一、城中村拆遷補(bǔ)償不合理怎么辦

的確，隨著城市發(fā)展進(jìn)程，城中村改造項目，也逐漸成為征地拆遷領(lǐng)域的焦點。征地拆遷時，城中村的村民們?nèi)绾未_保自己的合法權(quán)益呢？今天，愛土拆遷律師團(tuán)給大家講講講在城市房屋拆遷中，關(guān)于城中村改造涉及的拆遷需要注意的問題。

城中村已成為城市健康發(fā)展的“心病”

城中村，一般是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。

越來越多的城市區(qū)劃內(nèi)的農(nóng)村被高樓大廈包圍，形成了改造和治理都很困難的城中村。大部分人對于城中村的印象都停留在“臟亂差”。隨著城市建設(shè)發(fā)展，城中村像城市發(fā)展的痼疾，影響著城市形象。

城中村改造是大勢所趨，在我們看到的新聞中，經(jīng)常能夠看到哪里城中村改造，出現(xiàn)了多少個千萬富翁，而很少有新聞去報道城中村改造的種種亂象。尤其在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的影響，城中村村民雖然在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，甚至處于城市黃金地塊，但是在拆遷改造中，卻是完全不一樣的待遇。

講個案例：一墻之隔，村里補(bǔ)償2千/平，城里補(bǔ)償6千/平

李先生是昆明市某村的一位村民，在自家的宅基地上建了4層樓房。拆遷人將該村列為城中村重點改造項目，出臺了方案，房屋重置成新價不到2千/平，而周邊房屋條件差不多的，只是屬于國有土地性質(zhì)的房屋，卻補(bǔ)償了6千/平。

李先生等人不服，多次和拆遷辦協(xié)商，仍然無法達(dá)成一致，只好一直拖著不不簽字。然而項目圍擋施工后，交通阻斷，機(jī)器轟鳴，李先生一家生活也不平靜，因為施工導(dǎo)致的斷水?dāng)嚯娗闆r時有發(fā)生。家庭內(nèi)部分歧嚴(yán)重，迫不得已，最后李先生一家只好接受了拆遷辦給的補(bǔ)償。

在城中村改造中，犧牲的就該是老百姓的利益嗎？當(dāng)然不，怎么能保障咱們被征收人的合法利益呢，這就涉及到城中村改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問題。

“城中村”雖然屬于城市的規(guī)劃區(qū)，但是其土地的性質(zhì)屬于集體土地，而非國有土地，因此不能按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。但是如果按照農(nóng)村集體土地房屋的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，那將對“城中村”村民極不公平。除了這些房屋拆遷補(bǔ)償?shù)冉疱X利益之外，還有區(qū)位、交通便利等方面的綜合權(quán)益。如果以犧牲老百姓的合法權(quán)益為代價，成就城區(qū)改造的政績，可能由此引發(fā)一定的社會矛盾。

法規(guī)：城中村征地拆遷，應(yīng)適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)2012年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款的規(guī)定，“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費”。

可知，城中村的房屋拆遷可以參照“房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，此時，城中村村民可得公平合理的補(bǔ)償額。

因此，本文開頭的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就非常不合理了，被征收人也無法在就近城區(qū)買房，是可以和拆遷人進(jìn)行協(xié)調(diào)，提高補(bǔ)償?shù)摹Ｈ绻麉f(xié)調(diào)不成，還可以走行政復(fù)議或行政訴訟。仍然不成的，就要考慮法律途徑。

二、城中村改造和拆遷有什么區(qū)別

城中村改造和拆遷的區(qū)別如下：

1、城中村改造和拆遷的賠償情況不同。棚戶區(qū)在字面上理解為城市中平房居所，房屋密度較大，交通不便，因生活條件限制，不管是周邊環(huán)境還是衛(wèi)生都比較差，而且住房年限較久，又因其土地性質(zhì)為國有土地性質(zhì)，所以自己修建比較困難，棚改拆遷之后一般會搬離原居所所在地；城中村：城中村顧名思義，在城市中的農(nóng)村，多數(shù)因城市郊區(qū)城鎮(zhèn)化。但是該地并未進(jìn)行實質(zhì)開發(fā)，逐漸演變成城中村；

2、城中村改造和拆遷的產(chǎn)權(quán)情況不同。拆遷和城中村改造最明顯的不同是土地性質(zhì)依舊為集體土地，但是因所處位置又比普通農(nóng)村較好，所以在補(bǔ)償時的市場價格和周邊持平，拆遷之后一般是在原地址新建安置房。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

三、城中村改造算拆遷還是征收

城中村改造算拆遷。城中村改造是指對農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)的房屋，進(jìn)行的征收拆遷。城中村改造拆遷是由政府倡導(dǎo)、開發(fā)商、村民自主拆遷一種三方結(jié)合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。城中村改造拆遷補(bǔ)償項目，因村而異，一村一策，各城中村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟(jì)狀況，通過村民代表大會或村會討論通過補(bǔ)償方案確定。城中村改造如下：

1、規(guī)劃，各區(qū)政府提出城中村改造項目申請。由市規(guī)劃局會同市發(fā)改委、國土局、土地儲備中心初步審查規(guī)劃；

2、土地收儲，城中村改造范圍內(nèi)的土地由市土地儲備中心收儲。涉及集體土地的，由市土地儲備中心會同各區(qū)政府辦理土地征收申報手續(xù)；

3、拆遷，對城中村改造范圍內(nèi)的房屋、人口等情況進(jìn)行調(diào)查審核，制訂拆遷補(bǔ)償安置方案并實行三榜公示。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條

為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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內(nèi)容審核：劉佳律師

來源：臨律-城中村拆遷補(bǔ)償不合理怎么辦，