一、拆遷補(bǔ)償陷阱怎么辦,拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的9大陷阱，不知道你發(fā)現(xiàn)了沒有

導(dǎo)讀

在拆遷過程中，被拆遷人經(jīng)過了多輪的艱苦斗爭，終于談出了自己滿意的結(jié)果。在簽訂協(xié)議的最后階段，很多拆遷戶認(rèn)為已經(jīng)大功告成。殊不知，在這最后一個重要環(huán)節(jié)往往由于不了解拆遷方的手段而中招，導(dǎo)致前面所有的努力付諸東流，一招不慎，滿盤皆輸。那么拆遷協(xié)議的陷阱都有哪些呢?

一、回遷陷阱

法律明確規(guī)定，拆遷戶有回遷和就地安置的權(quán)利。一般來講，因舊城改建或規(guī)劃調(diào)整所導(dǎo)致的拆遷，被拆遷區(qū)域的地段會升值。而拆遷方會認(rèn)為，地段升值是規(guī)劃調(diào)整或改建所帶來的溢價，不是拆遷戶的貢獻(xiàn)造成的，所以往往排斥回遷。

一般拆遷方為了盡快簽協(xié)議，雖然口頭承諾可以回遷，但在拆遷方擬定的拆遷協(xié)議文本中，會把“回遷”的字樣去掉，那么回遷就不能實現(xiàn)了。如果有回遷的字樣，在合同的附件中，安置房的位置、安置房的戶型、安置房的紅線圖都是應(yīng)該標(biāo)注的。

另外，需要特別注意的是，回遷的前提條件是在被拆遷區(qū)域要有居住用地的規(guī)劃，一般表現(xiàn)為規(guī)劃用地許可證。如果沒有，就不具備這個法律基礎(chǔ)，就算注明了“回遷”字樣，也是不能實現(xiàn)的。因此在簽訂協(xié)議的時候不僅要注意是否有“回遷”字樣，并且還要注意是不是具有回遷的法律條件，如果不具備的話，就要特別地小心了。

二、空白協(xié)議

空白協(xié)議是國家法律嚴(yán)厲禁止的，因為它往往會使弱勢一方的利益受損，實踐當(dāng)中，拆遷方有時會做出令人心動的口頭承諾，然后讓你簽訂空白協(xié)議，拆遷戶信以為真，就簽上自己的名字，但是協(xié)議被拆遷方拿走后，他們會隨意填寫，與口頭承諾相差很大，等拆遷戶拿到協(xié)議時，方才恍然大悟，叫苦不迭，即使起訴到法院，贏官司的勝算也不大，這方面的血的教訓(xùn)比比皆是。

三、違約責(zé)任陷阱

一個好的補(bǔ)償協(xié)議，對拆遷戶來講，越具體越詳細(xì)對拆遷戶越有利。補(bǔ)償協(xié)議當(dāng)中約定違約金會制約拆遷方不敢違約，拆遷方違約后能夠使拆遷戶得到較好補(bǔ)償。但我們會發(fā)現(xiàn)，拆遷方給出的協(xié)議文本，一般比較抽象籠統(tǒng)，對于違約條款和損失賠償條款均為空白。

在涉及拆遷戶重要利益方面，如安置房交付時間、安置房能否辦證、安置房質(zhì)量是否合格，一定要約定違約責(zé)任，并具體約定損失賠償額的計算方法，不這樣做，就不能保護(hù)自己的利益。

實踐中，拆遷方會以不允許改動合同文本，其他人簽訂的協(xié)議都一樣為理由而拒絕拆遷戶提出的合理要求，而拆遷戶往往處于盲從心理，怕嫌麻煩，就會順從拆遷方的意圖，豈不知簽協(xié)議圖省事，會帶來后面的大麻煩，而有些麻煩會讓你遺恨終生。

四、不留底陷阱

安置補(bǔ)償協(xié)議是雙方協(xié)商的結(jié)果，每一方都要持有這個協(xié)議，實踐當(dāng)中拆遷方會以協(xié)議要經(jīng)過審批為由拿走拆遷戶簽字和按手印的協(xié)議，而遲遲不返還到拆遷戶手里，這樣做很容易讓拆遷方鉆了空子。

經(jīng)常會有這樣的事情發(fā)生，一是不返還給拆遷戶協(xié)議，另外就是擅自修改協(xié)議，減少合同數(shù)額，這就會使拆遷戶的利益時刻處于風(fēng)險之中，即使拆遷戶主張權(quán)利也沒有協(xié)議作為證據(jù)提交給法院，導(dǎo)致維權(quán)困難。

