一、城中村改造有哪些城市組成,舊城改造與新區(qū)開發(fā)的基本要求

舊城改造和新區(qū)開發(fā)必須做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)的要求。

舊城改造和新區(qū)開發(fā)都必須遵循統(tǒng)一規(guī)劃的原則，也就是說，要把新區(qū)開發(fā)和舊城改造納入城市規(guī)劃的整體中綜合考慮，使新區(qū)開發(fā)和舊城改造的布局合理，也使整個城市的布局趨向合理。

因地制宜，包含三層意思，一要結(jié)合本地區(qū)實際情況，實事求是地制定發(fā)展戰(zhàn)略和部署，切不可一刀切；二要從經(jīng)濟、社會發(fā)展的階段出發(fā)，既有一定的前瞻性，又避免貪大求洋、搞不切實際的大廣場、寬馬路，片面追求政績；三要注意保持地方特色，利用地勢地貌，塑造城市風(fēng)格。

配套建設(shè)，就是要經(jīng)過科學(xué)論證，廣泛聽取人民群眾和專家意見，制定出合理的、可行的、系統(tǒng)的配套方案并嚴(yán)格實施，使基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施與主體建筑同步建設(shè)，完善城市功能，提升城市環(huán)境與承載能力。

舊城改造的特殊性

無論是哪個國家、哪個地區(qū)，在城市的發(fā)展進程中恐怕都沒有辦法回避新陳代謝這個問題。經(jīng)濟的發(fā)展是原始驅(qū)動力，它就像是投入湖中的石子，人們的生產(chǎn)方式、生活方式、以及人類所創(chuàng)造的文化都像是湖水被石子激起的漣漪，受這顆石子的影響而發(fā)生改變。這種發(fā)展以量變漸漸積累至質(zhì)變的形式不斷前進，當(dāng)新與舊在城市形態(tài)這個層面上相撞，舊城改造這個問題就是非解決不可的問題了，加之全球的文化交融使古老的傳統(tǒng)文化變得那么不合時宜，老舊的城區(qū)和建筑是那么有礙市容。左鄰右舍庭院式的交流成為記憶，取而代之的是使人隔墻卻不相識的高層建筑；繁華熙攘的農(nóng)貿(mào)集市變?yōu)檫^去，取而代之的是貨柜整齊的大超市。建筑的變化給人們的生活帶來極大的影響，建筑的生死可以直接影響到文化的生死，亦或是文化上的妄自菲薄導(dǎo)致了歷史建筑被無情地覆滅。

舊城改造項目的特殊性，其實是顯而易見的，畢竟舊城的改造項目不可能是在像白紙一樣的土地上進行，舊城改造項目設(shè)計的自由度也要比新區(qū)開發(fā)低很多、難很多。舊城改造難以避免地會遇到如下這些問題：棄什么?留什么?在寸土寸金的時代，物質(zhì)文化遺產(chǎn)重要還是城市的經(jīng)濟效益重要?

綜上所述，舊城改造項目之所以特殊就是因為：

一、它牽扯到城市的記憶能否留存，牽扯到大批的極具藝術(shù)價值的舊建筑能否留存，也牽扯到城市還能否帶著她自身的個性繼續(xù)存在。城市記憶關(guān)乎人們的精神世界，經(jīng)濟效益關(guān)乎人們的物質(zhì)世界。

二、舊城改造項目耗費的財力、物力、人力較之新城開發(fā)都要多，具體的實施過程中難免會出現(xiàn)快刀斬亂麻式的大拆大建。

三、舊城改造項目最為核心的幾個問題在于：如何保護歷史建筑風(fēng)貌，如果是沒有歷史建筑的舊城該如何對待舊的建筑；如何審視一座城市的歷史文脈；如何做到新舊相接、融合。這些也是舊城改造項目最為困難的地方。

安藤忠雄談及舊城改造曾說過：歷史建筑改建，最主要的是一種歷史感。設(shè)計、施工過程中，最重要的就是，既有的東西盡量讓它保存著，盡量不要去破壞。因為這也牽涉到環(huán)保的問題。改建有意思的地方在于你可以讓一座建筑重生，用一些可以循環(huán)利用的材料進一步地去完善它，讓它變得更美好更有意思。建筑可以不從破壞開始，而從留存、留續(xù)上想辦法，做出更好的東西，是非常好的一個概念。對于舊城改造項目，在制定舊城改造策劃方案時，無論是決策者、開發(fā)商還是設(shè)計者都應(yīng)該有一種歷史感，一種對歷史的尊重和讓舊城重生的態(tài)度。

