一、城中村到底是城市還是農(nóng)村？拆遷應(yīng)該按哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償？

能成為城中村是幸運(yùn)的，但也是尷尬的。城中村坐落在繁華的都市，交通的便利和高額的房?jī)r(jià)帶來(lái)了城中村的繁華，看似一個(gè)“城市”，但可能沒(méi)有轉(zhuǎn)變的集體土地性質(zhì)、擁擠的樓房和破敗的基礎(chǔ)設(shè)施，又提醒著大家這里仍然是“農(nóng)村”。

其實(shí)，城中村是特殊的，不能一味的用農(nóng)村和城市單獨(dú)區(qū)分，因?yàn)殡S著城市化的不斷推進(jìn)，很多城中村已被納入了城市規(guī)劃區(qū)。

那，何為城市規(guī)劃區(qū)呢?

城市規(guī)劃區(qū)指的是近城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。

顯然，擁有眾多人口、便利交通的城中村可能早已被納入了城市規(guī)劃區(qū)。

城中村拆遷多遇補(bǔ)償不公：周邊上萬(wàn)房?jī)r(jià)，城中村拆房補(bǔ)償只給3000

前不久，我們接到過(guò)這樣一個(gè)咨詢：我們這里城中村改造，給的補(bǔ)償是3000一平。可我們離繁華的地段很近，幾公里外就有一個(gè)萬(wàn)達(dá)，房?jī)r(jià)都是1萬(wàn)起，補(bǔ)償太低了根本買(mǎi)不起房子。

一街之隔拆遷補(bǔ)償便天差地別，按城市房屋拆遷補(bǔ)償完全能達(dá)到1萬(wàn)一平，而按農(nóng)村房屋補(bǔ)償卻只能3000一平，不同的補(bǔ)償依據(jù)給出的補(bǔ)償差距便高達(dá)3倍，拆窮拆富全憑征收方一句話。而被拆遷人往往處在被動(dòng)地位，少有話語(yǔ)權(quán)。

城中村拆遷到底應(yīng)該怎么補(bǔ)償?法律是怎么規(guī)定的?

城中村拆遷會(huì)涉及復(fù)雜的情況，我們可以從《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(法釋〔2011〕20號(hào))第十二條第二款中找到保障規(guī)定。

“征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。”

這個(gè)規(guī)定意思就是說(shuō)，可以參考《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中對(duì)城市房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。這樣一來(lái)，就和農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)天差地別了。

既然參考國(guó)有土地房屋補(bǔ)償，那么對(duì)被拆遷人房屋的補(bǔ)償就應(yīng)該包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

同時(shí)，被拆遷人還有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補(bǔ)償方式可選，被拆遷人可以綜合考慮選擇補(bǔ)償方式。

如果補(bǔ)償不合理，城中村的被征收人該如何維權(quán)呢?

若你家就在城中村，而拆遷方卻以“你家是農(nóng)村房屋不值錢(qián)”為由，用大大低于周邊類似房屋的市場(chǎng)價(jià)要求你搬遷，你一定不要簽字同意，更不要被對(duì)方牽著鼻子走。先結(jié)合我們上面所述的房屋補(bǔ)償內(nèi)容判斷自身房屋補(bǔ)償價(jià)位，留存好房屋權(quán)證，拍照保留下發(fā)張貼的各類公告文件，和拆遷方談判。

若雙方一直談不成，或拆遷方在拆遷中有不合法的行為，你可以通過(guò)申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟提高補(bǔ)償。

城中村拆遷拆遷方可操作性較大，拆遷方為了壓低成本盡快達(dá)到拆遷目的，常以各種名義壓力補(bǔ)償，我們被拆遷人要提高警惕，遇到不明白的地方要及時(shí)咨詢專業(yè)律師解答。

二、城中村拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是應(yīng)該參照城市還是農(nóng)村拆遷標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)城中村進(jìn)行拆遷改造的，拆遷補(bǔ)償款標(biāo)準(zhǔn)參考的是被拆遷房屋周邊的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條

對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

一、拆遷補(bǔ)償計(jì)算

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積

被拆遷房屋重置成新價(jià)。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0。

三、城中村的農(nóng)村房屋拆遷，可以參考城市房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嗎?

