一、老孟課堂：說說物業(yè)費酬金制

孟憲生律師

二、維修資金與物業(yè)費的解析與探討

專項維修資金與專項維修基金的區(qū)別在于適用對象、交納主體、適用范圍和所有權(quán)。專項維修資金適用于非住宅物業(yè)，交納主體是業(yè)主，用于物業(yè)共用部位的維修；而專項維修基金適用于商品住房，交納主體是購房者，用于房屋共用部位的維修。另外，物業(yè)費是支付物業(yè)管理服務的費用，而維修資金是用于共用部位的維修和更新。因此，不能得出“專項維修基金”就是“專項維修資金”的結(jié)論。

法律分析

維修資金和物業(yè)費區(qū)別是什么?“專項維修資金”與“專項維修基金“是一回事嗎?它們有什么區(qū)別呢?這些問題一定要搞清楚!

1、適用的對象不同

專項維修資金適用于住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè);而專項維修基金則主要適用于商品住房和公有住房出售后的物業(yè)，也適用于非住宅商品房。

2、交納主體不同

專項維修資金交納的主體是業(yè)主，專項維修基金商品住房的交納主體是購房者。

3、適用范圍不同

專項維修資金用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造;而專項維修基金則用于房屋共用部位和共用設施設備的維修。

4、所有權(quán)不同

專項維修資金屬業(yè)主所有，專項維修基金商品住房由購房者交納的基金屬于全體業(yè)主共同共有。

由此可見，兩者之間存在著明顯的區(qū)別，因此，不能得出“專項維修基金”就是“專項維修資金”的結(jié)論。

另外，物業(yè)費和維修資金也是不同的。

物業(yè)費：物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)管理服務，業(yè)主依據(jù)物業(yè)管理服務合同所支付的費用，包括管理服務人員的薪金，物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，以及物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用等。

維修資金：共用部位、共用設施設備的維修及更新、改造費用。

拓展延伸

維修資金和物業(yè)費的區(qū)別及其影響因素

維修資金和物業(yè)費是在物業(yè)管理中兩個不同的概念。維修資金是指由業(yè)主按照一定比例繳納的用于維修和保養(yǎng)共用部分的資金，用于維護整個物業(yè)的基礎設施和設備。而物業(yè)費是指業(yè)主按照一定比例繳納的用于支付物業(yè)管理公司提供的管理服務費用，包括保安、清潔、綠化等費用。

這兩者的區(qū)別在于用途和支付對象。維修資金主要用于維護和修繕共用部分，確保物業(yè)的正常運行和價值的保持；而物業(yè)費則用于支付物業(yè)管理公司提供的服務，確保物業(yè)的管理和維護。

影響維修資金和物業(yè)費的因素包括物業(yè)的規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設備設施的復雜程度、地理位置等。規(guī)模較大、建筑結(jié)構(gòu)復雜的物業(yè)通常需要更多的維修資金和物業(yè)費來保持良好的運行和管理。地理位置也會對費用產(chǎn)生影響，例如位于繁華地區(qū)的物業(yè)費用可能較高。

綜上所述，維修資金和物業(yè)費在物業(yè)管理中有著不同的功能和支付對象，其區(qū)別和影響因素需要根據(jù)具體情況進行綜合考慮和管理。

結(jié)語

維修資金和物業(yè)費有著明顯的區(qū)別。專項維修資金適用于住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，由業(yè)主交納，用于維修共用設施設備。而專項維修基金適用于商品住房和公有住房出售后的物業(yè)，由購房者交納，用于房屋共用部位的維修。物業(yè)費是業(yè)主支付給物業(yè)管理公司的費用，用于管理服務、設備運行和維護等。維修資金和物業(yè)費在用途和支付對象上存在差異，需根據(jù)具體情況進行綜合考慮和管理。

法律依據(jù)

物業(yè)管理條例：第四章 物業(yè)管理服務 第三十四條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)管理條例：第三章 前期物業(yè)管理 第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

物業(yè)管理條例：第四章 物業(yè)管理服務 第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

三、物業(yè)費構(gòu)成

法律分析：物業(yè)費構(gòu)成包括：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。

法律依據(jù)：《物業(yè)服務收費管理辦法》 第十一條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

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