一、城中村改造項(xiàng)目有四證可＂預(yù)售＂ 回遷房將轉(zhuǎn)正

城中村改造項(xiàng)目中一直困擾開發(fā)商的資金緊張難題，將得到有效緩解。記者日前從市建設(shè)局獲悉，針對(duì)開發(fā)商在城中村改造中面臨的資金緊張問(wèn)題，市建設(shè)局根據(jù)市委、市政府相關(guān)精神，積極協(xié)調(diào)，將采取只要四證手續(xù)辦完，即可辦理商品房預(yù)售許可證等辦法，加快推進(jìn)省會(huì)城中村改造步伐。■四證辦完便可“預(yù)售”據(jù)記者了解，日前，市建設(shè)局針對(duì)目前城中村改造中存在的四個(gè)問(wèn)題進(jìn)行多方面調(diào)查，并出臺(tái)相關(guān)措施一一進(jìn)行破解。針對(duì)石市參與城中村改造的開發(fā)商自身實(shí)力大多不強(qiáng)，應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變形勢(shì)的能力較為欠缺，在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的情況下融資難度增大的現(xiàn)狀，石市政府部門積極協(xié)調(diào)城中村實(shí)施單位解決好回遷樓建設(shè)資金不足問(wèn)題?！拔沂袑⒓涌焱七M(jìn)城中村改造商品樓建設(shè)?！笔姓嘘P(guān)部門負(fù)責(zé)人說(shuō)，按照石市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，在國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證、施工許可證手續(xù)辦完后，即可辦理商品房預(yù)售許可，及時(shí)回籠資金用于城中村回遷樓建設(shè)。謹(jǐn)防新條例出臺(tái)前的突擊拆遷“政府為拆遷主體”是責(zé)任的回歸拆遷條例修改草案形成補(bǔ)償應(yīng)在拆遷之前完成根據(jù)城中村改造各個(gè)村的具體情況，加快推動(dòng)商品用地的出讓，以商品用地作抵押貸款，用于回遷樓建設(shè)，解決城中村改造資金緊張問(wèn)題。同時(shí)，針對(duì)電力配套設(shè)計(jì)和施工周期較長(zhǎng)，影響進(jìn)度的問(wèn)題，積極爭(zhēng)取省里幫助協(xié)調(diào)解決。據(jù)了解，去年，石市全力推進(jìn)了城中村改造回遷樓的建設(shè)。32個(gè)城中村累計(jì)拆遷建筑面積138.3萬(wàn)平方米，有27個(gè)城中村回遷樓先后開工建設(shè)，開工284棟，總開工面積481.97萬(wàn)平方米。有199棟樓主體封頂，總套數(shù)2.3萬(wàn)套，保證了村民按時(shí)回遷?！龌剡w房產(chǎn)權(quán)有望“轉(zhuǎn)正”針對(duì)“三年大變樣”中土地使用和管理方面遇到的一些實(shí)際問(wèn)題，省國(guó)土資源廳去年推出10項(xiàng)新政。其中規(guī)定，在供地方式上，對(duì)城中村改造用于安置原城中村村民的住宅土地和公共設(shè)施用地，可采取劃撥方式供地;村民自愿采用出讓方式提供安置用地的，可按政府確認(rèn)評(píng)估地價(jià)的40%收取土地出讓金。業(yè)內(nèi)人士介紹，此前我省的回遷樓用地，既有劃撥地，也有出讓地。但對(duì)于出讓地，開發(fā)商要辦理各種審批手續(xù)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。而劃撥方式供地可以使房地產(chǎn)商不再受用地指標(biāo)的限制，拿到土地證或臨時(shí)土地證的時(shí)間會(huì)因此而縮短，對(duì)于其他證件，也相應(yīng)縮短了拿證時(shí)間。

二、棚戶區(qū)改造和城中村改造一樣嗎，城中村改造流程

一、棚戶區(qū)改造和城中村改造一樣嗎

棚戶區(qū)改造和城中村改造是不一樣的，棚戶區(qū)改造，是指對(duì)城鎮(zhèn)危舊住房、環(huán)境條件差、房屋質(zhì)量不合格等，進(jìn)行的征收拆遷。而城中村改造，是指對(duì)因城市的發(fā)展、而逐漸被納入城市管理體制內(nèi)，或是被城市包圍、而形成的房屋，進(jìn)行的征收拆遷。二者因性質(zhì)的不同，拆遷補(bǔ)償也有所差異。

二、城中村改造流程

城中村改造流程如下：

1.申請(qǐng)

各區(qū)政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))提出城中村改造項(xiàng)目申請(qǐng)。

2.立項(xiàng)

由市規(guī)劃局會(huì)同市發(fā)改委、國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心初步審查，符合條件的，報(bào)市政府批準(zhǔn)后由市發(fā)改委下達(dá)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。

3.審批

城中村改造項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃由各區(qū)政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))會(huì)同市規(guī)劃局組織編制，報(bào)市規(guī)委會(huì)審定。

4.制定拆遷補(bǔ)償安置方案

制訂拆遷補(bǔ)償安置方案并實(shí)行三榜公示，由市建委會(huì)同市財(cái)政局、審計(jì)局、國(guó)土局、房地產(chǎn)局、規(guī)劃局、公安局、監(jiān)察局等部門予以復(fù)核確認(rèn)。

5.建設(shè)

由村集體自行建設(shè)或者委托開發(fā)商代辦及合作建設(shè)。

三、城中村改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

城中村改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：

1.更換一戶宅基地300同一地段高層住宅平方米：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補(bǔ)償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。

2.臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15元／按平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)10元／平方米，按兩次計(jì)算；這是截止日期2011年的標(biāo)準(zhǔn)。

3.地上房屋補(bǔ)償和裝修：沒(méi)有明確的具體標(biāo)準(zhǔn)供參考，一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。

4.停產(chǎn)停業(yè)損失：本費(fèi)用主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋的補(bǔ)償。

5.拆遷獎(jiǎng)勵(lì)。

三、城中村改造房房產(chǎn)證新政策

法律分析：城中村改造房房產(chǎn)證新政策 1、按照國(guó)家相關(guān)政策來(lái)看,如果開發(fā)商到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門辦理了土地性,將土地使用性質(zhì)進(jìn)行了改變,但如果沒(méi)有辦理就沒(méi)有房產(chǎn)證了,具體還要看開發(fā)商如何選擇。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第一條 為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

第二條 在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。

第四條 國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

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