一、安置房如何補(bǔ)交土地出讓金

如何補(bǔ)交安置房土地出讓金以及土地出讓金的計(jì)算方法。根據(jù)《土地管理法》第55條規(guī)定，以出讓等有償使用方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位需繳納土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用后方可使用土地。具體計(jì)算方法包括按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算、基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算等。對(duì)于土地使用權(quán)受讓人對(duì)土地出讓金數(shù)額有異議的情況，可委托資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

法律分析

一、安置房如何補(bǔ)交土地出讓金

安置房主要有以下兩種情況，兩種情況繳納土地出讓金也是有所區(qū)別的，以上我們來(lái)進(jìn)行詳細(xì)的介紹：

1、如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。

2、如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓;如果是公房，業(yè)主已向單位購(gòu)買(mǎi)，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)残枰~外交納土地出讓金。

二、土地出讓金計(jì)算的方法

1、有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。

2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

3、通過(guò)以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場(chǎng)土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。

法律依據(jù)：

《土地管理法》

第五十五條

以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府。具體使用管理辦法由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

結(jié)語(yǔ)

根據(jù)《土地管理法》第五十五條的規(guī)定，取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，在繳納土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用后方可使用土地。對(duì)于安置房補(bǔ)交土地出讓金的問(wèn)題，根據(jù)不同情況有不同的處理方式。對(duì)于業(yè)主自有房的安置房，需要交納一份土地出讓金，而對(duì)于公房的安置房，如果業(yè)主已向單位購(gòu)買(mǎi)并產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，也需要額外交納土地出讓金。土地出讓金的計(jì)算方法根據(jù)實(shí)際成交價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。如有異議，可以委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。具體的使用管理辦法由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定，并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

法律依據(jù)

城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定：第八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所；

(二)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)；

(三)房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；

(四)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；

(五)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；

(六)成交價(jià)格及支付方式；

(七)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；

(八)違約責(zé)任；

(九)雙方約定的其他事項(xiàng)。

中華人民共和國(guó)土地管理法（2019修正）：第四章 房地產(chǎn)交易 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 第四十五條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

二、補(bǔ)交土地出讓金怎么算

法律分析：補(bǔ)交土地出讓金是按照土地的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)計(jì)算的，有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。

發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。通過(guò)以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。

法律依據(jù)：《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》 第五條土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)在次月五日前將收到的土地出讓金和土地收益金（或土地增值費(fèi)）上繳財(cái)政部門(mén)，其中，土地出讓金總額的5%應(yīng)上交中央財(cái)政，土地轉(zhuǎn)讓交易額和土地出租收入的5%應(yīng)作為上交中央財(cái)政的土地收益金或土地增值費(fèi)，對(duì)連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；

應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、經(jīng)財(cái)政部門(mén)核定，在交易總額中扣除合理的住房?jī)r(jià)款，其余額的5%作為土地收益金或土地增值費(fèi)上交中央財(cái)政。地方財(cái)政收取的土地出讓金和土地收益金（或土地增值費(fèi)）比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和各計(jì)劃單列市財(cái)政部門(mén)在核定合理的土地開(kāi)發(fā)成本和住房?jī)r(jià)款的基礎(chǔ)上，自行確定。

三、安置房一定要交土地出讓金嗎

需要。如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓;如果是公房，業(yè)主已向單位購(gòu)買(mǎi)，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)残枰~外交納土地出讓金。

一、購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房需注意什么

1、明確房屋的土地類(lèi)型及性質(zhì)。

要注意是集體土地還是國(guó)有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因?yàn)榇祟?lèi)土地上的房屋，集體組織成員的權(quán)益才會(huì)受到保護(hù)。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會(huì)得到任何賠償。

2、明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無(wú)限制或政策補(bǔ)貼。

特別是現(xiàn)在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對(duì)安置對(duì)象有明確限制。

3、房屋的權(quán)利人。

確定房屋是獨(dú)有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購(gòu)房協(xié)議的出賣(mài)方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，且均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)委托書(shū)。

4、相關(guān)費(fèi)用的繳納。

這類(lèi)房屋大多涉及土地取得類(lèi)型由劃撥變更為出讓?zhuān)^(guò)戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳。

二、拆遷房能買(mǎi)賣(mài)嗎

1、要明確房屋的土地類(lèi)型及性質(zhì),是集體土地還是國(guó)有土地,如是集體土地上的,非集體組織成員,用于非自住目的,建議慎重購(gòu)買(mǎi)。

2、明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無(wú)限制或政策補(bǔ)貼,是城中村改造,由村集體組織建造的,對(duì)安置對(duì)象是有明確限制的。

3、房屋的權(quán)利人,是獨(dú)有還是共同,如是家庭成員共有,購(gòu)房協(xié)議的出賣(mài)方,一定要是全體共有人的真實(shí)意思,均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有授權(quán)。

4、是相關(guān)費(fèi)用的繳納,這類(lèi)房屋大多涉及土地取得類(lèi)型由劃撥變更為出讓,過(guò)戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳,且該補(bǔ)繳數(shù)目較大。

三、國(guó)有土地出讓金繳納的標(biāo)準(zhǔn)

1、我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣(mài)具有公開(kāi)性、競(jìng)爭(zhēng)性，一般不存在低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的現(xiàn)象;協(xié)議出讓由于沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，土地由誰(shuí)使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價(jià)(包括無(wú)償)出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。

2、個(gè)人住房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收取;1990年5月19日(含當(dāng)日，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取。

3、已購(gòu)公有住房(含集資建房)、經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的10%收取。已購(gòu)房改房、經(jīng)濟(jì)適用房以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的部分在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，不再補(bǔ)繳土地出讓金。

4、由政府統(tǒng)一實(shí)施的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收取;被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取。被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的部分不再收取土地出讓金。

5、以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓?xiě)?yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：1990年5月19日以前取得的，按標(biāo)定地價(jià)的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按標(biāo)定地價(jià)的50%收取。

法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十條

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

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