支付。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同對物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量評價(jià)。區(qū)縣物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)內(nèi)容、方式等進(jìn)行指導(dǎo)。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，配合新物業(yè)服務(wù)人做好查驗(yàn)、交接等相關(guān)工作，并向業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人移交下列資料和財(cái)物：

　　(一)建設(shè)單位依法移交的物業(yè)承接查驗(yàn)資料;

　　(二)物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主共有的場地、設(shè)施設(shè)備;

　　(三)公共收益的結(jié)余、預(yù)收的物業(yè)費(fèi);

　　(四)公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄，物業(yè)共有部分運(yùn)行、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的有關(guān)資料;

　　(五)應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財(cái)物。

　　交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、技防、道閘系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，因原物業(yè)服務(wù)人管理、使用不當(dāng)造成無法正常使用的，應(yīng)當(dāng)由其組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　區(qū)縣物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對交接工作的監(jiān)督。

　　第三十六條 對建成時(shí)間早、配套設(shè)施設(shè)備不全或者破損，未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主組織，選聘物業(yè)服務(wù)人或者開展自我管理;無法選聘物業(yè)服務(wù)人或者無法開展自我管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居(村)民委員會組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅小區(qū)整治改造計(jì)劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十七條 對未成立業(yè)主組織的保障性住房、政府征收安置房小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立業(yè)主組織，實(shí)施業(yè)主自治，逐步推進(jìn)物業(yè)管理。

　　第五章 物業(yè)使用與維護(hù)

　　第三十八條 管理規(guī)約可以對住宅小區(qū)車輛停放、消防安全、裝飾裝修、雜物堆放、動物飼養(yǎng)等事項(xiàng)以及約束性措施依法作出約定。

　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的行為，業(yè)主、業(yè)主委員會有權(quán)勸阻、舉報(bào)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，收集固定相關(guān)證據(jù);勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

　　第三十九條 區(qū)縣綜合行政執(zhí)法、公安、建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、消防救援等部門和機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)執(zhí)法工作責(zé)任區(qū)制度，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的協(xié)調(diào)下，加強(qiáng)執(zhí)法聯(lián)動，依法查處違法行為，維護(hù)小區(qū)管理秩序。

　　市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)健全執(zhí)法監(jiān)督制度。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對垃圾分類、車輛充電、健身、通訊、智能快遞等便民設(shè)施的巡查，及時(shí)協(xié)調(diào)有關(guān)責(zé)任單位處理解決巡查中發(fā)現(xiàn)和業(yè)主反映的問題，使便民設(shè)施處于良好狀態(tài)。

　　第四十一條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主優(yōu)先、公平合理、便于管理的原則，加強(qiáng)對規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位銷售、附贈、出租等的指導(dǎo)。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以采用先到先?；蛘叨ㄆ诔楹灥确绞椒峙錁I(yè)主共有車位的使用權(quán)，經(jīng)業(yè)主大會同意可以實(shí)施臨時(shí)停車收費(fèi)管理。

　　對違反車輛管理的行為，業(yè)主委員會可以依照管理規(guī)約采取約束性措施。

　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行生活垃圾分類和定點(diǎn)投放制度。

　　業(yè)主和非業(yè)主使用人是生活垃圾分類投放的責(zé)任人。物業(yè)服務(wù)人、垃圾分類服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法或者依照合同約定加強(qiáng)生活垃圾分類投放的管理。

　　物業(yè)服務(wù)人、垃圾分類服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)投放人不按照分類要求投放的，應(yīng)當(dāng)要求其改正;投放人拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告綜合行政執(zhí)法部門處理。

　　第四十三條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對其所有或者使用的窗戶、陽臺等設(shè)施的管理，防止設(shè)施、擱置物、懸掛物等脫落、墜落，造成安全事故。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)日常巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取必要的防范措施并向業(yè)主委員會、居(村)民委員會報(bào)告。

　　第四十四條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理的成本之后為公共收益，歸業(yè)主共有。

　　業(yè)主大會成立前，前款規(guī)定的租賃經(jīng)營情況等應(yīng)當(dāng)報(bào)送居(村)民委員會，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務(wù)期限，租金不得明顯低于周邊同類物業(yè)市場租賃價(jià)格。

　　業(yè)主大會成立后，物業(yè)共有部分的經(jīng)營管理，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。

　　公共收益應(yīng)當(dāng)專戶儲存、單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算、定期公布。

　　第四十五條 公共收益主要用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，也可以由業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。公共收益用于補(bǔ)充維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充，補(bǔ)充比例不低于公共收益專戶余額的百分之五十，補(bǔ)充后達(dá)到首期交存金額的，可以停止補(bǔ)充。

　　業(yè)主大會成立前，公共收益由居(村)民委員會開設(shè)銀行專戶代管，業(yè)主大會成立后經(jīng)業(yè)主大會同意可以由居(村)民委員會代管。業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受居(村)民委員會的監(jiān)管。

　　第四十六條 保修期內(nèi)，建設(shè)單位在收到物業(yè)主管部門督促保修通知書十五日內(nèi)不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，由物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會組織維修，費(fèi)用在保修金中支出。

　　動用保修金的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修金使用后十五日內(nèi)足額補(bǔ)存保修金。

　　第四十七條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修：

　　(一)消防設(shè)施故障;

　　(二)電梯故障;

　　(三)水泵、水箱(池)故障;

　　(四)外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)的;

　　(五)屋頂或者外墻滲漏，嚴(yán)重影響房屋使用的;

　　(六)專用排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂的;

　　(七)其他緊急情況。

　　發(fā)生前款所列緊急情況，需要立即對共有部分進(jìn)行維修和更新的，由物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會和居(村)民委員會證明核實(shí)，向物業(yè)主管部門申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。申請使用符合條件的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)撥付。緊急情況下維修資金使用金額不得超過首期交存維修資金總額的百分之十。

　　市、區(qū)縣物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對應(yīng)急維修和維修資金支出情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第四十八條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)、省的地方性法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第四十九條 違反本條例第十八條規(guī)定，業(yè)主委員會成員實(shí)施相關(guān)禁止行為的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處一千元以上一萬元以下的罰款。

　　第五十條 違反本條例第二十六條第二款、第三款規(guī)定，建設(shè)單位未按照要求提供物業(yè)服務(wù)用房的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第五十一條 違反本條例第二十七條第二款規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人在承接查驗(yàn)過程中共同侵害業(yè)主利益的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，分別處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第五十二條 違反本條例第三十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定公示信息的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第五十三條 違反本條例第三十五條第一款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域和移交相關(guān)資料、財(cái)物的，由區(qū)縣物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，給予通報(bào)批評，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第七章 附 則

　　第五十四條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)人，實(shí)行自行管理的，依照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十五條 本條例自2021年5月1日起施行。

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