最高人民法院曾出過(guò)司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補(bǔ)償方式，可以參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，爭(zhēng)取不得低于同地段的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)，通俗的來(lái)講，就是可以參考地段一樣，房子結(jié)構(gòu)、年限差不多的房子的市場(chǎng)價(jià)格。

既然參考國(guó)有土地上房屋補(bǔ)償，那我們看下具體的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例與國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法，補(bǔ)償包括三部分：

1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償(對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償(根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予補(bǔ)償)。

如果是國(guó)有出讓土地，對(duì)土地還應(yīng)該進(jìn)行補(bǔ)償，如果是國(guó)有劃撥土地一般是沒(méi)有補(bǔ)償?shù)摹?

在城中村征收過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)城管等部門(mén)向缺少權(quán)屬證據(jù)的被征收人作出責(zé)令限期拆除決定，實(shí)施強(qiáng)拆。因此遇到拆遷這種專業(yè)性的事情，可交給專業(yè)的律師進(jìn)行處理，以免自己吃虧

一、房屋拆遷怎么進(jìn)行評(píng)估

1、市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

市場(chǎng)比較法是最具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。

2、成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值

3、收益法是雨季估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●城中村拆遷是什么意思

●城中村拆遷怎么補(bǔ)償?shù)?/p>

●城中村拆遷到底好不好

●城中村拆遷補(bǔ)償政策

●城中村拆遷的利與弊

●城中村拆遷新政策

●城中村拆遷在即抓緊機(jī)會(huì)好好玩

●城中村拆遷怎么補(bǔ)償?shù)?/p>

●城中村拆遷一般怎么補(bǔ)償

●城中村拆遷按什么標(biāo)準(zhǔn)

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●石家莊列入改造的73個(gè)城中村包括哪些,石家莊列入改造的73個(gè)城中村包括哪些？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●最新城中村改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),城中村改造和拆遷有什么區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●一般城中村改造房可以買(mǎi)嗎?,城中村改造房子能買(mǎi)嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●棚戶區(qū)與城中村改造有什么不一樣,城中村改造算拆遷還是征收:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●棚戶區(qū)改造、城中村改造和拆遷有什么區(qū)別,棚戶區(qū)改造與城中村改造拆遷補(bǔ)償都有哪些區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村棚戶區(qū)改造最新政策,城中村改造是不是屬于拆遷:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●十四五規(guī)劃城中村拆遷 ,十四五發(fā)展拆遷房屋規(guī)劃 -法律知識(shí):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村改造和棚戶區(qū)改造一樣嗎,城中村改造算拆遷還是征收:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村改造安置房的最新政策是什么,城中村改造安置房的最新政策是什么?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村改造房子的產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)?,城中村改造的房子屬于小產(chǎn)權(quán)嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●棚戶區(qū)改造和城中村改造一樣嗎？,城中村改造算拆遷還是征收:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●十四五規(guī)劃城中村拆遷 ,十四五發(fā)展拆遷房屋規(guī)劃 -法律知識(shí):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●雁塔區(qū)城中村改造的經(jīng)驗(yàn)做法 ,城中村改造基本流程及拆遷政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城市更新與鄉(xiāng)村發(fā)展的較量：城中村改造與棚戶區(qū)改造的差異,城中村改造的八大困境與對(duì)策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●2023城中村改造最新政策,2023城中村改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●城中村改造最新政策是怎樣的？,城中村改造算拆遷還是征收:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●好好的城中村房子，為什么要打著棚改的名義來(lái)拆遷,城中村改造和拆遷有什么區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●石家莊列入改造的73個(gè)城中村包括哪些？,石家莊列入改造的73個(gè)城中村包括哪些:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●棚戶區(qū)改造和城中村改造有何區(qū)別,城中村改造和拆遷有什么區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●廣州城中村改造如何補(bǔ)償,廣州市城中村改造最新政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

內(nèi)容審核：王有銀律師

來(lái)源：臨律-城中村到底是城市還是農(nóng)村？拆遷應(yīng)該按哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償？，