二、舊城改造與新區(qū)開發(fā)的區(qū)別

(一)舊城改造

舊城是城市在長期歷史發(fā)展演變過程中逐步形成的進行政治、經(jīng)濟、文化、社會活動的居民集聚區(qū)。舊城改造是指按照城市規(guī)劃的原則和要求，對城市舊城的布局、結(jié)構(gòu)及各項設(shè)施進行保護、利用、充實和更新。一般來說，城市的舊城往往記載了城市在各個不同歷史階段的發(fā)展軌跡和優(yōu)秀的文化傳統(tǒng)，同時也積累了歷史遺留下來的種種弊端和缺陷。很多城市的舊城都不同程度存在著布局混亂、住宅舊陋、居住擁擠、交通阻塞、環(huán)境污染、市政公用設(shè)施不配套等問題，阻礙了城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展。這就要求我們按照統(tǒng)一的規(guī)劃，在保護好優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)風(fēng)貌的同時，根據(jù)各城市實際情況和存在主要矛盾，對舊城區(qū)進行有計劃、有步驟、有重點的改造、充實和更新。

《城市規(guī)劃法》第二十七條規(guī)定，舊城改造應(yīng)遵循加強維護、合理利用、調(diào)整布局、逐步改善的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施。

城市舊城改造最終目標(biāo)是要改善環(huán)境質(zhì)量、交通運輸和生活居住條件，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，提高城市綜合功能。改造的重點是對危房集中、設(shè)施簡陋、交通阻塞、污染嚴(yán)重的地區(qū)進行綜合整治，通過成片拆除重建或局部調(diào)整改建的方法，使各項設(shè)施逐步配套完整。

舊城改造應(yīng)當(dāng)同城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和工業(yè)企業(yè)技術(shù)改造緊密結(jié)合，改善用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城市布局。要按照規(guī)劃遷出有嚴(yán)重危害和污染環(huán)境的項目，充分利用騰出和閑置的土地，擴展和增加居住、文化、體育、綠化等活動場地，加強基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，改善城市環(huán)境與市容景觀，提高城市的綜合功能。

城市舊城，特別是歷史文化名城和少數(shù)民族地區(qū)城市的舊城改造應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)傳統(tǒng)風(fēng)貌、民族特點和地方特點。市、縣人民政府應(yīng)采取有效措施，切實保護具有重要歷史意義、革命紀(jì)念意義、文化藝術(shù)和科學(xué)價值的文物古跡和風(fēng)景名勝；有選擇地保護一定數(shù)量代表城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的街區(qū)、建筑物和構(gòu)筑物，劃定保護區(qū)和建設(shè)控制地區(qū)。

舊城改造的目的，是合理使用土地和優(yōu)化功能配置，單純地更新建筑并不能解決舊城中存在的影響城市功能的弊病，只有調(diào)整歷史形成的已不能適應(yīng)現(xiàn)代化城市發(fā)展客觀要求的城市土地使用狀況，才是舊城改造的根本。

舊城改造后的效果除體現(xiàn)在土地使用、城市功能等方面外，空間環(huán)境景觀也是一個重要的方面。建筑由舊變新，提高了建筑的容積率，提高了空間的利用率，提高了居住容量，改善居住條件，這即為舊城改造的環(huán)境效益。

城市的開發(fā)建設(shè)最后要看效益如何，這個效益是經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一體。舊城改造同樣也要看三個效益。舊城改造中的三個效益的綜合效益不是三者的平均分配，而要結(jié)合各類城市、各個改造地段的具體條件，進行具體的協(xié)調(diào)和平衡。

(二)新區(qū)開發(fā)

新區(qū)開發(fā)是指按照城市總體規(guī)劃，在城市現(xiàn)有建成區(qū)以外一定地段，進行集中成片、綜合配套的開發(fā)建設(shè)活動。新區(qū)開發(fā)是隨著城市經(jīng)濟與社會發(fā)展、城市規(guī)模擴大，為了滿足城市日益增長的生產(chǎn)、生活需要，逐步實現(xiàn)城市不同階段發(fā)展目標(biāo)而推進的城市開發(fā)活動，它是城市建設(shè)和發(fā)展的重要組成部分。

《城市規(guī)劃法》第二十六條規(guī)定，新區(qū)開發(fā)的主要原則是應(yīng)當(dāng)合理利用城市現(xiàn)有設(shè)施。根據(jù)這一原則，我們在進行新區(qū)選址、安排大中型工業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)盡量依托現(xiàn)有市區(qū)或現(xiàn)有中小城鎮(zhèn)進行建設(shè)，充分考慮利用城市現(xiàn)有設(shè)施的可能性。同時，為了控制大城市規(guī)模，防止市區(qū)人口過度膨脹，還應(yīng)有計劃、有重點地開發(fā)建設(shè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)，將新建的大中型工業(yè)項目盡量安排在衛(wèi)星城鎮(zhèn)。通過提高衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施水平，以及各種優(yōu)惠政策，提高衛(wèi)星城鎮(zhèn)的吸引力，促使市區(qū)的工業(yè)和人口向外疏散。

