一、城中村宅基地上房屋評估標(biāo)準(zhǔn)是什么

結(jié)合改造地塊房屋的不同性質(zhì)，國有土地上的房屋應(yīng)當(dāng)根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，按照拆遷之時，被拆遷房屋周邊類似房地產(chǎn)市場價格評估補償，如果是農(nóng)村集體土地上的房屋，應(yīng)當(dāng)參照《國有土地上房屋征收與補償條例》相關(guān)精神，結(jié)合周邊房屋市場價格，按照被征收人居住條件有所改善為原則，對被拆遷人進(jìn)行安置補償。改造范圍內(nèi)的居民符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。

城中村拆遷補償包括：1、被征收房屋價值的補償（對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格）；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償（根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予補償）。

一、什么是房屋評估

在二手房交易過程中，購房人向銀行提出貸款申請之后，銀行會委派評估機構(gòu)來對房子進(jìn)行評估，銀行根據(jù)評估機構(gòu)出具的評估報告后才會和借款人進(jìn)一步磋商借款事宜。

一般來說，評估機構(gòu)會根據(jù)房子的位置、年代等實際情況得出一個數(shù)值，也就是評估價。購買房子的價格和評估價之間存在一定的差異，房屋評估價一般情況下會小于房屋的實際成交價。

比如實際操作中評估值為房子實際成交價格的80％－90％。百分比受到建筑年代、裝修、位置等各方面因素的影響。綜合評估機構(gòu)給出的房屋估值，以及對于風(fēng)險、房屋折舊、借款人收入等情況的考慮，最終銀行會同意申請人的申請，并發(fā)放貸款。

二、二手房評估都從哪些方面進(jìn)行

1、房屋因素包括房齡以及新舊程度、戶型、樓層、朝向。

2、環(huán)境因素包括物業(yè)管理、是否是獨立小區(qū)、周邊配套情況。

3、其實房屋折舊是房屋價格補償?shù)男问?，即房屋的折舊費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗，因為房屋在長期的使用過程中，雖然原有的實物形態(tài)不變，但是由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸少見。

這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。

二、宅基地房屋評估標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：

1、成本逼近法，由于宅基地使用權(quán)不能在市場上流轉(zhuǎn)，不適宜采用市場比較法進(jìn)行評估。成分逼近法是指對當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的成本、土地開發(fā)成本、有關(guān)稅費、資金成本等各種成本進(jìn)行測算。參考計算公式：集體建設(shè)用地使用權(quán)價值地取得費(耕地開墾費+耕地占用稅+水利建設(shè)基金+新菜田開發(fā)建設(shè)基金)+土地開發(fā)費(集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地開發(fā)程度需要的開發(fā)費)+利息(集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地投資產(chǎn)生的利息，計算基數(shù)為土地取得費與開發(fā)費)+利潤(集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地投資產(chǎn)生的利潤)+增值收益(集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地之后產(chǎn)生的增值)

2、收益法，由于宅基地上建設(shè)的住房可以出租，所以，可采用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應(yīng)注意農(nóng)村居住房地產(chǎn)的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應(yīng)與國有土地上的房產(chǎn)有區(qū)別。此外，因司法處置而拍賣宅基房時，可以剝離出宅基地價格。

3、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，對集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價已經(jīng)覆蓋到的區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》

第十七條 土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：（一）落實國土空間開發(fā)保護(hù)要求，嚴(yán)格土地用途管制；（二）嚴(yán)格保護(hù)永久基本農(nóng)田，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；（三）提高土地節(jié)約集約利用水平；（四）統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展；（五）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（六）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地數(shù)量平衡、質(zhì)量相當(dāng)。

三、宅基地房屋評估標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：1、成本逼近法，由于宅基地使用權(quán)不能在市場上流轉(zhuǎn)，不適宜采用市場比較法進(jìn)行評估。成分逼近法是指對當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的成本、土地開發(fā)成本、有關(guān)稅費、資金成本等各種成本進(jìn)行測算。參考計算公式：集體建設(shè)用地使用權(quán)價值地取得費(耕地開墾費+耕地占用稅+水利建設(shè)基金+新菜田開發(fā)建設(shè)基金)+土地開發(fā)費(集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地開發(fā)程度需要的開發(fā)費)+利息(集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地投資產(chǎn)生的利息，計算基數(shù)為土地取得費與開發(fā)費)+利潤(集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地投資產(chǎn)生的利潤)+增值收益(集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地之后產(chǎn)生的增值)

2、收益法，由于宅基地上建設(shè)的住房可以出租，所以，可采用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應(yīng)注意農(nóng)村居住房地產(chǎn)的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應(yīng)與國有土地上的房產(chǎn)有區(qū)別。此外，因司法處置而拍賣宅基房時，可以剝離出宅基地價格。

3、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，對集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價已經(jīng)覆蓋到的區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》

第十七條 土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：（一）落實國土空間開發(fā)保護(hù)要求，嚴(yán)格土地用途管制；（二）嚴(yán)格保護(hù)永久基本農(nóng)田，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；（三）提高土地節(jié)約集約利用水平；（四）統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展；（五）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（六）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地數(shù)量平衡、質(zhì)量相當(dāng)。

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內(nèi)容審核：石珊律師

來源：頭條-城中村宅基地上房屋評估標(biāo)準(zhǔn)是什么，