因此，拆遷戶一定要堅持協(xié)議要當(dāng)面簽訂、雙方同時簽字蓋章、相互交換留底，如果不是這樣做法，就會使自己置于風(fēng)險之中。

五、口頭承諾陷阱

實踐中，拆遷方有著豐富的拆遷經(jīng)驗，而拆遷戶一生只遇到一次拆遷，拆遷方為了達(dá)到盡快簽約、盡快搬離、盡快評估的目的，往往會開出極具誘惑的條件，拆遷戶信以為真，就對此予以配合，等到簽字后，拆遷方會以各種理由否認(rèn)之前的口頭承諾或者以拆遷戶達(dá)不到應(yīng)有條件而不給當(dāng)初允諾的利益。此時拆遷戶才明白上當(dāng)，為時晚矣?？尢炷I，又有何用?

六、五證陷阱

國家為了保護(hù)拆遷戶的利益，頒布法律明確規(guī)定，先安置后搬遷，如果房子就近安置不是現(xiàn)房，則拆遷方違法，不能簽訂房屋安置協(xié)議。

退一步講，即使就近安置，按照國家基本建設(shè)流程，一個房屋建設(shè)項目必須經(jīng)歷立項、規(guī)劃、土地、建筑工程施工許可等審批，也就是人們常說的五證審批。如果安置地段不能達(dá)到五證齊全，則拆遷戶面臨極大風(fēng)險，更不應(yīng)簽協(xié)議。

七、規(guī)劃改變陷阱

安置房地段沒有五證或五證不齊全，除了沒有及時辦理或者客觀上不具備條件等因素之外，還有一個更嚴(yán)重的情形是，安置地段根本是幌子，等到拆遷戶已簽協(xié)議并搬離的情況下，無法再聚攏，那時候拆遷方極有可能將規(guī)劃改變，將拆遷戶安置到其他地方或遲遲不予安置，由于那時候拆遷戶都已經(jīng)分散居住，難以形成統(tǒng)一有效的力量，所以此時再進(jìn)行維權(quán)難度極大甚至不可能。

八、應(yīng)該與誰簽協(xié)議

按照《國有土地上征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，應(yīng)該由房屋征收部門與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，除此之外拆遷戶與其他主體簽訂的協(xié)議均屬違法。有些地方拆遷戶會與拆遷辦、拆遷實施單位或者是街道辦事處等機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，都存在法律風(fēng)險，拆遷戶一定要瞪大眼睛看清楚。

九、拆遷戶有沒有簽訂補(bǔ)償協(xié)議的能力

任何事情都是說起來容易做起來難，即使拆遷戶認(rèn)識到了簽訂協(xié)議的種種陷阱，但是在具體簽訂協(xié)議時，面對經(jīng)驗豐富的拆遷辦工作人員時，仍然束手無策。因為實際情況是復(fù)雜的，拆遷方的手段花樣翻新，防不勝防，拆遷戶很難做到靈機(jī)應(yīng)變，因此，最穩(wěn)妥的方式就是聘請專業(yè)的法律人士，來把住最后關(guān)口，一失足成千古恨的例子舉不勝舉。

無論是國家征收還是商業(yè)拆遷，都應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人合理的拆遷補(bǔ)償。拆遷談判類似于商業(yè)談判，卻又比商業(yè)談判更難。這其中很大一部分原因是，對方的實力強(qiáng)于我們，對方有著政府背景，有政府的相關(guān)部門能夠進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，此外資金實力不容小覷。

面對這樣的對手，我們該如何是好?就該放棄談判嗎?就該妥協(xié)嗎?教你五招獲得更多拆遷補(bǔ)償!

1、前期摸底

在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進(jìn)度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來最高的價格是什么?

有條件的話還可以做一下信息公開，了解項目的立項、規(guī)劃、資金等情況。

2、拆遷方送來的文件可以收但不隨意簽字

面對拆遷人送達(dá)的五花八門的文件資料，例如拆遷通知、補(bǔ)償決定等，哪些會對自己的權(quán)利、義務(wù)產(chǎn)生影響，短時間內(nèi)是無法弄清楚的。大部分被拆遷人為了怕麻煩，草草了事，在沒看清內(nèi)容的情況下就簽字，殊不知這種行為產(chǎn)生的影響是巨大的。

因為一旦簽字就意味著你認(rèn)可了文件的具體內(nèi)容，文件就產(chǎn)生了法律效力。若是日后想要質(zhì)疑或改變其內(nèi)容就會困難重重。

所以我們在拆遷過程中倡導(dǎo)拆遷方送來的材料可以收，但是千萬不要隨便簽字，一定要看清文件的內(nèi)容，不給對方以空隙，遇到自己無法判斷的內(nèi)容要及早咨詢專業(yè)人士。