新區(qū)開發(fā)的內(nèi)容一般包括以下幾個方面：

1、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)

新區(qū)的開發(fā)建設(shè)主要是為了解決城市建成區(qū)內(nèi)由于歷史原因或發(fā)展過快而形成的布局混亂、密度過高、負(fù)荷過重等弊端，或為了比較完整地保護古城的完整風(fēng)貌，在建成區(qū)外圍進行集中成片的開發(fā)建設(shè)，以達到疏散和降低舊區(qū)人口密度、調(diào)整緩解舊區(qū)壓力、完善改造舊區(qū)環(huán)境的目的。

2、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)

經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是隨著我國經(jīng)濟體制改革和對外開放政策的實施而出現(xiàn)的一種特定經(jīng)濟區(qū)，它建設(shè)在城市的特定地區(qū)，通過提供優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，達到吸引外資、引進先進技術(shù)和進行橫向經(jīng)濟協(xié)作的目的。

3、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)

衛(wèi)星城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)主要是為了有效地控制大城市市區(qū)的人口和用地規(guī)模，按照總體規(guī)劃要求，將市區(qū)需要搬遷的項目或新建的大中型項目安排到周圍的小城鎮(zhèn)去，有計劃、有重點地開發(fā)建設(shè)這些小城鎮(zhèn)，逐步形成以大城市為中心的、比較完善的城鎮(zhèn)體系。

4、新工礦區(qū)的開發(fā)建設(shè)

新工礦區(qū)的開發(fā)建設(shè)，是指國家和地方政府根據(jù)礦產(chǎn)資源開發(fā)和加工需要，在城市郊區(qū)或郊縣建設(shè)大、中型工礦企業(yè)，并逐步形成相對獨立的工礦區(qū)。

一、城市房屋拆遷之前要進行哪些審批？

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對城市房屋進行拆遷之前，需要審批的項目是比較多的，包括項目立項的審批、用地規(guī)劃的審批、拆遷補償方案的審批等。

相關(guān)法律規(guī)定

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第九條依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

第十條房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十一條市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

三、舊城改造是什么

法律分析：舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

四、舊城區(qū)改造是什么意思

一、舊城區(qū)改造是什么意思1、舊城改造和普通拆遷是一樣的，是針對危房、基礎(chǔ)設(shè)施落后的一些建筑地段進行改造，需要對拆遷房屋進行重新建筑的行為，同時就成改造的目的也是從為公共利益著想來出發(fā)。舊城改造主要是以前都市村莊的整體商業(yè)開發(fā)，有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動、生活服務(wù)和休息等條件。2、法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。二、政府城中村改造是什么意思城中村改造，是指對農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋，進行的征收拆遷。從狹義上說，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，城中村是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。需要注意，城中村的特殊之處在于：其土地性質(zhì)，是集體土地，但因其位置，處在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，所以在征收拆遷實踐中，對其的補償，是參照國有土地上房屋征收拆遷來進行的。城中村的內(nèi)部通常沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。所以需要進行城中村改造。

五、城市舊城區(qū)改造中存在的問題

(一)舊城改造缺乏科學(xué)指導(dǎo)與總體規(guī)劃

不論是舊城改造還是新城建設(shè)，都應(yīng)遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)的基本原則。實際上，一些零星插縫的違章建筑不僅不美觀，還影響著城市各項職能的協(xié)調(diào)性，妨礙城市的發(fā)展，導(dǎo)致城市格局不規(guī)范、不合理，基礎(chǔ)配套設(shè)施無法完善，使舊城的改造不徹底。

(二)急功近利，忽視城市特色

不同的城市由于處于不同的地理位置，長時間的文化積淀而擁有自己的特色，但舊城區(qū)改造受時間和資金的影響，使得一些地區(qū)老舊的社區(qū)和自建住房與高樓林立的城市有些格格不入。此外，還包含一些歷史悠久、具有當(dāng)?shù)靥厣膫鹘y(tǒng)建筑，但這種“城中村”格局尚未被城市融合，許多處于矛盾中的城市往往為了自身的發(fā)展，使得這些傳統(tǒng)建筑文化流失。但值得思考的是“千城一面”的情況與城市高密度的建筑是否真的是人性化的美好家園。所以，科學(xué)、合理地對舊城進行改造應(yīng)創(chuàng)造出城市的特色，嘗試更多風(fēng)格迥異的城市建筑，展現(xiàn)獨特的美。

