一、貸款辦完了可以退房嗎

我國的個人貸款暫行辦法規(guī)定，一般情況下，如果是開發(fā)商造成按揭貸款合同沒能訂立，導致購房者不能辦理按揭而又沒能力繼續(xù)履行合同的。那么購房者不僅可以退房，還不用承擔任何責任，甚至可以要求開發(fā)商承擔責任。如果不能把責任歸咎于開發(fā)商和購房者雙方，最終導致貸款無法辦理的，那么購房者可以要求解除合同、退還購房首付款。

一、只簽了認購書能退房嗎

簽了認購書是可以退房的，但需要支付相關的違約金或者定金。

首先，雙方要到房地產(chǎn)發(fā)證機關辦理房產(chǎn)證過戶或注銷手續(xù)，買房人也可以通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出，因開發(fā)商責任導致退房，應由開發(fā)商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等。

其次，如果購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償；因購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康?，開發(fā)商無需承擔賠償責任。然后，買房人提出退房要求后15日內(nèi)，開發(fā)商應當退還買房人已經(jīng)支付的全部房款，并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)。

最后，開發(fā)商應當在買房人發(fā)出退房通知后，將全部購房款返還給買房人，并且辦理完畢公積金管理機構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)，如果無法辦理完成前述內(nèi)容，開發(fā)商應當每天向買房人支付相應的違約金。

二、房子爛尾了業(yè)主怎么辦

房子爛尾了業(yè)主的處理方式如下：

1、拍賣，如果開發(fā)商資不抵債并宣布破產(chǎn)，房子已經(jīng)存在爛尾的危機了，那么開發(fā)商的財務就會被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，購房者比債主更容易等到一些房產(chǎn)企業(yè)的補償款的；

2、賠償，遇到房地產(chǎn)項目爛尾的時候，業(yè)主一定要齊心一致，去法院起訴開發(fā)商，這樣才能獲得賠償。如果業(yè)主不齊心，法院也沒辦法處理，可能就得不到賠償；

3、籌資，如果購買的房子只是有可能爛尾，可以給開發(fā)商多一點時間，讓其自行籌資復工，工程完結(jié)之后，可降低購房者的損失；

4、尋求政府幫助，市、區(qū)政府找融資平臺解封重新抵押復工。當?shù)卣畷鶕?jù)不同的情況采用不同的方法進行干涉處理。如果是開發(fā)商缺資金，那么政府會期限該企業(yè)籌集基金或者是引入合伙人。如果是違法違規(guī)的，那么政府會要求其在制定的時間內(nèi)進行整改；

5、如果是因為開發(fā)商的資金出現(xiàn)了意外，可以互相進行協(xié)商了解開發(fā)商的情況；

6、如果開發(fā)商破產(chǎn)導致建筑未完工，可以直接向法院起訴開發(fā)商違約；

7、可以退房，但需要跟開發(fā)商雙方商量以后才可以申請退房，雙方可以達成協(xié)議辦理退房手續(xù)。

一、買房怎么避免爛尾樓

1、綜合考察開發(fā)商實力：

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。資質(zhì)等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級，說明開發(fā)商的實力還是比較強的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的；

2、考察開發(fā)商的信譽：

那么有些本土的的開發(fā)商，實力差一點，開發(fā)資質(zhì)等級可能是三級或四級，那么是不是就一定不能買呢？也不一定！特別是地級市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。首先看開發(fā)商口碑。本土的開發(fā)商在當?shù)貞撚幸欢ㄓ绊懥?，親朋好友對其有什么印象和看法，通過這個大概會有一點了解。另外就是了解開發(fā)商既往開發(fā)過的樓盤，向已經(jīng)入住的業(yè)主了解開發(fā)商在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按期交房等方面；

3、了解項目樓盤的手續(xù)：

可以合法出售的房子，其項目應該“五證”齊全?！拔遄C”包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售（預售）許可證》。購買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會順利，甚至會拖上許久；

4、把握合適的購房時機：

據(jù)統(tǒng)計，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認購、單位團購的低價誘惑，在項目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個未知數(shù)。特別是城中村改造的項目，無法料到的風險則更多；

二、爛尾樓業(yè)主退房的補償方式如下：

1、雙方有在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償；

2、在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應利息，但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。

三、房子爛尾業(yè)主退房流程如下：

1、購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知；

2、督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)；

3、督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人；

4、辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。

總之，如果只是開發(fā)商資金斷裂，給開發(fā)商一點時間，開發(fā)商如果能在短時間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程。如果開發(fā)商破產(chǎn)樓房爛尾，不可將房子退給開發(fā)商。因為退房以后，購房者只能拿到收據(jù)或欠條。購房者和開發(fā)商之間的關系，將由買賣關系變?yōu)閭鶛?quán)債務關系。債權(quán)債務關系在之后法院的拍賣破產(chǎn)償債先后里，優(yōu)先級別低于消費者關系。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國個人貸款暫行辦法》第十一條規(guī)定，個人貸款申請應具備以下條件：

