一、棚戶區(qū)改造和危房改造一樣嗎

棚戶區(qū)改造一般是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善相關困難家庭住房條件而推出的一項民心工程，按照街道申請、區(qū)住建局的實地查看、市房屋安全的相關鑒定、市棚戶區(qū)改造指揮部統(tǒng)一拆遷安置的規(guī)定程序進行。只有經(jīng)過市里組鑒定為危房的，才能進行改造拆遷，拆遷補償安置辦法采用棚戶區(qū)改造拆遷補償安置辦法，棚戶區(qū)改造和危房改造沒有區(qū)別。

一、農村危房改造審批流程

（一）個人申請

符合農村危房改造條件的農戶由戶主自愿向村民委員會提出書面申請；其他貧困戶，由村民委員會提供家庭收入的證明；住房危險程度（提供整棟照片和危險局部照片。照片要有固定參照物，并有戶主在危房前的正面照）；改造資金籌集情況和改造意愿的說明，并須有戶主簽字。符合條件的農村危房戶自己申請確有困難的，村委會應協(xié)助申請。

（二）村級評議

村委會收到農戶危房改造申請后，應召開村民大會或村民代表會議進行評議。初定危房改造對象，要在村務公開欄公示（不少于5天）。對符合改造條件且公示無異議的，填寫《XX縣農村危房改造申請書》，屬于新建房屋的，還要同時簽訂建新折舊協(xié)議，一并上報鎮(zhèn)政府。對經(jīng)評議或公示存在異議、經(jīng)復核不符合補助對象條件的，不予上報，并及時向申請人說明原因。

（三）鎮(zhèn)級審核

鎮(zhèn)政府對村委會上報的申報材料，要采取入戶調查、鄰里訪問、信函索證等方式，及時對申請人的住房和家庭經(jīng)濟等情況進行調查核實。符合條件的，報縣政府審批；不符合條件的，退回材料，并說明原因。審查結果要在鎮(zhèn)政府政務公開欄進行公示（時間不少于10天）。明顯遺漏農村貧困危房戶的，責成村委會重新申報。

（四）縣級批準

縣級政府對鎮(zhèn)政府上報的申請材料進行實地復核。對符合補助對象條件的，予以批準，并根據(jù)專業(yè)人員對住房危險程度做出的鑒定意見，核定改造資助方式及標準，核定結果向社會公開。對不符合補助對象條件的，不予批準，并說明原因。審批結果要在村委會和村小組進行張榜公布。

（五）市級備案

將確定的危房改造戶名單等信息報市農村危房改造工作領導小組辦公室備案。

（六）組織實施

根據(jù)省下達的年度農村危房改造任務和補助資金，結合實際，組織實施。危房改造戶具備下列條件的，可開工建設：1．需要占用耕地的，由主管部門依照國家規(guī)定批準用地；使用原有宅基地、村莊空閑地的，由鎮(zhèn)政府批準建設；2．已完成施工圖設計（含簡易圖）或已選定參考樣圖；3．已選定施工隊伍或建筑工匠；4．已籌集足夠的建設資金。施工隊伍或建筑工匠要按照施工圖紙、有關技術規(guī)范和標準進行施工，不得使用不符合工程質量要求的建筑材料和構件，不得偷工減料，必須保證工程質量和施工安全。

（七）竣工驗收

竣工驗收危房改造竣工后，由縣級建設部門會同相關部門對翻建新建、修繕加固的住房進行全面檢查驗收。省、市建設部門組織人員進行抽查。驗收合格的，準予交付使用；不合格的，責令有關單位改正，并追究相應責任。

（八）補助方式

經(jīng)驗收合格的危房改造戶，鎮(zhèn)上將完善危房改造戶的的檔案資料，按照縣級標準，通過一卡通形式發(fā)放到危房改造戶所留卡號中。

二、我的房子不是危房，憑什么也被納入棚改？

同一個小區(qū)，僅部分樓房達到危房標準，政府要對整片小區(qū)實行棚改項目征收，這樣的征收決定是否合法呢？

海南省的李先生所住的小區(qū)分為公寓樓區(qū)和別墅區(qū)。

2011年，公寓樓區(qū)業(yè)主向當?shù)卣从乘跇菂^(qū)存在嚴重安全隱患，要求當?shù)卣M行危房改造。當?shù)卣?jīng)過檢驗，小區(qū)內確有四棟樓房安全性嚴重不達標，須進行整改。

2015年當?shù)爻闪⒘伺飸魠^(qū)改造工作領導辦公室。

2015年至2016年期間，區(qū)政府指派工作人員對前述范圍內的房屋權屬、區(qū)位、建筑面積等情況及被征收人是否同意小區(qū)棚戶區(qū)改造、對補償安置的具體意見等方面的問題做了摸底調查，總計90戶被征收人中，有80戶同意實施小區(qū)棚戶區(qū)改造，并提出了各自的補償安置意見。

2017年9月，區(qū)政府做出了征收決定并進行了公告，截止到2018年6月，小區(qū)中的90戶人已經(jīng)有41戶選擇產權置換搬離了被征收房屋。

李先生的房屋位于別墅區(qū)，李先生認為別墅區(qū)與公寓樓區(qū)分屬不同區(qū)域，相較于可以單獨拆除、改造的四棟危房公寓樓，別墅區(qū)并不屬于棚戶區(qū)，為何區(qū)政府要將別墅區(qū)也納入棚改的范圍？聯(lián)合其他同樣不想搬離的別墅區(qū)業(yè)主，李先生作為代表咨詢律師后，在律師的協(xié)助下，通過啟動調查程序，李先生發(fā)現(xiàn)此次征收活動并未納入?yún)^(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，也未經(jīng)人民代表大會審議通過，征收程序上也存在多處違法情況。于是，李先生向法院就政府的征收決定提起了訴訟，要求確認該征收決定違法。

