一、了解我國房屋拆遷補償?shù)南嚓P(guān)政策

房屋補償標準主要包括按市場價格補償被征收房屋、搬遷費和臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償、補助和獎勵以及房屋裝修和家電設(shè)備移機補償。具體數(shù)額和計算方式各地有所不同，需要參考當?shù)卣鼍叩臉藴省?

法律分析

一、房屋價值補償標準

1、這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當?shù)乇徊疬w的居民進行參考。

2、如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當?shù)卣ㄔO(shè)部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

二、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)

搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，僅供大家參考。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統(tǒng)一，一般是有征收當事人進行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

四、補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據(jù)當?shù)卣鼍叩臉藴蚀_定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準補助系數(shù)》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當?shù)卣摺?

五、房屋裝修補償及家電設(shè)備移機補償

房屋裝修補償也是先有當事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構(gòu)評估確定，家電設(shè)備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補償標準為準。

結(jié)語

在征收拆遷過程中，房屋價值補償標準、搬遷費和臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償、補助和獎勵，以及房屋裝修補償及家電設(shè)備移機補償?shù)确矫?，各地都有相?yīng)的規(guī)定和標準。具體數(shù)額和計算方式可參考當?shù)卣l(fā)布的相關(guān)文件，或咨詢評估機構(gòu)進行評估確定。在協(xié)商補償標準時，需要考慮各方利益，如有異議可進行復(fù)核和再次鑒定?？傮w而言，補償標準的確定是為了保障被拆遷人的合法權(quán)益，具體執(zhí)行還需遵循當?shù)卣吆鸵?guī)定。

法律依據(jù)

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十七條 實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。

二、我國房屋拆遷補償方式

1、產(chǎn)權(quán)置換(直接補給同等價值的房產(chǎn))。產(chǎn)權(quán)置換有兩種方式：

①回遷安置，指開發(fā)商拆房重建然后讓拆遷戶回遷進行安置，通過置換產(chǎn)權(quán)比例進行拆遷補償;

②異地安置，由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能回遷安置，只能在其他地方新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

2、貨幣補償(根據(jù)被征土地和房產(chǎn)估值補償相應(yīng)現(xiàn)金)

以不同法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多遠組成的補償金額。貨幣補償法定評估依據(jù)有三種，不同情況下分別適用：

①市場評估價，指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，由專業(yè)估價機構(gòu)對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

②商品房交易均價，指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

③重置價，指由估價機構(gòu)對有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的進行價格評估。

3、產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補償相結(jié)合(既給貨幣補償又給房屋)

受我國城市化進程與其他因素影響，房價和地價虛高，此時的房屋拆遷不能僅用貨幣償還或者用產(chǎn)權(quán)置換來解決問題。

很多拆遷戶多選擇產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補償?shù)姆绞竭M行拆遷補償，但目前政府鼓勵采用貨幣化安置。

一、要拆遷了，房屋翻新算是搶建嗎，拆遷時有補償嗎?

根據(jù)法律規(guī)定，征收公告發(fā)布之日起，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。通常認為，征收范圍確定的標志是房屋征收公告的發(fā)布。

《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》的第九條規(guī)定：“在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償”。另外，根據(jù)刑法的相關(guān)規(guī)定，通過搶栽、搶種、搶建地上附著物和青苗而騙取征地補償款數(shù)額較大或巨大的，可構(gòu)成詐騙罪，情節(jié)嚴重者可判刑10年以上有期徒刑。

三、房屋拆遷補償依據(jù)國家政策進行

江寧區(qū)祿口街道陸崗社區(qū)朱家組村民陳先生反映，他們在江寧祿口機場高速公路出口的位置，房子要拆遷，說按05年政策，他們想了解一下有沒有新的政策。

南京市國土資源局責成江寧分局調(diào)查處理。經(jīng)查：祿口街道因建設(shè)市政工程配套設(shè)施項目，需對陸崗社區(qū)朱家組11戶居民住房拆遷，2008年4月2日，經(jīng)省廳批準征用，2008年5月18日，南京市國土資源局批準拆遷。

拆遷具體范圍：祿口街道寧溧路以東、南京特種氣體廠有限公司以南、陸崗社區(qū)朱家組農(nóng)用地以西、湯銅路以北;拆遷實施時間：2008年5月18日至2008年8月17日。陳先生住房就在拆遷范圍內(nèi);目前，祿口街道按江寧政發(fā)[2005]166號對涉及的11戶拆遷按產(chǎn)權(quán)調(diào)換政策實行補償，已有2戶居民簽訂拆遷協(xié)議，住房被拆除，其余9戶沒有簽訂拆遷協(xié)議，正在商談中，房屋沒有被拆遷。