3、千萬不能提交權(quán)屬證明的原件

一些拆遷人會借機(jī)索要房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等重要的證件，很多被拆遷人不明所以，稀里糊涂的就將證書的原件交給了拆遷方。

一旦發(fā)生糾紛或者需要法律維權(quán)，就會造成巨大的阻礙，有的被拆遷人甚至?xí)虼硕鴨适гV訟的機(jī)會。權(quán)屬證書是公民享有合法財產(chǎn)的重要證據(jù)，千萬不可輕易交出，一定要留在自己手中。

4、多聽少說，不要輕易報價

實踐中，拆遷方往往第一次見面就會問“想要多少錢啊?”，“有什么要求啊?”之類的問題。如果你以為這已經(jīng)是在協(xié)商，那你就錯了。這只是為了打探你的心理價位，從而針對你的報價，來制定對付你的策略。

在這個時候如果簡單的把自己的價報給了對方，話一出口，你就已經(jīng)輸了，因為拆遷方已經(jīng)知道了你的底線。面對這種情況，一定要沉著冷靜，判斷時機(jī)。時機(jī)未到時盡量少開口說話，以免喪失獲得高補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會。

5、堅守陣地，表明決心

在拆遷實踐中，拆遷方會時刻關(guān)注被拆遷人的一舉一動，從而制定相應(yīng)的拆遷策略。大部分被拆遷人即使不滿意補(bǔ)償數(shù)額、拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議，面對已經(jīng)施工的臟亂差的環(huán)境，也會提早搬遷。

但是，如果被拆遷人輕易的搬遷無疑就向拆遷人釋放了“維權(quán)決心不大”的信號，拆遷人據(jù)此可能會大大降低支付的補(bǔ)償款。另外，如果被拆遷人不在原地居住，極有可能失去第一時間了解新拆遷信息的機(jī)會，在拆遷過程中陷入不利的地位。

該內(nèi)容由 張勝云律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

二、房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的常見陷阱

法律分析：甲方主體資格不存在

在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時，一般拆遷辦為甲方，被拆遷戶為乙方，乙方的主體資格基本上沒有問題，那么甲方的主體資格呢，我們建議被拆遷戶事先核實一下拆遷辦的主體資格，確認(rèn)其符合簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體要求。因為在現(xiàn)實中，經(jīng)常出現(xiàn)拆遷方簽約主體不適格，甚至根本不存在這個機(jī)構(gòu)或組織。這種情況下簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議存在嚴(yán)重的法律瑕疵。如果因為簽訂了這樣的協(xié)議而讓對方把房屋拆除，事后拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議很可能無法履行，這會增加以后維權(quán)的難度。

僅有簽字卻無公章

除了核實甲方的主體資格外，還要看協(xié)議最后的簽字蓋章。在我國，簽訂協(xié)議或合同時，對個人的要求通常是簽字，而對于單位、公司的要求則主要是負(fù)責(zé)人簽字和加蓋公章。一般情況下，在協(xié)議最后拆遷辦不但要負(fù)責(zé)人簽字還需加蓋公章，這樣才能被認(rèn)為是簽約主體。發(fā)生糾紛時就可以以其作為被告。因此，在補(bǔ)償協(xié)議上，簽約不但要簽字還要加蓋公章。

空白協(xié)議

千萬不可簽署空白協(xié)議，不管拆遷方說的多么誘人，給出的補(bǔ)償條件多么優(yōu)厚，空白的就等于零，事后拆遷方填上去的補(bǔ)償數(shù)額一定不會是其所說的那樣，而被拆遷戶在拆遷補(bǔ)償問題上已經(jīng)再也沒有話語權(quán)了，只能被動地任人擺布。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、拆遷怎么賠

拆遷的補(bǔ)償如下：1、被征收房屋價值的補(bǔ)償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。房屋拆遷一般要經(jīng)過哪些程序1、前期洽談、現(xiàn)場勘察；2、簽訂評估合同，然后制定工作計劃；3、外業(yè)入戶評估；4、內(nèi)業(yè)結(jié)算；5、出具正式評估報告；6、送達(dá)報告。送到拆遷戶手中；7、動遷解釋；8、把報告歸檔。法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?？h級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯?。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

