一、集體土地建設(shè)企業(yè)拆遷的補(bǔ)償問題

企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要包括房屋、土地及附屬物、租金差價(jià)、搬遷和安置、停產(chǎn)停業(yè)損失、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)、其他無形資產(chǎn)損失等費(fèi)用。集體土地拆遷與國(guó)有土地拆遷最大的區(qū)別在于土地補(bǔ)償費(fèi)用。集體土地拆遷的法律規(guī)定相對(duì)空白，各地法律法規(guī)不一致，導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)多種問題。企業(yè)應(yīng)咨詢專業(yè)人士，了解地區(qū)和項(xiàng)目的補(bǔ)償法律依據(jù)，并律師制定維權(quán)方案。

法律分析

企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要分為以下幾個(gè)部分：房屋（所有權(quán)人）、土地及附屬物補(bǔ)償費(fèi)用、租金差價(jià)（承租房屋的企業(yè)）、搬遷和安置補(bǔ)償費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用、其他無形資產(chǎn)損失。集體土地上企業(yè)拆遷的補(bǔ)償與國(guó)有土地上企業(yè)拆遷補(bǔ)償最大的區(qū)別就在于土地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于集體土地的補(bǔ)償，有關(guān)的法律依據(jù)主要是《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)定。可以看出，此規(guī)定是針對(duì)征收用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的耕地的，而沒有關(guān)于商業(yè)用途的集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。法律上面對(duì)這部分的規(guī)定是空白的。

此外，各個(gè)地方的關(guān)于集體土地拆遷相關(guān)的法律法規(guī)內(nèi)容都不盡相同，在實(shí)踐中會(huì)遇到各種各樣的問題，例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條規(guī)定：“在本市行政區(qū)域內(nèi)因國(guó)家建設(shè)征用集體土地（以下簡(jiǎn)稱征地）或者因農(nóng)村建設(shè)占用集體土地（以下簡(jiǎn)稱占地）拆遷房屋，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。征地拆遷宅基地以外的房屋的，按照本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”根據(jù)該規(guī)定，對(duì)非宅基地的征收不適用該辦法，導(dǎo)致無法可依，實(shí)踐中會(huì)有很多問題。企業(yè)在遇到拆遷時(shí)應(yīng)詳細(xì)咨詢專業(yè)人士，確定自己所在的地區(qū)和項(xiàng)目的補(bǔ)償法律依據(jù)以及補(bǔ)償項(xiàng)目。在實(shí)踐中律師會(huì)根據(jù)企業(yè)的具體情況以及相關(guān)的法律規(guī)定制定系統(tǒng)的維權(quán)方案。

結(jié)語

企業(yè)拆遷補(bǔ)償涉及多個(gè)方面，包括房屋、土地及附屬物、租金差價(jià)、搬遷和安置、停產(chǎn)停業(yè)損失、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)、其他無形資產(chǎn)損失等。集體土地拆遷與國(guó)有土地拆遷最大的區(qū)別在于土地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用。然而，對(duì)于集體土地的補(bǔ)償，相關(guān)法律規(guī)定較為空白。此外，各地的集體土地拆遷法規(guī)也存在差異，導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)各種問題。因此，在企業(yè)面臨拆遷時(shí)，應(yīng)咨詢專業(yè)人士，明確當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償法律依據(jù)和項(xiàng)目。律師將根據(jù)企業(yè)情況和法律規(guī)定，制定系統(tǒng)的維權(quán)方案。

法律依據(jù)

《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)定。可以看出，此規(guī)定是針對(duì)征收用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的耕地的，而沒有關(guān)于商業(yè)用途的集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。法律上面對(duì)這部分的規(guī)定是空白的。此外，各個(gè)地方的關(guān)于集體土地拆遷相關(guān)的法律法規(guī)內(nèi)容都不盡相同，在實(shí)踐中會(huì)遇到各種各樣的問題，例如《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條規(guī)定：“在本市行政區(qū)域內(nèi)因國(guó)家建設(shè)征用集體土地（以下簡(jiǎn)稱征地）或者因農(nóng)村建設(shè)占用集體土地（以下簡(jiǎn)稱占地）拆遷房屋，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。征地拆遷宅基地以外的房屋的，按照本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！备鶕?jù)該規(guī)定，對(duì)非宅基地的征收不適用該辦法，導(dǎo)致無法可依，實(shí)踐中會(huì)有很多問題。企業(yè)在遇到拆遷時(shí)應(yīng)詳細(xì)咨詢專業(yè)人士，確定自己所在的地區(qū)和項(xiàng)目的補(bǔ)償法律依據(jù)以及補(bǔ)償項(xiàng)目。在實(shí)踐中律師會(huì)根據(jù)企業(yè)的具體情況以及相關(guān)的法律規(guī)定制定系統(tǒng)的維權(quán)方案。

二、集體土地上企業(yè)拆遷是怎么補(bǔ)償?shù)?/h3>

（一）替代土地的租金價(jià)差損失。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地通過租賃得來，租賃合同一般是10年以上的長(zhǎng)期租賃合同，合同約定的租金一般會(huì)比較低，拆遷之后重新租賃同樣的場(chǎng)地，必然產(chǎn)生租金的差價(jià)。