(一)借款人為具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規(guī)定的境外自然人；

(二)貸款用途明確合法；

(三)貸款申請數(shù)額、期限和幣種合理; (四)借款人具備還款意愿和還款能力; (五)借款人信用狀況良好，無重大不良信用記錄; (六)貸款人要求的其他條件。

二、有貸款的房子退房如何辦

由于購房被解除，開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項均應返還購房者。

購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應一并返還給購房者。

借款人提前歸還貸款，應當與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。

一、哪些情況下才能退房

若滿足下列任意條件，購房者即可申請退房：

1、延遲交房。此現(xiàn)象比較嚴重，延遲交房是指到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超過這個期限開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

2、開發(fā)商缺少有效證件與批文，導致合同無效。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應當騰空房屋，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。

3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設計。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

4、拿不到產(chǎn)權(quán)證。由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購房人也可以要求退房。

5、無法得到貸款。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。同樣，如果因開發(fā)商的原因購房人無法辦理商業(yè)按揭貸款的，也可以依照合同規(guī)定退房。

6、實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3%。新版合同規(guī)定，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

7、房屋質(zhì)量不合格。房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，目前北京房地產(chǎn)市場較少發(fā)生。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤螅课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

8、商品房地基基礎和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)退房。新版合同規(guī)定，買受人退房的，出賣人應當退還全部已付款，并付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。

9、房屋質(zhì)量導致嚴重影響使用。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。

10、開發(fā)商把房子抵押。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，根據(jù)有關法律規(guī)定，在沒有告知購房人房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房。

一、退房的流程如下：

1、向開發(fā)商發(fā)出解除合同通知書。開發(fā)商同意的，雙方協(xié)商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開發(fā)商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開發(fā)商賠償相關損失，由法院判決；

2、在購房合同解除后，可向貸款銀行請求解除商品房擔保貸款合同。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，這種請求法院應給予支持；

3、將開發(fā)商歸還的購房款優(yōu)先歸還享有抵押權(quán)的銀行。開發(fā)商在歸還購房款時可以將代為償還的銀行款項予以扣除。

二、退房注意事項如下：

1、保險退保手續(xù)不能忘。在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人；

2、違約金就高不就低；

3、辦房產(chǎn)證前退房更省事；

4、違約金及相關稅費返還。

綜上所述，違約責任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先。因此，合同中約定違約責任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定；若沒有約定，按照法律規(guī)定處理。

二、退房條件及退房流程是怎么樣的

在收樓過程中，如果遇到質(zhì)量小問題，可以讓發(fā)展商及時補修，但如果滿足以下八種退房條件之一，購房人可提出退房。

1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。

2.開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

3.開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。

4.開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。

5.開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。

6.不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。

7.購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。

8.合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。

退房流程：首先購房人通過掛號信、傳真或電話(最好是以書面的方式)向開發(fā)商發(fā)出退房通知。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，再督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人，并辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等。

三、房子面積多少超過百分之三要緊？

房子面積超過百分之三規(guī)定：1、購房者可以選擇終止合約，請求解除合同、返還已付購房款及利息；2、房子實際面積大于約定面積，超過百分之三部分開發(fā)商承擔相應房款，不超過部分，按照房價計算房款以后購房者補交給開發(fā)商。3、實際面積約定面積，小于百分之三部分開發(fā)商按照約定價格將房款返還給購房者，超過百分之三部分，開發(fā)商按照約定價格雙倍返還給購房者。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《貸款通則》第三十二條

借款人應當按照借款合同規(guī)定按時足額歸還貸款本息。

貸款人在短期貸款到期1個星期之前、中長期貸款到期1個月之前，應當向借款人發(fā)送還本付息通知單；借款人應當及時籌備資金，按期還本付息。

貸款人對逾期的貸款要及時發(fā)出催收通知單，做好逾期貸款本息的催收工作。

貸款人對不能按借款合同約定期限歸還的貸款，應當按規(guī)定加罰利息；對不能歸還或者不能落實還本付息事宜的，應當督促歸還或者依法起訴。

借款人提前歸還貸款，應當與貸款人協(xié)商。

三、貸款辦不下來可以退房嗎

法律分析：房貸申請不下來可以退房。如是開發(fā)商或銀行的原因，可以全額退款且開發(fā)商還應補償同期的銀行利息；如是個人原因造成的不能放款，開發(fā)商有權(quán)依據(jù)購房合同里的約定收取一定的違約金，具體詳見購房合同里的約定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第五百六十二條 當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

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內(nèi)容審核：石珊律師

來源：臨律-貸款辦完了可以退房嗎，