案件經(jīng)過了一審、二審均敗訴。

一審法院認為，區(qū)政府作出255號征收決定對危房集中、整體基礎設施落后、多數(shù)業(yè)主同意改造的小區(qū)實施棚戶區(qū)改造，完善城市基礎設施，改善居民居住條件及生活環(huán)境，具有公益性質，符合當?shù)嘏飸魠^(qū)改造規(guī)劃，具備征收要件。區(qū)政府作出255號征收決定的依據(jù)充分，程序亦符合規(guī)定。該小區(qū)的面積不大，住宅樓和別墅均位于該小區(qū)范圍內，部分未裝修、改建的房屋外觀陳舊。區(qū)政府基于小區(qū)棚戶區(qū)改造的整體規(guī)劃和實際建設需要，將部分不屬于危舊房屋的建筑納入改造和征收范圍，并不違反法律規(guī)定。政府通過企業(yè)墊資的形式來補充舊城改造資金的來源，目的仍是為了改善被征收人的居住環(huán)境、提高生活品質。企業(yè)墊資僅是案涉項目的資金來源，只要房屋征收補償安置能夠確保被征收人獲得補償安置的選擇權，保證征收補償資金足額到位、?？顚Ｓ?，就不能據(jù)此否定征收的公共利益目的。

李先生不服，提起了上訴。二審法院經(jīng)審理維持了一審判決。李先生只能申請再審來維護自己的權益。

最高法院經(jīng)過審理認為，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第九、

十、

十一、

十二、十三條規(guī)定，征收房屋的各項建設活動應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃；舊城區(qū)改建項目應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃；市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日，應將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布；作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用；作出房屋征收決定后應當及時公告。

本案中，有檢測鑒定報告等證據(jù)足以證明被征收小區(qū)存在明顯的危舊建筑改造的必要，作為舊城區(qū)進行改建符合公共利益。從海南省住建廳復函以及三亞市區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要、三亞市土地利用總體規(guī)劃等證據(jù)亦足以證明該項目整體上符合當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃的要求。但是，確實沒有證據(jù)證明區(qū)政府已將該項目單獨申請納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，并取得其符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的專項審批，亦未履行征收補償費用足額存儲到專用賬戶的法定程序義務，存在程序違法情形。

三、危房改造和拆遷有何不同

城市危改和人們所說的拆遷不同，主要取決于4點：一是拆除改造的房子確屬危房；二是原住戶要求改造住房條件；三是開發(fā)商建設投資不能馬上盈利，所建住房標準為安居房，比商品房要低，政府在項目的前期投資上給予大量優(yōu)惠，減免的費用可占全部費用的1／3多；四是居民要根據(jù)不同情況，與政府和單位共同負擔安置房費用。用形象化的語言來講，危房改造項目是居民要拆遷的項目，而通常的拆遷房則是居民被拆遷的項目。

危改區(qū)居民的安置方法與拆遷戶不同。一般有兩種安置方式：就地安置、異地安置與貨幣補償相結合的方式。就地安置的，均由原住戶自行解決周轉用房；異地安置的，按危改實施辦法的規(guī)定，可以適當增加安置面積或給予適當經(jīng)濟補償，其標準由區(qū)、縣人民政府確定。補償款的計算方法為：補償款＝經(jīng)濟適用住房均價×原建筑面積×（1＋補償系數(shù)），該補償系數(shù)一般不超過0．7，具體數(shù)值可由當?shù)厝嗣裾_定。顯然，危改的補償款是用作原居住者異地安置所需，而被拆遷補償款則是對被拆除的非成套住宅房屋的補償，其計算公式為：補償款＝拆遷補償價格×原建筑面積＋經(jīng)濟適用住房均價×拆遷補貼面積，與危改補償款的算法也完全不同。

城市危舊房改造的試行辦法，實行上是在走由政府出政策，區(qū)、縣政府出面組織，由住危房的人共同投資，改善住房條件和環(huán)境的路子。

危舊房改造項目所建住房都是成本較低的多層普通住宅。且回遷戶較多，而被拆遷地片兒上的項目，如無地段上的限制，可以蓋高檔、高層建筑，不必考慮拆遷戶的回遷問題。

一、危房改造找哪個部門

危房改造應該找當?shù)卣?guī)劃部門，因為危房改造是一種政府行為，屬于政府的階段性工作，通常從政府針對危房改造都會設立臨時性的組織機構，例如政府危房改造工作領導小組或辦公室來組織實施，這類機構的辦公地點通常在住建委或新農村建設辦公室。

1、符合農村危房改造條件的家庭，戶主需向村民委員會提出書面申請，由村民委員會對該房屋認定為危房改造對象后，再填寫危房改造申請表，同時簽訂好建新拆舊協(xié)議，一起上報給鄉(xiāng)政府。

2、鄉(xiāng)政府在對申請危房改造的房屋調查后，符合條件的，上報給縣危房改造工作領導小組進行審批，符合條件的，將予以批準，并核定好資助方式以及標準，符合條件的，材料將退回。

3、最后，當?shù)卣鶕?jù)省、市下達的年度農村危房改造任務和資金，結合實際情況進行危房改造，改造翻新完成后再對房屋進行全面驗收。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條

為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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內容審核：郭建煒律師

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