（二）經(jīng)營(yíng)損失／停業(yè)停產(chǎn)損失。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍和營(yíng)業(yè)創(chuàng)收，拆遷導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)的時(shí)間會(huì)有所不同，造成的損失也不同。

（三）地上物的損失。地上物包括房屋、臨時(shí)建筑、樹木花草、道路、機(jī)器設(shè)備等?？砂徇w的，折價(jià)補(bǔ)償，不可搬遷的，應(yīng)全部補(bǔ)償。損失需要專業(yè)的評(píng)估公司參與。

（四）搬遷費(fèi)用。根據(jù)搬遷所需的人力物力協(xié)商確定。

（五）解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體跟員工的勞動(dòng)合同，結(jié)果勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

（六）無形資產(chǎn)的損失。企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)形成的品牌價(jià)值確實(shí)存在，搬遷后必然造成這樣長(zhǎng)期積累的知名度受損。目前實(shí)踐中是協(xié)商補(bǔ)償或者用有形損失的充足補(bǔ)償來彌補(bǔ)。

一、企業(yè)拆遷補(bǔ)償申請(qǐng)流程怎么走

（一）建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證；

（二）房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證；

（三）房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告；

（四）拆遷人書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人；

（五）被拆遷人向房屋拆遷管理部門了解補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)和搬遷過渡方式等事項(xiàng)；

（六）拆遷人與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，約定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)；

達(dá)成協(xié)議自動(dòng)履行：拆遷人給錢，被拆遷人交房。

達(dá)成協(xié)議不履行，在拆遷期限內(nèi)未給予補(bǔ)償或拒絕搬遷的：可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴，訴訟期間，協(xié)議一方可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

拆遷達(dá)不成協(xié)議：經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋管理部門裁決。房屋管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。

當(dāng)事人認(rèn)可裁決內(nèi)容時(shí)：可依裁決自動(dòng)履行。

當(dāng)事人對(duì)裁決不服的：可以自裁決書送達(dá)之日起60日內(nèi)向上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，或在3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人一方未在法律規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟的，房屋拆遷管理部門可依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（七）拆遷人已對(duì)被拆遷人貨幣補(bǔ)償或提供安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行（有嚴(yán)格的法律要求）。

二、非承租企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償

關(guān)于非承租企業(yè)的拆遷補(bǔ)償問題除上述應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用之外，至少還應(yīng)當(dāng)包括以下兩個(gè)方面的補(bǔ)償：

1、廠房及其他不動(dòng)產(chǎn)的征收補(bǔ)償。該部分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般由省、市政府制定，或者按照重置成新價(jià)，由雙方共同指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

2、土地使用權(quán)收回的補(bǔ)償費(fèi)用。根據(jù)《土地管理法》第五十八條的相關(guān)規(guī)定，滿足特定條件，收回土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。但在辦案實(shí)踐中，所謂的適當(dāng)很難界定，各地相差懸殊，需要律師在辦案過程中，根據(jù)具體案件的不同情況，制定解決方案。

3、關(guān)于劃撥取得土地使用權(quán)的，是否給予補(bǔ)償問題，理論界意見不一，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，并且給予的補(bǔ)償不應(yīng)少于出讓的土地。

三、集體土地上企業(yè)拆遷的補(bǔ)償

集體土地的企業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般為，土地補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般按照下列規(guī)定辦理。同時(shí)征收土地的，按照征收土地的原用途給予補(bǔ)償。耕地征收補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物、苗木補(bǔ)償費(fèi)?，F(xiàn)在征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)是征地前三年平均年產(chǎn)值的六到十倍。耕地安置補(bǔ)助費(fèi)按安置農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。

一、煙臺(tái)農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村土地征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條

征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

二、政府征地對(duì)魚塘的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于征用魚塘的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按《土地管理法》的規(guī)定執(zhí)行，可按照被征收土地的原用途經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w情況制定相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

1、征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

2、征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

3、被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。

國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

三、養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷會(huì)不會(huì)有補(bǔ)償

養(yǎng)殖場(chǎng)拆遷，國(guó)家會(huì)給出補(bǔ)償。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

1、征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。

每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被

征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

2、征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

3、依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》

第十八條規(guī)定：村民委員會(huì)向村民會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。村民會(huì)議每年審議村民委員會(huì)的工作報(bào)告，并評(píng)議村民委員會(huì)成員的工作；村民會(huì)議由村民委員會(huì)召集。有十分之一以上的村民提議，應(yīng)當(dāng)召集村民會(huì)議。

第十九條規(guī)定：涉及村民利益的下列事項(xiàng)，村民委員會(huì)必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定，方可辦理：

(一)鄉(xiāng)統(tǒng)籌的收繳方法，村提留的收繳及使用；

(二)本村享受誤工補(bǔ)貼的人數(shù)及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；

三)從村集體經(jīng)濟(jì)所得收益的使用；

(四)村辦學(xué)校、村建道路等村公益事業(yè)的經(jīng)費(fèi)籌集方案；

(五)村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、承包方案及村公益事業(yè)的建設(shè)承包方案；

(六)村民的承包經(jīng)營(yíng)方案；

(七)宅基地的使用方案；

(八)村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。

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內(nèi)容審核：黎雪雁律師

來源：頭條-集體土地建設(shè)企業(yè)拆遷的補(bǔ)償問題，