南京市國土資源局江寧分局在回復(fù)中表示，2008年7月16日，江寧分局調(diào)查人員會同祿口街道、陸崗社區(qū)有關(guān)人員現(xiàn)場給陳先生解釋了這次拆遷的有關(guān)批文和政策，當事人陳先生表示不接受。根據(jù)社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)反映，該戶產(chǎn)房屋拆遷，陳先生要求避開江寧政發(fā)[2005]166號文規(guī)定談補償要求。南京市國土資源局江寧分局表示這種要求不符合政策規(guī)定，不予支持。

一、廣州申請經(jīng)濟適用房的程序

（一）領(lǐng)表：申請人憑戶口簿、身份證向戶籍所在地街道辦事處、鎮(zhèn)政府領(lǐng)取《廣州市經(jīng)濟適用住房申購表》。

（二）申請：申請人應(yīng)當按要求如實填寫申購表，并向戶籍所在地街道辦事處、鎮(zhèn)政府提交申購表和相關(guān)材料，街道辦事處、鎮(zhèn)政府應(yīng)當按本辦法第十條的規(guī)定受理申請。

（三）初審和公示：街道辦事處、鎮(zhèn)政府應(yīng)當自接到申請之日起20個工作日內(nèi)對申請人戶口、收入、資產(chǎn)、住房等情況通過入戶調(diào)查、鄰里訪問以及信函索證等方式進行調(diào)查核實。申請人及有關(guān)組織或者個人應(yīng)當接受調(diào)查，如實提供有關(guān)情況。街道辦事處、鎮(zhèn)政府調(diào)查核實后將申請人家庭人口、現(xiàn)居住地點、住房狀況、家庭收入、家庭資產(chǎn)、工作單位等情況在申請人所居住的社區(qū)進行公示，公示時間不少于10個工作日；申請人戶籍所在地和實際居住地不一致的，實際居住地街道辦事處、鎮(zhèn)政府應(yīng)配合調(diào)查、核實，實際居住地和戶籍所在地街道辦事處、鎮(zhèn)政府應(yīng)當同時組織公示，公示時間不少于10個工作日。任何組織或個人對公示申請人的情況有異議的，應(yīng)當書面向街道辦事處、鎮(zhèn)政府提出，街道辦事處、鎮(zhèn)政府應(yīng)當自接到異議之日起15個工作日內(nèi)重新調(diào)查核實。經(jīng)公示無異議或經(jīng)核實異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)政府應(yīng)當將申請資料和審核意見提交各區(qū)國土房管分局。

（四）復(fù)核：各區(qū)國土房管分局應(yīng)當自收到初審資料之日起20個工作日內(nèi)按本辦法規(guī)定復(fù)核并對申請人情況進行評分（評分標準依照附件2執(zhí)行），評分后將申請資料和審核意見報送市房改辦住建辦。

（五）批準和公示：市房改辦住建辦將經(jīng)復(fù)核符合申購資格的申請人姓名、工作單位、現(xiàn)住房地址、現(xiàn)住房條件、家庭人口、家庭人均居住面積或人均建筑面積、家庭年可支配收入、資產(chǎn)情況、受理單位和方式等在市國土房管局網(wǎng)站上公示，公示時間不少于10個工作日；對公示有異議的組織和個人，應(yīng)當書面向市房改辦住建辦提出。市房改辦住建辦應(yīng)當自接到異議之日起15個工作日內(nèi)重新調(diào)查核實，經(jīng)公示無異議或經(jīng)核實異議不成立的，市房改辦住建辦應(yīng)當批準申請人取得購房資格并公告，同時向申請人發(fā)放準購證明。申請人可按照準購證明記載的核準面積購買一套經(jīng)濟適用住房。

（六）輪候：市房改辦住建辦應(yīng)當將取得購房資格的申請人按照得分高低排列輪候順序；分數(shù)相同的，通過搖珠方式確定輪候的先后順序。按照《廣州市城市廉租住房保障制度實施辦法（試行）》規(guī)定退出廉租住房保障的家庭，可優(yōu)先購買經(jīng)濟適用住房。

（七）配售通知：市房改辦住建辦根據(jù)房源情況，并按照輪候順序向申請人發(fā)出配售通知。

（八）選房：接到配售通知的輪候人可根據(jù)配售項目房源情況選擇購房或繼續(xù)輪候。選擇購房的，申請人可挑選住房3次。申請人選定住房后，應(yīng)當即時簽署《選房確認書》，并在規(guī)定時間內(nèi)簽訂購房合同。申請人拒絕選房的，或經(jīng)3次選擇不能選定住房的，或已簽署《選房確認書》但未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂購房合同的，或取得房號后放棄購房的，視同放棄本次購買資格；放棄購買資格的，兩年后方可重新申請購房。

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內(nèi)容審核：石珊律師

來源：頭條-了解我國房屋拆遷補償?shù)南嚓P(guān)政策，