(三)資金問題影響工作進程

對原本的地區(qū)進行投資改造是實現(xiàn)土地增值的過程，但“舊改”的成本顯然受拆遷規(guī)模、人口密度等因素影響，成為影響舊城改造成本的關(guān)鍵因素，資金一旦跟不上就很容易影響整體工作的進展，同時，對該地區(qū)的人們也會造成一定的干擾。

一、不良舊城改造方式的弊端

一是過于理想的單一終極規(guī)劃目標(biāo)，對現(xiàn)狀的混亂無序多采取徹底否定態(tài)度，對城市社會的復(fù)雜問題視而不見，缺乏規(guī)劃多目標(biāo)的比對與平衡，從而造成階級分化、治安犯罪等諸多方面的社會矛盾;二是規(guī)劃理念及手段的簡單化、標(biāo)準(zhǔn)化。以統(tǒng)一建設(shè)物質(zhì)空間形態(tài)來確定城市的發(fā)展態(tài)勢，卻因忽視經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律而造成舊城社會經(jīng)濟活力的衰退與空洞化;三是“破舊出新”的規(guī)劃模式過分追求功能的完美，生硬地將舊城有機社會網(wǎng)絡(luò)割裂為單純的功能社區(qū)，忽視了社會脈絡(luò)的發(fā)展與內(nèi)在聯(lián)系規(guī)律;四是兼顧所謂公平的政策取向，規(guī)劃方法較多地體現(xiàn)了政府部門的意志，較少反映地區(qū)現(xiàn)狀及來自社會與個人的實際需求。政府和市場力量占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，居民自身積極性尚未得到充分調(diào)動，特別是舊城改造項目的封閉決策，導(dǎo)致原住居民意志和愿望得不到應(yīng)有的尊重;五是舊城改造建設(shè)與管理中相關(guān)法律法規(guī)的缺失。對舊城更新和房屋拆遷中所涉及的法律、道德問題認(rèn)識淺薄，往往將多元化社會問題當(dāng)作純粹的經(jīng)濟問題對待，忽略了向合作模式邁進。通過對舊城格局的仔細(xì)研究，在遵循城市發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，要采取各種手段和方法去保留舊城原有的特色風(fēng)貌，保證舊城的物質(zhì)環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展和社會關(guān)系能夠協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、舊城改造中可采取的對策與措施

(一)遵循城市的發(fā)展規(guī)律

在舊城改造時，要遵循城市的自然發(fā)展規(guī)律，堅持可持續(xù)發(fā)展道路不動搖，確保城市面貌得到有機的更新。這里所說的有機更新，也就是確定合適的規(guī)模，按照城市舊城區(qū)改造的內(nèi)容和要求，把現(xiàn)在和今后之間的關(guān)系處理妥當(dāng)。并在改造過程中，統(tǒng)一地管理、規(guī)劃、配套、征地以及設(shè)計，堅持“五統(tǒng)一”的原則，按照相關(guān)步驟和計劃進行舊城建設(shè)與改造。

(二)以大眾利益為前提

從我國的許多城市舊城改造可以看出來，大多投資商都局限于經(jīng)濟利益的影響，同時又有商業(yè)利益的誘惑，使得我國許多城市在舊城改造當(dāng)中實行的是全部推倒拆遷，不對區(qū)域做出考查和具體分析，一律重新建設(shè)。此類做法看似成效較快，操作輕松，可是很容易對原有的架構(gòu)、風(fēng)俗風(fēng)情和文化氣息造成破壞，因此對于城市規(guī)劃中的舊城改造應(yīng)該以優(yōu)化居民的居住環(huán)境為出發(fā)點，不要盲目的追求利潤利益，在改造過程中依舊“建新如故，修舊如舊”為標(biāo)準(zhǔn)，來進行相關(guān)改造工作，以保證舊城改造之后所現(xiàn)存的歷史文化得以保留，使城市規(guī)劃實現(xiàn)社會效益和新城環(huán)境雙贏局面。

(三)加強規(guī)劃引導(dǎo)

在舊城改造規(guī)劃中，有關(guān)的城市規(guī)劃部門要加大對舊城改造問題的引導(dǎo)力度，進行深入、仔細(xì)和全方位的研究工作，所制定出來的改造規(guī)劃要確?？茖W(xué)有效，協(xié)調(diào)解決好存在的各種市政問題。在編制舊城改造規(guī)劃的過程中要嚴(yán)格遵守經(jīng)濟規(guī)律，要有城市經(jīng)營的觀念，然后才能進行舊城改造。舊城改造的任何項目，都必須從土地分級與土地評估著手，測算土地市場和增值，認(rèn)真地分析成本效益，保障舊城改造規(guī)劃的順利實現(xiàn)。

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投稿：阮松

內(nèi)容審核：趙正群律師