四、拆遷補(bǔ)償協(xié)議有什么常見的陷阱

1、采用心理戰(zhàn)術(shù)逼迫被拆遷人簽字在實際拆遷中，拆遷方常以政策作為擋箭牌，以“少補(bǔ)”或“不補(bǔ)償”作為威脅，逼迫被拆遷人簽字，由于被拆遷人對相關(guān)法律規(guī)定并不了解，在很多情況下會選擇妥協(xié)。在這里告誡廣大被拆遷人，被拆遷方的口頭威脅與政策不等于法律，在遇到此類狀況時，一定果斷選擇維權(quán)。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》中就土地征收補(bǔ)償適用問題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補(bǔ)償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，但可以參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償”從中我們可以看出，我國征收補(bǔ)償必須達(dá)到市場價格這一合理標(biāo)準(zhǔn)，地方不能隨意偏離。

2、合同約定不夠具體明確拆遷補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容一定要具體明確，空白協(xié)議和內(nèi)容約定不明確的協(xié)議都絕不能簽。雖然拆遷補(bǔ)償協(xié)議采用空白協(xié)議和約定不明確的協(xié)議形式都是不合法的，但在實際維權(quán)過程種，被拆遷者因舉證困難而時常陷入被動。根據(jù)實際維權(quán)的經(jīng)驗，拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容有主要包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償期限和違約責(zé)任等方面，被拆遷人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，一定要仔細(xì)審閱所簽的補(bǔ)償協(xié)議對下列條款是否有明確的規(guī)定。

(1)拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限;

(2)安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn);

(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限;

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

(5)搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式;

(6)違約責(zé)任和爭議解決的方式;

3、拆遷方未當(dāng)場簽字蓋章合同被篡改拆遷人經(jīng)常以需要將被拆遷人簽好字的合同帶回蓋章為由，承諾會在簽字蓋章后將完整的協(xié)議交給被拆遷人。待協(xié)議交回被拆遷人手上時，這份經(jīng)雙方簽字蓋章的合同條款可能跟自己當(dāng)初簽訂的有所出入，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)條款已經(jīng)被拆遷人修改。實踐中，拆遷人很難舉證這份拆遷補(bǔ)償安置合同已被拆遷人擅自改動。這也警示我們，當(dāng)拆遷人提出此類要求時一定要謹(jǐn)慎對待，盡量要求當(dāng)場簽字蓋章，然后將自己那份協(xié)議妥善保管。雙方在協(xié)商談判過程中，被拆遷人也可采取適當(dāng)手段保留雙方口頭約定的證據(jù)。

五、拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的陷阱有哪些？如何避免？

法律分析：

拆遷補(bǔ)償協(xié)議是指拆遷單位與被拆遷人達(dá)成的一種協(xié)議，用于確定被拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式。然而，很多拆遷補(bǔ)償協(xié)議中存在一些陷阱，需要被拆遷人注意和避免。

首先，一些拆遷單位會在協(xié)議中模糊不清地規(guī)定被拆遷人的產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致被拆遷人在后續(xù)的房屋交易中存在隱患。此時，被拆遷人應(yīng)當(dāng)要求拆遷單位明確產(chǎn)權(quán)歸屬。

其次，一些拆遷單位會在協(xié)議中故意模糊補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致被拆遷人在后續(xù)獲得補(bǔ)償時受到限制。為此，被拆遷人應(yīng)當(dāng)要求拆遷單位詳細(xì)說明補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并在協(xié)議中進(jìn)行明確約定。

最后，一些拆遷單位會在協(xié)議中規(guī)定不合理的賠償方式，如采取物品等價交換的方式。被拆遷人需要在協(xié)議中明確規(guī)定賠償方式，避免受到不合理的損失。

法律依據(jù)：

《物權(quán)法》

第十七條 當(dāng)事人對物權(quán)的內(nèi)容、范圍、方式、期限等約定不明確或者約定不明確的，適用有關(guān)法律的規(guī)定。

第二十九條 出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定向買受人交付合法占有物，不得以虛假原因拖延或者拒絕交付。買受人接受物的同時，應(yīng)當(dāng)檢驗物的數(shù)量、質(zhì)量、性能等是否符合約定，如不符合約定，有權(quán)拒絕受領(lǐng)。

《拆遷補(bǔ)償條例》

第十二條 拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)采取貨幣補(bǔ)償為主的方式，符合條件的被拆遷人可以選擇以物品代替部分或者全部貨幣補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)保證被拆遷人的生活水平不降低，不得低于省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。

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文章來源參考：【頭條】拆遷補(bǔ)償陷阱怎么辦，拆遷補(bǔ)償套路

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投稿：汪宸

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