一、廣州舊城改造三分之二戶同意可強拆

本報訊《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要》日前公布，舊城改造拆遷涉及60萬人。廣州市國土房管局昨日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補償中增設(shè)“改造獎勵”，明顯提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，補償標(biāo)準(zhǔn)有望接近同區(qū)域新房。

《意見》還明確可以實行搬遷時限獎勵制度。對于提前搬遷和按時搬遷，將給予不同的搬遷時限獎勵費。

為防止釘子戶出現(xiàn)而影響舊城改造，《意見》明確，如簽訂補償安置協(xié)議的被拆遷人戶數(shù)達(dá)到或超過總戶數(shù)的2/3，對逾期未達(dá)成拆遷補償協(xié)議的被拆遷人，拆遷人可申請啟動拆遷裁決程序。被拆遷人和房屋承租人逾期不申請行政復(fù)議也不向法院提起行政訴訟、又不履行行政裁決結(jié)果的，由舊城更新改造項目所在區(qū)政府組織實施強制拆遷，或者依法申請法院強制拆遷。

二、廣州舊城改造補償標(biāo)準(zhǔn)

廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，通過在貨幣補償中增設(shè)“改造獎勵”明顯提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)?！吨笇?dǎo)意見》明確，舊城更新改造范圍內(nèi)的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式。

《指導(dǎo)意見》自公布之日起施行，有效期5年。其施行前已發(fā)布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項目不適用該意見。

《指導(dǎo)意見》還明確可以實行搬遷時限獎勵制度。對于提前搬遷和按時搬遷，將給予不同的搬遷時限獎勵費，獎勵費標(biāo)準(zhǔn)控制在被拆遷房屋市場評估價的15%以內(nèi)。

對于拒絕拆遷的，《指導(dǎo)意見》明確，如簽訂補償安置協(xié)議的被拆遷人戶數(shù)達(dá)到或超過總戶數(shù)的2/3的，對逾期未達(dá)成拆遷補償協(xié)議的被拆遷人，拆遷人可向國土房管部門申請啟動拆遷裁決程序。

按照新的政策，被拆遷人如果選擇貨幣補償方式，貨幣補償金額按照房地產(chǎn)市場評估價格確定。為鼓勵被拆遷人支持舊城更新改造工程，可由項目實施單位實行同一改造項目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎勵。住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。新的拆遷補償辦法通過“改造獎勵”提高了補償標(biāo)準(zhǔn)。

為引導(dǎo)被拆遷人向城市新區(qū)搬遷，抽疏中心城區(qū)人口密度，《指導(dǎo)意見》按照新建普通商品住宅市場價格，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價值級差比例，確定異地安置房的建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷得越遠(yuǎn)，獲得補償安置面積也就越大。

關(guān)于結(jié)算補差問題，《指導(dǎo)意見》采用了按異地永遷安置住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅市場價格來補差。這樣減少了簽訂拆遷補償協(xié)議時的不確定性，避免了糾紛。

《指導(dǎo)意見》明確，住宅房屋被拆遷人選擇就近安置方式的，應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的貨幣補償金額加上改造獎勵與安置住房的市場價格結(jié)算差價。安置住房的建筑面積不得低于被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)的建筑面積。如拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的，從其約定。

三、廣州城中村改造如何補償

1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是政府倡導(dǎo)和決定的補償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。各村基本參照此標(biāo)準(zhǔn)履行，也有個別村甚至?xí)岣哐a償標(biāo)準(zhǔn)。

2、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元／平方米計算，搬遷費按10元／平方米，按兩次計算。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數(shù)額進(jìn)行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相應(yīng)提高。

3、土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民合理補償和妥善安置的法律行為。

一、廣州城中村改造補償標(biāo)準(zhǔn)

1、征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。

2、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

3、征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

二、城中村相關(guān)法律依據(jù)

《土地管理法》第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

《土地管理法》第五十六條：建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。

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內(nèi)容審核：范美華律師

來源：頭條-廣州舊城改造三分之二戶同意可強拆，