深圳寶安區(qū)城中村景象 圖源：圖蟲創(chuàng)意

界面新聞?dòng)浾?|王妤涵

5月7日，深圳印發(fā)了《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》），明確城中村改造將通過(guò)拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合3類方式進(jìn)行。

去年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確了在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，是改善民生、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。歷經(jīng)9個(gè)多月的時(shí)間，深圳迎來(lái)了城中村改造新規(guī)。

此次深圳新規(guī)具體為：對(duì)具備條件的城中村實(shí)施拆除新建；不具備條件的不可強(qiáng)行推進(jìn)，要開展經(jīng)常性整治提升，防控風(fēng)險(xiǎn)隱患；介于前兩類之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

據(jù)悉，具體的改造方式將以城中村改造規(guī)劃為引導(dǎo)，結(jié)合居民改造意愿、城市安全和社會(huì)治理隱患排查、歷史文化風(fēng)貌保護(hù)等因素綜合確定。新規(guī)自5月8日起開始施行，有效期為五年。

拆建需經(jīng)三分之二以上物業(yè)權(quán)利人同意

此次《實(shí)施意見(jiàn)》中值得關(guān)注的一大突破是，前期拆建意愿征集門檻的進(jìn)一步降低。

“城中村改造要統(tǒng)籌處理各方利益訴求，在拆除新建類城中村改造項(xiàng)目前期階段，需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人三分之二以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位依據(jù)集體資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定及公司章程決策同意后方可啟動(dòng)實(shí)施。改造過(guò)程中，需保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及物業(yè)權(quán)利人的知情權(quán)和參與權(quán)”。

此前根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人同意。新規(guī)將意愿征集門檻降至約67%，預(yù)計(jì)將大幅加快深圳城中村改造進(jìn)程。

另外，新政中還提到了要將城中村改造要與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，順應(yīng)我國(guó)目前所推行的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，與“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系建設(shè)相呼應(yīng)。

《實(shí)施意見(jiàn)》中明確，要在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行、規(guī)劃條件能夠支撐的前提下，優(yōu)先配置配售型保障性住房。

同時(shí)，還要根據(jù)城中村原居住人口結(jié)構(gòu)和住房需求，合理配置一定規(guī)模的公共租賃住房和保障性租賃住房，并鼓勵(lì)原村民富余的安置房用作以小戶型為主的保障性租賃住房。

出臺(tái)新規(guī)推進(jìn)城中村改造的必要性

深圳的城中村數(shù)量眾多且分布廣泛，涉及人口眾多。據(jù)《深圳城中村樓棟字典2022》（2023年9月）統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元達(dá)約2042個(gè)，總樓棟約32萬(wàn)棟，總建筑面積約2.2億平方米，占全市建筑總量比超過(guò)40%，實(shí)際居住人口占全市實(shí)有人口約60%。

從樓棟性質(zhì)來(lái)看，個(gè)人自建房占主導(dǎo)地位，樓棟占比為95.6%，建筑面積占比達(dá)83.3%。集體自建房樓棟占比為2.4%，建筑面積占比9.5%。單位自建房樓棟占比為1.3%，建筑面積占比5.3%。

城中村因生活成本低、包容性強(qiáng)，成為眾多外地打工者的“深漂第一站”，但伴隨深圳的快速發(fā)展、外來(lái)人口的大量涌入，近些年來(lái)，深圳城中村的發(fā)展也進(jìn)入到野蠻生長(zhǎng)的狀態(tài)。

在消防通道胡亂堆放的電動(dòng)車、小商販隨手傾倒的餐飲污水、魚龍混雜的居住人員......再加上由于歷史原因，許多城中村的樓房都屬于違規(guī)建設(shè)，給城市發(fā)展帶來(lái)了極大的隱患。

據(jù)悉，此次《實(shí)施意見(jiàn)》的推出就是為了切實(shí)消除城中村安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，解決目前深圳部分城中村中所存在的公共衛(wèi)生安全、房屋安全、消防安全等突出問(wèn)題，改善人民的居住條件和生態(tài)環(huán)境，提升城市功能品質(zhì)和綜合承載力，以增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

同時(shí)，也可以規(guī)范深圳城中村改造工作，是保障城中村改造項(xiàng)目落地實(shí)施的需要。城中村改造涉及面廣、情況復(fù)雜，亟需出臺(tái)相關(guān)政策文件，明確總體要求、實(shí)施要點(diǎn)及組織保障，規(guī)范工作流程，確保城中村改造工作依法依規(guī)、穩(wěn)步有序推進(jìn)。

各地城中村改造加速推進(jìn)

城中村改造作為房地產(chǎn)“三大工程”之一，是各地2024年的重點(diǎn)工作方向。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超30余個(gè)核心城市在其政府工作報(bào)告中對(duì)2024年的城中村改造定下了明確計(jì)劃，如上海今年計(jì)劃啟動(dòng)不少于15個(gè)城中村改造項(xiàng)目、杭州計(jì)劃2024年實(shí)施城中村改造項(xiàng)目59個(gè)。

部分城市在公布城中村改造項(xiàng)目目標(biāo)的同時(shí)，還公布了安置房建設(shè)目標(biāo)。如福州計(jì)劃實(shí)施城中村改造項(xiàng)目12個(gè)，動(dòng)建安置房1萬(wàn)套；青島新啟動(dòng)20個(gè)城中村改造，建成安置房3.1萬(wàn)套。

從各地公布的改造目標(biāo)來(lái)看，城中村改造具備一定規(guī)模，且各地根據(jù)地方情況分別指定相應(yīng)方案，整體工作基調(diào)相對(duì)積極。

在改造資金方面，據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，前期主要來(lái)源為公共資金，即專項(xiàng)債、政策性金融工具、企業(yè)債和城投債、更新基金等。

去年12月，住建部、財(cái)政部、人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于通過(guò)專項(xiàng)借款支持城中村改造工作方案的通知》，創(chuàng)設(shè)了城中村改造專項(xiàng)借款這一融資工具，對(duì)35個(gè)超大特大城市城中村改造項(xiàng)目提供資金支持，而后各地對(duì)實(shí)施細(xì)則出臺(tái)相應(yīng)資金使用管理規(guī)定。

據(jù)悉，專項(xiàng)借款主要適用于城中村改造項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置房建設(shè)等方向，主要通過(guò)國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行向各城市發(fā)放。

根據(jù)國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行公布消息，截止3月上旬，兩行合計(jì)發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款約1180億元。另外，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截止4月24日，各地城中村獲批授信額度已超萬(wàn)億元。

資金推進(jìn)落地速度的加快，也將為各地城中村改造工作的加速推進(jìn)提供支持。

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